房地產(chǎn)的青銅時(shí)代

中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)誕生以來(lái)，從沒(méi)有這樣的風(fēng)雨飄搖、黑云壓城。近幾個(gè)月來(lái)，如同魷魚游戲，每一周都有一兩家開發(fā)商轟然倒下，行業(yè)陷入一個(gè)股債雙殺的螺旋式下降過(guò)程。近期中央看到問(wèn)題，政策表態(tài)要維穩(wěn)行業(yè)，很多人樂(lè)觀地認(rèn)為是否政策轉(zhuǎn)向了，地產(chǎn)春天又要來(lái)了。要放棄幻想，地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入青銅時(shí)代，是一個(gè)冰河期與寒武紀(jì)，不會(huì)再有春暖花開，要做好漫長(zhǎng)冬天的準(zhǔn)備。

政策從未轉(zhuǎn)向，只是微調(diào)

政策導(dǎo)向未變，只是微調(diào)。近期央行喊話部分放松開發(fā)貸和按揭，隨后中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)地產(chǎn)行業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)的表述，強(qiáng)調(diào)以穩(wěn)為主，有序發(fā)展。這兩天又有傳聞央行鼓勵(lì)銀行給十二家國(guó)有開發(fā)商提供貸款，定向收購(gòu)困難民營(yíng)企業(yè)的項(xiàng)目。但導(dǎo)向從來(lái)沒(méi)變，堅(jiān)持房住不炒、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，堅(jiān)決降杠桿。只不過(guò)做一些力度的微調(diào)，防止過(guò)急過(guò)快，造成系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

從暖風(fēng)吹，到堅(jiān)冰化，會(huì)有一個(gè)滯后期。從喊話到形成政策，估計(jì)要兩到三個(gè)月，從政策出臺(tái)到產(chǎn)生效果，估計(jì)還要三個(gè)月的時(shí)間。病來(lái)如山倒，病去如抽絲，市場(chǎng)恢復(fù)還需要時(shí)間和耐心。目前各金融機(jī)構(gòu)和市場(chǎng)客戶都還在觀望，如果明年三月份觸底，六月份恢復(fù)常態(tài)，都已是比較樂(lè)觀。

倒下的企業(yè)有個(gè)共性，都是近年發(fā)展快速，負(fù)債率比較高的民營(yíng)頭部房企。這一輪國(guó)企、外企和小型房企反而相對(duì)安全，三道紅線如同興奮劑檢測(cè)，國(guó)企查出可以不用停賽，外企免測(cè)，小型房企由于沒(méi)有進(jìn)主賽場(chǎng)，之前也借不到太多錢，反而安全。

凡事不僅畏果，更要畏因。地產(chǎn)行業(yè)陷入此時(shí)困境，是在外部三大因素的共同作用下，走上這條規(guī)模狂奔的獨(dú)木橋。一是政策，土增稅，限價(jià)和兩年開工，導(dǎo)致開發(fā)商都只能做剛需流量盤；二是資本市場(chǎng)，以土儲(chǔ)規(guī)模為標(biāo)準(zhǔn)，來(lái)衡量增長(zhǎng)性，決定公司價(jià)值；三是金融機(jī)構(gòu)，前兩年的相對(duì)寬松，提供大量流動(dòng)性，包括影子銀行。雪崩之時(shí)，沒(méi)有一片雪花是無(wú)辜的。出來(lái)混，總是要還的，爬得高的，摔得就重。

放棄幻想，認(rèn)認(rèn)真真降杠桿。地產(chǎn)的春天不會(huì)再有，行業(yè)的高速增長(zhǎng)期已經(jīng)過(guò)去，要換一種方式應(yīng)對(duì)新的環(huán)境。行業(yè)已經(jīng)不再是年輕人，不可以再喝酒蹦迪熬夜，要改成保溫杯里泡枸杞的中年?duì)顟B(tài)，要認(rèn)認(rèn)真真降杠桿，養(yǎng)生才能活得久些。未來(lái)優(yōu)秀房企的負(fù)債率可能不是70%，而是30%。

行業(yè)仍然健康，前方還有曙光

作為國(guó)計(jì)民生的支柱產(chǎn)業(yè)，地產(chǎn)行業(yè)并不像想象中的暴利和高泡沫。首先，地產(chǎn)行業(yè)的毛利率在A股行業(yè)中只能排到第九位，甚至低于農(nóng)林牧副漁。其次，整個(gè)行業(yè)加一起，利潤(rùn)比不過(guò)一支煙，市值比不過(guò)一瓶酒。中國(guó)煙草20年的利稅12800億，超過(guò)地產(chǎn)行業(yè)所有上市公司利潤(rùn)總和，茅臺(tái)的市值，也一度超過(guò)所有房企市值的總和。再次，這一輪全球貨幣放水，導(dǎo)致全球房?jī)r(jià)暴漲，而中國(guó)這兩年的房?jī)r(jià)基本平穩(wěn)。

