房地產，別談什么類金融業，類制造業，他本質是個“預期”管理行業。
對未來看多還是看空，對這個行業影響力、殺傷力大太直接。是政策，直接左右了這個行業發展曲線的拐點和起伏、振幅！
尤其最近2年地產很衰，寒冬、黑鐵、爆雷、躺平、內卷的吶喊聲不斷，很多地產人干脆轉行做滴滴、做直播，而且很多基本面不錯的民營房企也都受損，爆雷，政策誤傷也好，自作自取也罷，總之都異常痛苦，房企們都在茍延殘喘，都在呼喚春天。但春天就是遲遲不來……
今天深圳疫情清零了，太陽高照、大地回春，老潘也心情大好，想出去走走，出發之前不由想奮筆疾書一下，從長遠視角，暢想一下地產行業未來的發展與演變，以此為行業打打氣，為地產人打打氣！
眼下，對地產這個行業，我們還是太悲觀了。
冬天時我們過度悲觀，燦爛時我們又過度貪婪，其實人性都在放大悲歡離合而不自知！
但事實上，今天乃至未來2030年前，房地產依舊有可為！尤其對優秀房企，依舊大有可為！
優秀房企在2030年前將迎來黃金十年！
短期看，都是問題焦慮
長期看，“常識”主宰發展
未來10年中國房地產進化的常識是什么？老潘今天簡單聊聊。
1，房地產行業規模蛋糕2021年到頂了，大家都知道見頂，但其實不知道去年到頂的很脆弱。
因為去年上半年純粹最后瘋狂，回光返照，最直接的是“3+2”道紅線的威力在下半年7月才開始發威，如果去年沒有上半年最后的瘋狂，2021年銷售數據也會非常難看！
2022年行業規模下降是必然。
一則3月份繼續銷售腰斬，一季度數據也慘淡，百強銷售下跌47%，幾乎腰斬，二則如今疫情爆發，經濟也內憂外患，所以在維穩基調下，即使再啟用夜壺，一則力度不會天大，否則矯枉過正，二則即使力度大，消費者在經濟不樂觀下購買力不足和未來預期相對悲觀時，夜壺效應也會大打折扣。
從這幾點分析，2022年大概率下滑是必然。
2，剛才說2021年登頂很脆弱是強弩之末，2022年大概率下滑，但2023年以后到2030年這段區間如何呢？
未來這8年，目前研究機構也好，頭部房企也罷，都認為未來城市化2.0即從64%到75%這個波段還在持續，人口雖然飽和但改善性需求大量存在，畢竟中國一個省都相當于歐洲一個國家的人口，整個中國改善需求，剛需加起來不可小覷，還不加日益增大老年空間與服務結合的巨大需求，所以對整個行業的需求和蛋糕，依舊巨大，大家判斷2022年到2030年大概率依舊高位橫盤在15萬億左右。
這里老潘也強調幾點。
其一，中國的城市化率最終會大于歐美西方的75%，核心在于歐美的教育，產業，醫療、公共配套都在大中小城市走向均衡化，很多歐美世界500強都在小鎮上，很多小鎮有很好的大學，而中國的優質學校、優質醫院、優質公共配套、產業都在省會，經濟發達城市，資源分配的省會首位度和中短期難以均衡化導致中國核心一二線城市化率會更高，人口涌入會更多，所以以龍湖、美的置業等為代表的的優質民營和中海等央企這幾年都在收縮城市數量，往核心一二線城市聚焦。
比如龍湖2022年強調回歸20到25個核心一二線城市，在這些城市持續深耕做大做厚做久。比如中海這些年成為北上廣深一線城市的霸主，2021年北上廣深香港5個城市就賣了1100億……未來中國一二線城市依舊大有可為。
當然政策這些年一直在引導大中小城市均衡發展，但這更多是倡導，如果城市優質大學資源、優質醫療資源，優質產業資源，優質公共配套等都高集中在省會和一線城市，這就會自然而然引導三四五線優質人才源源不斷進入一二線，這是人性水往高處走的自然虹吸。
其二，中國的人居房子的品質與歐美西方相比還是相差很遠，且不說老舊設計與過時的戶型框架，僅僅是房子建筑壽命很多原材料、部品部件也就30年左右。
