文旅項目的選址的核心是資源、資源和資源，是支撐文旅項目的核心要素，人的資源、景點的資源、交通的資源都是很關(guān)鍵的。

? 要點一：選址要考量人的要素

人是選址的核心，沒有流量肯定是不能成功的，但是有了人也不行，還要考量人的轉(zhuǎn)化能力。

比如：大型演藝項目一定要有景區(qū)200萬以上的客流的支撐。

不是所有的景區(qū)和資源都有商業(yè)的轉(zhuǎn)化能力，如很多的流量型觀光景區(qū)的商業(yè)轉(zhuǎn)化率不高，尤其是游覽時間在2-3小時，或者是爬山的2天景區(qū)等。其人群的游覽屬性強，度假屬性差，游客的停留主要依賴于景點和簡單的設(shè)施，商業(yè)的轉(zhuǎn)化能力較弱。如洛陽的龍門石窟，看起流量很大，但由于是過路景點，看完石窟基本上都會離開，3-4小時的游覽時間不足以支撐商業(yè)消費，幾萬方的小鎮(zhèn)很難存活。黃山景區(qū)的人流量大，但都是登山、山上住宿，景區(qū)門口的商業(yè)只要滿足基本的消費就可以了，很難存活大量的特色商業(yè)。

? 要點二：不能簡單的復(fù)制，要考慮成功項目的邏輯

三亞亞特蘭蒂斯的成功是靠的三亞是中國的，三亞沒有綜合度假酒店，三亞的人群消費是高端的度假型。而麗江不具備該要素，所以很難復(fù)制。

不同的度假項目的選址不同，可分為以下四種類型；

1、都市圈文旅小鎮(zhèn)

選址關(guān)鍵點：距離城市的距離、城市的人口基數(shù)、城市的人口結(jié)構(gòu)、交通通達狀況。

該項目趨勢：該類項目將成為未來10年內(nèi)的主流項目，現(xiàn)在是土地資源的爭奪和變現(xiàn)能力的爭奪，未來是旅游配套水平和運營能力的考量，很多企業(yè)目前只關(guān)注變現(xiàn)能力不關(guān)注旅游配套和運營，必將為未來項目留下大的隱患，造成企業(yè)的發(fā)展毒瘤。

2、強旅游資源圈文旅度假項目

該類型是很多企業(yè)選擇的又一個熱點，如黃山腳下的太平湖、張家界下的武陵源、廬山腳下的廬山市、玉龍雪山腳下的麗江古鎮(zhèn)，這些強資源的旅游景點，人流量巨大。地方政府一直希望能夠通過新的旅游度假區(qū)來進行招商引資，投資商一般看到旅游資源和人流，看到優(yōu)質(zhì)的資源和價格便宜的土地都會動心。

該類項目選址的關(guān)鍵點：

√ 離核心都市圈的距離，有沒有交通的通路，周邊的二級城市是不是可以在2小時內(nèi)到達，人口基數(shù)多大；

√ 該區(qū)域的旅游資源有沒有度假屬性，如健康溫泉、避暑和避寒與健康相關(guān)的條件或者與度假屬性的景區(qū)；

√ 該項目的土地的價格之外的綜合成本，如資源保護線距離、政府的土地控制能力、鄉(xiāng)村的可把控性；

√ 可導(dǎo)入的資源的能力，從而引發(fā)的導(dǎo)客和銷售能力。

3、成熟度假區(qū)內(nèi)文旅項目

成熟度假區(qū)的文旅項目要根據(jù)區(qū)域的發(fā)展階段選擇判斷。

海南經(jīng)過若干年的發(fā)展經(jīng)歷了幾個周期，成為全國人的度假區(qū)域，度假產(chǎn)品和度假物業(yè)價格也變得非常的高企。在類似區(qū)域選擇項目，一定要分清楚該區(qū)域?qū)儆趨^(qū)域發(fā)展的哪個階段。

啟動期：需要在政府規(guī)劃的核心區(qū)域，有大型的規(guī)劃導(dǎo)入，強的度假資源。初期的選址一定是資源的強勢占有，如三亞的亞龍灣、三亞灣對海資源的占有成為選址關(guān)鍵。