房地產(chǎn)行業(yè)除了背鍋俠之外，其實(shí)還有五個(gè)重要的功能角色。一是城市建設(shè)者，這些年改變城市面貌和居住條件有目共睹；二是來(lái)料加工商，只賺點(diǎn)加工費(fèi)，房?jī)r(jià)漲幅主要來(lái)自于原材料的漲幅；三是財(cái)富的搬運(yùn)工，把土地批發(fā)來(lái)，再零售出去，幫助廣大群眾增加了財(cái)產(chǎn)型收入，是共同富裕的貢獻(xiàn)者；四是稅收代征者，地價(jià)如同城市配套使用稅，2020年行業(yè)買地就貢獻(xiàn)給地方財(cái)政8.4萬(wàn)億，還不含相關(guān)聯(lián)的各類稅收；五是經(jīng)濟(jì)壓艙石，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)占GDP約17%，加上下游，要超過(guò)20%。可以更辯證地看房地產(chǎn)行業(yè)的功過(guò)得失，很多角色還需要維持。

房地產(chǎn)市場(chǎng)四個(gè)主體間的角色關(guān)系，如同股票發(fā)行上市。其中地方政府是控股股東，購(gòu)房者是散戶，銀行是資金方，房企好比負(fù)責(zé)發(fā)行且包銷的券商。其中銀行旱澇保收，券商只收發(fā)行投顧費(fèi)，股票上漲時(shí)只對(duì)大股東和散戶最有利。由于有土增稅，券商基本沒(méi)有自營(yíng)盤，股價(jià)漲時(shí)與其并沒(méi)有太大關(guān)系，但股價(jià)跌時(shí)，券商要兜底損失，因?yàn)榈貎r(jià)和造價(jià)已經(jīng)預(yù)先投入。如同鸕鶿，脖子上扎著紅線，捕到魚，不可能吃到大的，捕不到魚，餓肚子是肯定的。

房地產(chǎn)行業(yè)還是有未來(lái)。中國(guó)的城市化率離發(fā)達(dá)國(guó)家還有近20%的差距，經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速仍然是全球第一梯隊(duì)，未來(lái)十幾年，房地產(chǎn)的十幾萬(wàn)億的體量仍然可以維持。哪怕城市化完成，進(jìn)入穩(wěn)定的成熟市場(chǎng)，如同美國(guó)和日本，也有每人每年一平米的建設(shè)量，按人均三十平米，三十年更新一次計(jì)算，中國(guó)穩(wěn)定期每年十億平米建設(shè)量總是有的，仍然是個(gè)大海。沒(méi)有倒閉的行業(yè)，只有倒閉的企業(yè)，曙光將再現(xiàn)，要保持信心。

如何重塑信心與穩(wěn)定市場(chǎng)

從中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議報(bào)告中，可以看到2022年穩(wěn)字當(dāng)頭的核心思想，穩(wěn)字在文中一共出現(xiàn)了24次。22年的經(jīng)濟(jì)內(nèi)外部環(huán)境壓力都大，房地產(chǎn)行業(yè)不能在這個(gè)時(shí)候再給國(guó)家添亂，應(yīng)該發(fā)揮好壓艙石的作用。壓艙石最重要的作用就是穩(wěn)，但注意壓艙石永遠(yuǎn)是壓艙石，不會(huì)變成發(fā)動(dòng)機(jī)。

由于一系列的爆雷事件，讓政府、銀行和購(gòu)房者都信心全無(wú)。政府大幅度提升監(jiān)管措施，銀行不敢放貸甚至提前收貸，購(gòu)房者不敢買房，一怕買錯(cuò)，交不了房，二怕買貴，市場(chǎng)降價(jià)。如果22年市場(chǎng)要穩(wěn)，就要恢復(fù)各方信心，讓市場(chǎng)正常流動(dòng)起來(lái)。在中央大政策導(dǎo)向下，提供七條實(shí)施過(guò)程中的小建議：

1、支持二手房正常交易：

保證二手房市場(chǎng)，既是部分首置和首改客戶的正常需求，又是穩(wěn)定一手房正常交易量的重要因素。希望保障購(gòu)買二手房的按揭支持，同時(shí)建議取消二手房指導(dǎo)價(jià)，購(gòu)房者個(gè)體之間，應(yīng)遵循市場(chǎng)定價(jià)。二手房?jī)r(jià)控制的核心是市場(chǎng)預(yù)期，最大的預(yù)期來(lái)自于地價(jià)的上漲。