而歐美很多房子很多材料都可以50年，80年，甚至超100年，老潘記得參觀巴黎街邊房子很多都100年了，而且政府給予5%的外立面返修基金，百年住宅煥然一新，依舊很有腔調和質感。所以，未來中國改善需求巨大。這種改善包含被動改善，也包含主動改善。畢竟中國2035年力爭進入發達國家，而中國一二線城市人居標準也肯定在2030年前提前進入。
很多人都說你有房了，市場都飽和了。老潘想提醒一句的是比如你有車了，你有?？怂沽耍銥楹芜€要換寶馬了？未來房地產產品力大發展階段，我相信一二線城市有房一族會看著自己越來越破舊，過時，老設計的房子，會忍不住再出手的。未來小房換大房，郊區換城區，剛需換改善，改善換豪宅……需求依舊巨大而真實！
其三，今天即使在美國房地產后成熟階段，房地產依舊體量大的驚人。
比如在最近2年美國GDP貢獻中，房地產行業依舊名列前茅。比如美國的“房地產業”在2019年創造GDP高達2.62萬億美元，2020年是2.8萬億美元，占美國GDP總量的比例在12%到14%。所以談中國房地產到頭了，沒得玩了，純粹是借口！
3，2021年18萬億，未來逐步降低，但也會保持在15萬億上下波動。換個視角看，這些年房企銷售額上漲，很大程度不是因為銷售面積，而是因為銷售均價的上漲，即從2018年開始銷售面積就維持在17億平米左右微波動，未來房企銷售面積不會鮮明下滑，但考慮到中國GDP4~5%的增長，加上CPI，未來中國房價還是會逐年保持3%到5%的上漲。
所以未來面積下跌，但均價3%到5%復增率，綜合來看，未來房地產銷售中短期維持名義貨幣上的15萬億，是大概率。
4，未來行業還有15萬億左右大蛋糕，依舊是未來5年中國的巨無霸行業，這么大的一個行業，所以就不要太為行業未來擔憂，也不要動不動就轉行業，離開我大地產行業。
一個這么大的行業，到處現金流如洪水般流動的行業，你都沒做好，你憑什么在一個其他小賽道能做好？今天整個中國經濟都面臨產業升級，行業升級，管理升級的新階段，只有高質量發展才能獲得第二輪大發展。
你一個在地產行業多年卻跨行進入一個幾乎0經驗的新行業，憑什么能讓你吃肉了？
其實很多問題想穿了，家家都有本難念的經，行行都不容易，未來能活得好的企業和人，都是專注深耕一個賽道，做精做透做專做深，而不是看新能源風口好，看那個行業熱，反復換行業換專業換崗位的人。
5，既然2030年之前你都不用操心“行業大衰敗”，那么，你可能還會埋怨一個新趨勢，就是行業利潤率太低了，弄不好就虧損，你看所有大佬幾乎都在說房地產進入“制造業”微利階段。
對此，老潘提醒一點，關于房地產行業利潤率的未來認知，你可能誤會了！
其一，房地產行業規模不再攀升，進入高位橫盤下滑新階段，很多人就開始悲觀，叫囂轉型，老潘覺得這還是投機思維在作怪，過去習慣賺快錢的習慣在作祟。
如房地產這幾年風口沒了，規模進入頂點，但很多企業怎么就開始像投降一樣的匆忙去轉型，去第二曲線，去多元化？
尤其是那些跨行業轉型的企業，更讓老潘所不認同。
當然凡事不絕對，前提是你機緣巧合，拿到了新行業的稀缺資源，稀缺技術，稀缺背景。真正有實力能持續做好。但這是太低概率。
其二，中國一大把行業都進入規模見頂下滑的新階段，比如家電業、啤酒行業，白酒行業，空調行業等等，但其中的龍頭房企卻依舊發展的很好！
以格力為例，空調行業白熱化競爭高速發展時，彼時凈利潤率甚至低至1%，但2004年后行業增速放緩，格力依靠核心技術持續投入、產品力口碑過硬最終不斷提升市占率，而且凈利潤率達到14%，這可是在空調行業規模見頂，空調下半場后實現的領先凈利潤率。
同樣是美的集團，老潘去年在于美的置業高層訪談中，就有一個很震撼的崛起故事。即美的集團雖然2010年就已是行業頭部，但家電行業飽和后，伴隨行業銷售額下降，美的在2012年銷售額也在逐年下降，但銷售額短期下滑，這只是美的戰略主動調整帶來的短期結果。
