產業地產行業巨變

產業地產行業以華夏幸福為代表的運營商，再如何鼓吹異地復制的商業模式，都無法免俗的需要地方政府在工業用地的基礎上“打包”住宅用地，來配平重資產開發的現金流。

在今年上半年，房企融資“三道紅線”、房貸管理“兩道紅線”的沖擊下，不僅僅導致了諸多房企暴雷，這批產業地產運營商也慘遭牽連，核心還是因為這類企業的本質還是一家房地產企業。

2021年起，產業地產再無捆綁“房地產”這條捷徑可走。

那純做產業地產的運營商就能突出重圍？并不見得。

以房地產思維，做產業地產載體高周轉模式的運營商也在今年開始碰壁。

上海和北京分別在2016年和2018年便已經明確規定了產業園區不得整體或分割銷售產業用房及其各項配套服務用房，宗地上的物業應整體持有。近年來，退居新一線、二線等城市的產業園區運營商也在今年遭到沖擊，據了解包括成都、合肥、鄭州、長沙、西安等已經向京滬看齊，將此項規定列入工業用地出讓規定中。除此之外，畝均稅收等規定更是明確列入拿地規定之中，重資產難以為繼，全自持、重運營的時代已經不遠了。

如今，可整體或是分割銷售的城市仍然存在，房地產思維下，做高周轉重資產模式的產業園區運營商一息尚存，但已步入暮年。

今年4月的國發〔2021〕5號文、8月銀保監發〔2021〕15號，直接將城投公司推上市場化轉型的道路，安生日子一去不復返。

不僅僅是地方政府對于城投公司的支持邏輯從過去的直接信用背書變為了如今的間接信用支持，更是地方政府對于城投公司的核心訴求發生了轉變。

在“十四五”產業高質量發展階段，地方政府的“政績指標”從過去一刀切的GDP，轉變如今更細致的要求，如特定產業的突破、科技創新等。城投公司作為政績工具，轉型勢在必行，方升研究認為金控將是唯一出路，產業投資的成功與否將直接決定地方政績、決定城投生死。

城投革命，成則生，敗則死，已無其他選擇。

從各大工業用地、產業發展政策到地方政府產業發展的核心訴求，不僅僅影響了如今產業地產運營商的發展邏輯，更是直接顛覆了過去所有的商業模式。

在與如今在產業地產行業領先的幾家運營商高層的交流中，提及最多的便是再無標桿模式，不存在可復制的開發模式了。

如今的產業地產行業都將是一城一策、一園一策，僅存在地域性參考的可能，

未來只有標桿項目，再無標桿模式。

產業地產不破不立

就目前的趨勢而言，地方政府的核心邏輯都圍繞與產業發展。從二三線、新一線到一線，都將產業發展作為城市的第一選擇。

地方政府圍繞產業發展這個核心邏輯，訴求從數量到質量的延伸，也就是二三線追產業；新一線、一線追科創，再到最后追求產業運營推動產業蝶變。

這也意味著產業地產的運營商未來都繞不開產業發展這道天塹，要么憑此一步登天，要么黯然退場。

如今重資產拓展的尷尬處境，使得產業運營盤活原有資產成為了一個更加求穩的選擇。因重資產頹勢而再次興起的輕資產模式也離不開產業運營這一關鍵能力。未來原本在產業地產運營商內部不受關注的產業運營，卻將是未來企業比拼的關鍵。

而在政府層面，關注產業發展的大前提下，產業運營便是地方政府選擇產業地產運營商的標準，城投公司亦是如此。所有的產業地產運營商和城投公司都將在發展產業的舞臺上“公平對決”，誰能走通產業運營這條路，誰就能占據更多市場。

產業地產大浪淘沙，產業運營才是真金。

如今產業地產行業內，產業投資領域最被推崇備至的便是張江投行。既能夠成為一種盈利模式，更能夠通過產業投資的方式與園區內的企業形成深層次的共生共贏的形式，推動園區形成一個粘性更強的產業生態。

當時的張江也是在工業用地不足的情況下“被迫”轉型，而如今無論是說行業拓展態勢的收縮還是地方政府對于產業地產運營商產業投資能力的要求，將過去可做可不做的產業投資成為了一個必備能力。

對于地方城投而言，張江這個依靠產業投資走穩市場化發展的模板，借鑒意義不言而喻。

特色產業園區和喊了十年的專精特新一下子成了各地政府口中的高頻詞匯。

也就是在今年上海推出40個特色園區、四川將在2023年底打造100個特色園區、北京特色園區支撐政策出臺……地方政府在追求產業端的基礎上，希望通過特色化、主體化發展，在區域內形成特色產業園區，集聚特色產業。

但特色園區的發展邏輯與過去“拾進籃子里就是菜”的招商邏輯大相徑庭，不僅僅是提供一個園區載體，更需要圍繞一個特色產業鏈，提供專業的產業運營、產業投資等一系列服務，打造一個特色產業生態。

從房地產政策到工業用地自持趨勢，直接關上了原本的高周轉邏輯，商業閉環少了最關鍵的退出通道。

公募REITs的推出，為產業地產行業提供了一個新的退出通道，但模式閉環邏輯發生了根本性的改變。過去的發展規模、效率決定收益，而如今的公募REITs的退出方式，使得園區發展的“質量”成為關鍵，這也是產業運營決定生死的原因之一。

公募REITs將推動粗放式的產業地產行業，回歸發展產業的園區本質。