中國產業地產八大政策

2021年區域政策、土地政策、園區政策都發生了值得關注的變化。從都市圈的相繼獲批，到各地的標準地改革，再到特色園區的興起，這些都為產業地產帶來諸多變數。為此，億翰整理出2021年產業地產十大政策。

1、都市圈發展按下“加速鍵”

都市圈正在成為中國經濟發展的助推器。2021年11月29日，四川省政府正式印發《成都都市圈發展規劃》（以下簡稱《規劃》），這是繼南京都市圈、福州都市圈以后，國家層面批復的第三個都市圈規劃。2021年以來，南京、福州、成都三大都市圈發展規劃相繼獲批，都市圈建設按下“快進鍵”。

大城市是未來中國經濟發展主要的驅動力，以大城市為中心的都市圈將促進城市功能互補、產業錯位布局，推動公共服務共建共享和政策協同。

2、引導社會資本盤活國有存量資產，回收資金用于新基建

2021年2月26日發改委印發《引導社會資本參與盤活國有存量資產中央預算內投資示范專項管理辦法》。其中提出，引導社會資本積極參與盤活國有存量資產，將回收資金用于新的基礎設施項目建設，形成投資良性循環，為促進國內大循環發揮積極作用。管理辦法明確重點支持領域，包括盤活存量難度大、對形成投資良性循環示范性強的交通、市政、環保、水利、倉儲物流等基礎設施補短板行業，以及新型基礎設施項目。

3、內容為王，主題型園區成為大趨勢

2021年作為“十四五”開局之年，新一輪科技革命和產業變革正在深入發展，各地政府編制的“十四五發展規劃”紛紛對地方區域特色產業發展提出政策指導意見。以上海為例，在強化高端產業引領功能方面，上海將推動集成電路、生物醫藥、人工智能三大先導產業規模倍增，加快發展電子信息、汽車、高端裝備、先進材料、生命健康、時尚消費品六大重點產業，打造具有國際競爭力的高端產業集群，推進特色產業園區建設。

除此之外，北京、廣東等一線城市也紛紛推進“主題產業園區”建設，產業地產正從綜合性園區轉向主題、特色園區。

• 2021年09月，天津市工業和信息化局發布《天津市主題產業園區建設實施方案（2021—2025年）》，計劃到2025年底，建成30個市級主題產業園區；

• 2021年12月，廣東省開展了首批特色產業園的申報評審工作，經各地級以上市人民政府推薦、專家評審、實地考察、公示等程序，共評審出19個特色產業園區；

• 2021年12月6日，北京市科學技術委員會、中關村科技園區管理委員會在官網公布了2021年中關村示范區特色產業園支持資金項目擬支持名單，17個特色產業園區入選。

• 上海也于2020年和2021年連續兩年發布特色產業園區，其數量從首批的26家擴增至40個，并出臺了《關于加快特色產業園區建設促進產業投資的若干政策措施》。

產業園區作為產業集聚的中心，將持續在產業創新發展上發揮自身作用，在各地政策引導之下，預計主題產業園區將會呈現集聚引領性的發展態勢。

4、城市更新從“量變”走向“質變”，產業是核心

當前城市建設從增量開發轉向存量時代，大拆大建的傳統開發已經不適用于新的城市更新模式了，城市更新也從“量變”轉向“質變”，而城市更新的核心動力是產業更新。

我們可以看到2021年1月21日，廣州發布了城市更新政策1號文。在這份文件之中，城市更新產業規劃圈層得到進一步強化，并明確引入企業、教育、醫療配套的標準。當中，第一、二圈層要重點引進新一代信息技術、數字新基建、生物醫藥、專業服務業、科技服務業、現代商貿、文化創意、金融保險等戰略性新興產業和現代服務業企業。在第一圈層之內，城市更新項目產業建設量為60%，或者屬于開發商的融資地塊部分產業建設量為60%，而居住部分占比為40%。在第二圈層之內，城市更新項目產業建設量為40%，住宅為60%。

2021年，北京出臺的《北京市城市更新行動計劃（2021-2025年）》提出，對需要改造或有升級改造需求的產業園區，以及屬于產業禁限目錄、不符合安全生產和生態環境要求、閑置低效的產業園區和老舊廠房開展評估。建立臺賬，制定年度計劃，到2025年，有序推進700處老舊廠房更新改造、低效產業園區“騰籠換鳥”。《行動計劃》提出，積極支持既有低效產業園區更新，利用騰退空間建設產業協同創新平臺，推動傳統產業轉型升級。建立產業園區規劃使用性質正負面清單制度，疏解非首都功能，發展新產業、新業態，聚集創新資源、培育新興產業。

可以預見，未來以城市更新為視角的產業地產將大有作為。

5、產業監管指標體系完善，工業用地準入門檻刷新

2021年3月16日，自然資源部修訂了《工業項目建設用地控制指標》，《控制指標》是在（國土資發〔2008〕24號）文件基礎上進行了修訂，其目的是進一步規范工業項目建設用地管理，促進土地資源節約集約和高效利用。

國家對工業用地開發的限制主要體現在容積率、建筑系數、行政辦公及生活服務設施用地所占比重、投資強度、綠地率等幾個方面。

關于分割轉讓，《控制指標》提到：行政辦公及生活服務設施用地面積≤工業項目總用地面積的7%，且建筑面積≤工業項目總建筑面積的15%，不得分割轉讓；單體大型工業項目，按照工業用地落實用途的戰略性新興產業、先進制造業項目，項目用地范圍內可以增加研發、創意、設計、檢測、中試設施，增加的建筑面積≤工業項目總建筑面積的15%，不得分割轉讓。