即當時美的針對細分市場規模過小的產品，比如僅幾億，或10多億的產品線果斷做減法，同時，美的聚焦把優勢產品、高單價產品做大做強，比如把空調、洗衣機、冰箱、小家電做大，最終經過2年陣痛蛻變，美的集團隨后又二次進入快速增長階段！
還有啤酒行業的華潤雪花啤酒，也是同樣故事。
一系列龍頭的過去故事都表明，他們在行業規模下行階段，卻走出了領先的利潤增長和企業增長，走出“長牛”、長周期的內生型高質量發展。
地產總裁參考 專注30強房企戰略之變！ 公眾號
6，家電行業大家都經歷過，過去是群龍爭霸，幾十家名牌家電企業熱鬧非凡，但行業規模見頂下行后，大洗牌后，你會發現最終形成“三足鼎立”格局。即美的、格力、海爾這三強占據了80%以上市場份額。
除了整體市場份額集中之外，家電也各個品類、各個細分賽道形成差異化龍頭的局面，這一點對房地產未來也是一種借鑒。
比如看看今天的大家電業。
在空調市場集中度非常高，格力和美的2家就占據7成左右的市場份額，海爾排名第三，但嚴重落后，三家市占率分別為36.4%/33.1%/11.2%。
格力雖然空調厲害，但偏科嚴重，比如冰箱、洗衣機市場很難見到格力的身影
海爾雖然空調市場與兩大龍頭存在差距，但冰箱和洗衣機市場全部穩居首位，尤其是冰箱市場份額大幅領先。
美的則是各品類均衡發展，品類相當全面，而且每個品類都排名第二，但加起來就不得了。
未來中國房地產在2030年也會形成一個品類大分化的感覺，這一點行業現在還未關注到。但卻事實在發生。
比如同樣做住宅，綠城做高端住宅厲害，碧桂園做三四線厲害，朗詩做綠色住宅厲害，比如在泛地產行業，有的做舊改厲害，有的做商辦厲害。有的做文旅厲害、有的做商業厲害，有的做長租公寓厲害。。。。未來行業在進一步精細化和激烈競爭后，房地產的各個細分賽道，各個細分品類，將涌現出不同的巨頭！
未來房地產會從香港一條龍自營模式進入美國產業鏈細分、專業化模式！
即投、建、營、服分離的產業鏈專業化大分工時代。地產在去金融化，而地產金融屬性并沒有消失，而是轉移到更專業、更市場化、更獨立的投資方、委托方、資產公司。
所以，老潘提醒，今天住宅的分化還是小分化，未來泛地產才是大分化！
比如萬達龍湖華潤新城注定商業賽道遙遙領先，其他房企一步差十步差；
比如代建賽道綠城、中原建設、金地管理等也是遙遙領先。
比如TOD賽道萬科、龍湖也在領跑，
比如物業萬科、碧桂園、龍湖在領跑！
未來如果你只會造房子，那你就OUT了，你就沒有競爭力了！
未來房企的終極競爭，將是生態戰！即圍繞地產上下游的綜合生態競爭！
7，僅僅是住宅銷售18萬億未來微微下調，加上二手房銷售每年7萬億且還在上漲，所以這2個賽道加起來就25萬億。還不加養老賽道，文旅賽道，商業地產賽道、裝修賽代、代建賽道……泛地產加起來，30萬億綽綽有余。
在地產賽道，地產10強已經很牛了，但我們忽略的是，在泛地產賽道，某些地產10強
更牛，而且未來會在更大的生態顛覆我們對開發商標簽的認知。
比如地產10強中的龍湖、萬科、華潤、新城、招蛇、金地、保利等，他們圍繞地產空間上下游的多元化賽道正在加速度奔跑，而且萬科2021年非住宅的營銷已經超過400億，龍湖此刻非住宅營收2021年是188億……而華潤置地單一商業收入2025年力爭361億。
比如中海本來是利潤王，凈利潤率甚至比其他房企毛利潤都高，要規模有規模，要利潤有利潤，說實話中海轉型非住宅的必要性不強烈，但最近也在“9082”戰略中加速多元化。
8，老潘提醒地產人未來新格局的一句話
過去，開發商住宅銷售破千億，是優秀！
未來，開發商運營性收入破千億，是卓越！
9，未來地產10年，可以預見的是，優秀房企將迎來黃金十年。理由有三：
其一，規模憑內生能力保持發展力。
行業規模下行，不代表優秀房企銷售額就一定下滑，事實上，其他行業的龍頭美的，雪花，格力都在行業下行時創造了“奇跡”。