發(fā)展期：要選址在政府主力打造的大度假區(qū)，選擇大規(guī)模的土地儲備，從而能夠迎接土地的增值，同時可以獲得一些運營型的物業(yè)作為資產(chǎn)保有。如申亞的亞龍灣的奧特萊斯，今天能夠獲得更高的物業(yè)價值。

成熟期：可以根據(jù)自己的資源選擇大型的造城項目，由于很多企業(yè)很進行投資，后期必然面臨客戶導(dǎo)入不足，價格太高的局面，這時候需要的是大規(guī)模造城帶來的資源的整合能力、開發(fā)商的導(dǎo)客能力和營銷能力。

4、弱旅游資源區(qū)文旅項目

該類項目一定要謹慎選擇，區(qū)域本身的資源稟賦不高，導(dǎo)客能力有限，需要綜合審視，不能光看到土地價格的便宜，要充分考慮資源的可利用性和可發(fā)展性。要通過政府的大規(guī)劃落實為前提，進行綜合考量，可進行小點開發(fā)，主打健康牌、鄉(xiāng)村牌、溫泉牌等。通過小規(guī)模的運營綜合型開發(fā)，獲得銷售和運營現(xiàn)金流的雙收益。

弱旅游資源區(qū)文旅項目需要自建體系，引進資源，主打單一主題，復(fù)合大區(qū)規(guī)劃，不適合大規(guī)模的開發(fā)。

該類項目需要強運營，弱開發(fā)，打造主題，構(gòu)建客源體系，通過物業(yè)運營獲得回報，可結(jié)合鄉(xiāng)村進行民宿類開發(fā)，如桃李春風(fēng)系列、鄉(xiāng)伴系列等。

5、小城市文旅商項目

中小城市文旅商綜合體是發(fā)展趨勢，可以把城市產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、文化和文旅流量進行深度轉(zhuǎn)化，形成城市熱點。該類項目需要商業(yè)與文旅融合。

選址關(guān)鍵點：離核心都市圈的距離、城市的消費文化與屬性、地塊的文化底層資源。

? 要點一：研究土地性質(zhì)

土地性質(zhì)對于文旅項目取地很關(guān)鍵，因為涉及到各種類型的土地，可以包括所有土地類型：

國有建設(shè)用地：

住宅用地、商業(yè)用地（文旅用地）、酒店用地、工業(yè)用地

集體建設(shè)用地：

宅基地、公益性公共設(shè)施用地和經(jīng)營性用地

非建設(shè)用地：

一般農(nóng)田、基本農(nóng)田、林地、公園用地、采礦用地、風(fēng)景旅游用地

不同的土地的獲取方式，價格和對應(yīng)的開發(fā)方式大有不同，不能模模糊糊，給項目開發(fā)制造障礙。

? 要點二：算好土地賬

文旅項目土地價格存在一些可變要素，不僅是現(xiàn)有土地的價格，還包括以下：

1、基礎(chǔ)設(shè)施誰來投資，包括道路、配套設(shè)施等；

2、現(xiàn)有的土地補償與征用費用誰來出；

3、地上建筑及居民拆遷成本如何支付；

4、其他的隱性成本，不可預(yù)料成本。

關(guān)鍵點：便宜的土地綜合獲得成本疊加下來就會很高，一旦處理不慎綜合成本會高于拿地價格，所以在簽訂協(xié)議的時候一定要的把所有可能的成本進行計算，簽訂時候是談判最佳時機，一定協(xié)議簽訂，后期談判的余地有限。

? 要點三：鎖定土地價格

出讓的土地價格盡量鎖定，包括批次和價格，并且盡快收儲。

1、價格與時間周期有關(guān)，鎖定價格也會有變化；

2、旅游投入會帶動價格增值，誰來獲益；

3、當(dāng)土地價格出現(xiàn)變化時候，如何爭取利益；

4、土地價格可以通過土地性質(zhì)調(diào)節(jié)。

關(guān)鍵點：土地價格會隨著文旅的植入進入增長，集體也會不斷的調(diào)高預(yù)期，同時政府的基準價也會不斷變化，一定要前期鎖定價格，同時盡快收儲。