本次修訂進一步完善了工業用地準入要求標準，有利于促進工業企業集約化、精確化、公平化利用土地及促進土地市場秩序規范化。

6、從“項目等地”到“對標拿地”，多地推行“標準地”制度改革

“標準地”模式發端于浙江，2021年廣東、江蘇、四川、青島等多地公布了“標準地”相關政策， “標準地”制度改革正全面推進。

• 2月，青島 《關于全面推進標準地出讓工作有關事宜的通知》，自通知下發之日起，新增工業用地(新擬訂供地方案的新建項目)原則上應全部以“標準地”形式出讓；

• 3月，四川發布了《四川省人民政府辦公廳關于推行工業用地“標準地”改革的通知》，《通知》提出，2022年園區新增工業用地30%以上采取“標準地”供應；2023年，園區全面推行新增工業用地“標準地”供應。

• 6月，重慶市出臺《關于推行工業項目標準地出讓的實施意見》，提出在全市逐步推行工業項目標準地出讓；

• 8月，廣東印發了《關于深化工業用地市場化配置改革的若干措施》，提出要推行“標準地”供應、“帶項目”供應及“交地即開工”，各類省級以上開發區或產業園區，到2022年應有30%以上的新供國有工業用地實行“標準地”供應，到2025年要全面實行“標準地”供應。

• 12月，寧夏回族自治區發布《關于推進產業用地“標準地”出讓的實施意見》，提出，到2023年，園區新增工業項目用地宗數20%以上采取“標準地”供應；到2025年，園區新增工業項目用地宗數50%以上采取“標準地”供應。

• 12月，江蘇省政府辦公廳發布《關于進一步推進工業用地提質增效的意見》，《意見》明確推廣“標準地+定制地+雙信地”的準入和服務模式。

什么是工業項目“標準地”？

所謂工業項目“標準地”，政府部門完成地質災害等區域評估的基礎上，明確畝均稅收等控制性指標，并納入出讓方案一并公告，企業拿地前就知曉地塊使用要求和標準，建成投產后，再由相關部門按照既定標準與法定條件驗收和監管。

標準地制度下一方面由政府主導完成區域相關評估工作，代替以往企業自行出資委托第三方機構編制相關評估報告，大大減輕了企業資金壓力；另一方面通過事前約定投資強度、畝均稅收等指標，可以充分激發市場主體活力，實現土地要素市場化配置目標，提高土地集約利用水平。

7、國家發改委提出推廣“工業上樓”模式

2021年7月27日，國家發展改革委發布了《國家發展改革委關于推廣借鑒深圳經濟特區創新舉措和經驗做法的通知》，總結梳理了深圳經濟特區已復制推廣的創新舉措和經驗做法。其中，在第十條——劃定“區塊線”，保障工業發展空間的內容中，提出要推廣“工業上樓”模式。

“工業上樓”是指不同于傳統模式下在單層工廠中進行生產，而是轉為在高層大廈中進行企業的生產、辦公、研發、設計的新型工業樓宇模式。工業上樓極大地提高工業空間利用效率，但同時也受限于高層樓宇的承重等，工業上樓企業一般為生產設備較輕，生產過程噪音與污染較小的高端制造業，例如生物醫藥、智能制造、工業互聯網或大數據等科技含量較高的產業。

隨著城市不斷聚集發展，在集約有限的城市空間內，土地資源變得越來越緊張，而隨著城市產業轉型升級，大量的高精尖產業可以適配創新的生產空間，“工業上樓”作為創新模式受到越來越多的關注。

今年9月上海印發的《關于加強上海市產業用地出讓管理的若干規定》中，明確工業用地容積率一般不低于2.0，其中通用類研發用地容積率不低于3.0，而存量工業和倉儲用地經批準提高容積率和增加地下空間的，不再增收土地價款。

工業上樓，一方面對舊廠房進行改造升級，提升容積率和使用效率；另一方面將重量較輕、工作產生震動小的生產設備和生產過程遷移到高層，于城市而言解決了土地緊缺問題，于企業而言解決了生產成本問題，很可能成為未來破解土地低效利用的又一重要舉措。

8、基礎設施公募REITs支持政策持續加碼，試點范圍擴大

2020年 7 月 31 日，發改委公布《關于做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點項目申報工作的通知》（586 號文），明確了基礎設施公募REITs試點區域及試點行業。2021年7月2日，發改委公布《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點工作的通知》（958 號文）。新政策放寬了基礎設施公募REITs的區域條件限制。對比586號文， “958號文”中將基礎設施公募REITs項目試點區域從“聚焦重點區域”擴大至“全國各地區符合條件的項目均可申報”，且在“國家重大戰略區域”中新增黃河流域生態保護和高質量發展。在新規則下，開展基礎設施公募REITs的區域條件限制進一步放寬。

國家對基礎設施公募REITs的支持政策持續加碼，2021年12月31日，國家發展改革委辦公廳發布關于加快推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）有關工作的通知，通知提出，全國基礎設施REITs試點項目庫要堅持統計監測和協調服務的功能定位，做到項目“愿入盡入、應入盡入”，不得以任何理由拒絕項目入庫。及時對項目進行分類輔導，加強項目謀劃、儲備、申報等全過程服務，推動做好發行準備工作。

公募REITs的推出打通了產業園區退出渠道，使得產業地產可以構建產業園區“投融管退”的完整閉環。在REITs推出前，由于缺乏成熟的退出機制，產業地產商更傾向于銷售，而REITs的推行，為產業地產打通了退出通道，這也將加速產業地產商改變原有策略，逐步地去布局持有型打法。