要知道去年碧桂園市占率才3.8%，既然未來行業蛋糕在15萬億左右，那么龍頭房企規模未必在這2年陣痛之后依舊負增長，未來不排除通過行業內部整合，大魚吃小魚繼續規模上漲！
事實上，研究美國房地產帕爾迪，西蒙這兩大巨頭，都是在行業規模進入下半場時通過持續不斷的高發收并購，最終實現規模繼續再增長！
遠的不說，此刻，央企加速發展已經明牌了。
比較典型的就是保利在2022年開年提出了“保三進一””的狼性目標。而綠城也力爭2025年沖擊4500億，加上代建整體集團6500億。顯然，優秀央企在提速。
對比之下碧桂園，龍湖在規模銷售有所克制，比如碧桂園還在強調能力修煉，全競爭力修煉，強調“只要碧桂園市場競爭力足夠強，市場就是我們的?！?/span>
比如龍湖則在規模保持第一梯隊左右就夠了，而核心在發力2024年1000億經營型收入的新目標。
其二，利潤率未來會有修復、提升。老潘理由有三點：
第一、房地產周期市明顯，2021年全行業增收不增利明顯，核心是2017年，2018年瘋狂拿地，拿高價地以及2021年市場預期下跌造成。二則未來2023年，2024年之后隨著2020年，2021年拿地進入利潤結算期，未來房企利潤率會有一個修復過程。
第二、行業逐步低杠桿、低增長后，尤其這一輪房企洗牌后，房地產回歸產品力服務力競爭，未來整個行業進入穩定期，低杠桿房企主導期，限價這種非市場化的行政政策或許能逐步取消，因為也完成了階段性使命，再加上如同格力，美的等一樣，未來擁有很好外在產品力和內控運營力的標桿房企利潤率會有一個上升可能。
第三，住宅利潤率短期還是增長有限，但類似代建、精裝修、等輕資產賽道的毛利潤、凈利潤很高。比如中原建業作為代建上市房企，這3年毛例率陸續在60%左右恒定……非住宅行業的高毛利，高凈率也會拉升開發商整個集團利潤表現，對整體利潤有一個修復效應。
未來頭部房企用住宅做營收規模，用非住宅做利潤總支撐是一個財務結構的組合好策略！
其三，優秀房企規模和利潤在未來依舊有樂觀理由，而在負債率維度，優秀房企將率先實現三高到三低的轉變，即負債率進入50%，甚至30%階段。比如地產戰略家林中就表示：未來旭輝力爭8到10年將凈負債率降至30%以內！
房企逐步進入綠檔，乃至更低負債的新常態，未來房企成長將更多依賴內生的產品紅利，運營紅利，數字化紅利，人才紅利和非住宅的先發優勢、經營紅利，規模紅利，最終房企將迎來真正發展的好時刻。
因為一則房企2023年都綠檔之后，整個行業負債率、經營高節奏都會有一個整體下降，加上后期還將持續下降，因此未來房地產做大調控的必要性越來越少。二則經過三道紅線這一輪史上之痛調控之后，未來優秀房企的經營安全度，以及非住宅航道的做大做強，最終收到2023年之后調控的影響將越來越小！
10，這2年房企爆雷不斷、水深火熱，茍延殘喘、強勢洗牌。
但站在更高的格局看，這是中國房產30多年突飛猛進的一個代價，這是三高房企攪亂行業持續和良性發展的必然修復，調控不是為了把行業一鍋端，而恰恰為了這個永續行業超級行業下半場進入平穩、健康、可持續、良性發展。
一周以前，老潘感嘆無數30強房企紛紛暴雷，發了一句朋友圈，迎來很多地產中高層點贊。
即人或企業，最怕進入振幅過大的周期性行業，因為很容易誘導人或企業不自覺進入“賭徒經營”模式，畢竟周期的投機紅利遠遠大于產品服務的紅利，這樣說來，房地產更像投資行業，而非實業行業！
但往后看，這一輪史上最嚴調控之后，隨著房地產進入規模橫盤下行、利潤逐步修復、三高房企逐步收縮倒下，行業進入長周期、平穩發展、內生式增長的發展新階段。這個階段，外部紅利很難再有了，也勢必倒逼優秀房企加速度“刀刃向內”，內圣為王！
未來10年，是真正孵化卓越企業、長牛企業的10年。
未來10年，將迎來“長期主義“能夠安心苦修落地的10年！
一句話，沒有風口時，只有靠你的真本事了！