房地產(chǎn)項目可以隨行就市，定位對于項目的影響相對較小，而文旅項目則不然，定位不準確導(dǎo)致項目失敗的比比皆是，并且可復(fù)制性很差。

? 要點一：開發(fā)模式定位是第一位

不同的開發(fā)項目的開發(fā)模式不同，所依賴的資源也不同，導(dǎo)致項目的關(guān)鍵定位也不同，一定要根據(jù)項目的情況選擇自己的開發(fā)模式。

根據(jù)離城市的距離又可以分為，城市型文旅、微度假型和休閑度假型，項目的位置決定著項目的主題、客群和方向。

? 要點二：客戶定位很重要

很多項目都死在客戶定位上，緊抓客戶關(guān)注要點，打動客戶形成項目的定位點。

1、學(xué)齡前家庭客戶度假（酒店+樂園+演藝）

2、年輕態(tài)娛樂客群，娛樂范+嗨點

3、金領(lǐng)家庭客群的特色度假（營地+配套+院落）

4、專業(yè)度假客群的產(chǎn)品力吸引。

不同人群的消費點不同，簡單看看成功項目的定位。

√ 三亞亞特蘭蒂斯，主要針對學(xué)齡前家庭和年輕潮人，家庭消費每次2萬元（包括來回機票），所有的推廣和內(nèi)容都是針對這些人群，學(xué)齡前家庭的出行頻次和消費能力強，小孩去體驗海洋館、劇場和演藝，家庭享受度假氛圍；年輕潮人追求水世界的刺激與網(wǎng)紅。

√ 北京日光山谷的客戶以北京高端金領(lǐng)家庭度假客戶為核心，抓住家庭女人的痛點，以孩子共享院子、多餐廳、一價全包等策略吸引朋友家庭聚會和度假的空間。

√ 上海邊上的計家墩理想村，項目打造成上海同濟及相關(guān)設(shè)計圈的工作、交流和活動項目。客戶核心以設(shè)計人士為核心，形成民宿、小院、集合公寓等，吸引年青人置業(yè)。

√ 舟山綠城的如心小鎮(zhèn)的商業(yè)以本地島居客群和居住客群為核心，構(gòu)建了商業(yè)客群反補住宅銷售的模式，通過住宅向商業(yè)發(fā)放消費卷等形式，讓商家有利可圖，讓小鎮(zhèn)有商業(yè)經(jīng)營的氛圍。

√ 開元森泊度假村，客群為喜歡自然親近的中高端親子家庭度假家庭和團隊會務(wù)客群。

文旅項目的成功雖然各有各的原因，但其中一個重要的原因是客戶定位精準，針對客戶進行內(nèi)容、活動和運營的導(dǎo)入。同樣失敗的項目原因一個重要的也是客戶定位不清晰，堆砌產(chǎn)品和相關(guān)的建筑，導(dǎo)致運營沒方向，沒內(nèi)容。

? 要點三：關(guān)鍵要點定位

緊抓重點，不能大而全，景點+全體系是要點。

1、景區(qū)到度假區(qū)是趨勢

2、景區(qū)提升到全業(yè)態(tài)度假

3、資產(chǎn)獲益路徑不能錯

4、旅游引擎作用是吸引點

很多文旅項目不抓關(guān)鍵要點，把錢投在開起來好沒有效益的地方，比如古鎮(zhèn)景點及周邊開發(fā)，是投入把古鎮(zhèn)繼續(xù)做好容易；還是打造古鎮(zhèn)度假區(qū)容易，利用古鎮(zhèn)人流和IP打造古鎮(zhèn)度假區(qū)，形成綜合度假概念，強于單純的古鎮(zhèn)開發(fā)。

烏鎮(zhèn)東柵開發(fā)后，核心成功要點是打造西柵為核心的古鎮(zhèn)度假區(qū)；

芙蓉鎮(zhèn)改造難度大，不賺錢，如何把芙蓉鎮(zhèn)與周邊景點聯(lián)合，形成旅游圈的目的地成為核心；

麗江大研古鎮(zhèn)，通過旅游線路和旅游內(nèi)容的增加形成麗江旅游度假圈。