2、支持剛需首套購(gòu)房：

首套無(wú)論從實(shí)際需求還是政策導(dǎo)向上，都應(yīng)該支持，建議降低首套購(gòu)房的首付成數(shù)與按揭利率，減輕其負(fù)擔(dān)。

3、項(xiàng)目監(jiān)管有序分類：

建議住建部統(tǒng)一規(guī)定監(jiān)管規(guī)則，地方政府參照?qǐng)?zhí)行，不要額外加碼。但可以根據(jù)企業(yè)投入金額和信用等級(jí)分類管理，回收現(xiàn)金不能超過(guò)投入金額，可以用銀行保函替代項(xiàng)目監(jiān)管資金。既保證安全，又恢復(fù)行業(yè)部分流動(dòng)性。

4、資金投放盡量均衡：

一是總量均衡，結(jié)合三年降杠桿的大目標(biāo)，保障年度投放量，不過(guò)快下降；二是企業(yè)均衡，在國(guó)企和民企之間，按照存量的比例，分類均衡投放，避免旱澇失衡；三是區(qū)域均衡，對(duì)東北、西南、西北等經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)區(qū)域，也鼓勵(lì)適度投放些開發(fā)貸與按揭。

5、集中供地全年一次公示：

從年初就公示城市總供地計(jì)劃、三批次時(shí)間，年內(nèi)確保全部供出。底價(jià)不應(yīng)該每次調(diào)升，起拍價(jià)略低于建議上一年成交均價(jià)。限價(jià)透明，直接在文件上明確，不限價(jià)也說(shuō)明清楚，控制好預(yù)期。

6、成立市場(chǎng)平準(zhǔn)基金：

日本地產(chǎn)崩盤時(shí)，政府出面成立了平準(zhǔn)基金，專項(xiàng)用于收購(gòu)項(xiàng)目和資產(chǎn)，化解債務(wù)危機(jī)，維護(hù)資本市場(chǎng)信心，然后通過(guò)資產(chǎn)管理公司處置或REITS退出。中央可以牽頭大型國(guó)資地產(chǎn)和金融機(jī)構(gòu)聯(lián)合成立，針對(duì)危機(jī)企業(yè)的項(xiàng)目資產(chǎn)和海外美元債收購(gòu)。

7、盡快出臺(tái)房地產(chǎn)稅：

房地產(chǎn)稅是最好用的長(zhǎng)效機(jī)制，全部人都有預(yù)期一定會(huì)出臺(tái)，不如早點(diǎn)讓靴子落地。只要稅率可接受，一能增加地方稅收，二能通過(guò)差額稅率，實(shí)現(xiàn)定向征收。差額稅率出臺(tái)后，其實(shí)可以取消掉短期限購(gòu)限貸等政策，甚至可以10-20%的土地出讓時(shí)不限售價(jià)，讓市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，保障的歸保障。

房地產(chǎn)的青銅時(shí)代

房地產(chǎn)的青銅時(shí)代已經(jīng)降臨，黃金與白銀時(shí)代都已經(jīng)一去不復(fù)返，未來(lái)要做好過(guò)“苦日子、緊日子、難日子、窮日子”的準(zhǔn)備。但窮則思變，變則通達(dá)，行業(yè)可能會(huì)有六個(gè)底層邏輯的變化：

1、從三高到三低的內(nèi)生型增長(zhǎng)模式：房企從高增長(zhǎng)、高杠桿、高周轉(zhuǎn)的三高發(fā)展模式，會(huì)轉(zhuǎn)變成低利潤(rùn)、低增長(zhǎng)、低杠桿的三低發(fā)展模式。房企轉(zhuǎn)向內(nèi)生型增長(zhǎng)，低速但平穩(wěn)。中年人的新陳代謝總是慢些，也是正常。

2、冰河期行業(yè)持續(xù)縮表：未來(lái)十年，行業(yè)整體進(jìn)入持續(xù)的縮表期，行業(yè)負(fù)債率會(huì)從平均75%以上逐步降低到40%以內(nèi)。這個(gè)過(guò)程一定是痛苦的，但趨勢(shì)不會(huì)變，而且生病了，總得治。但行業(yè)的縮表不會(huì)影響到房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)總體水平依然會(huì)穩(wěn)中有升，只不過(guò)增幅沒(méi)有過(guò)去快，與GDP同步。

3、寒武紀(jì)物種爆發(fā)：寒武紀(jì)除了冰河，還有一個(gè)特點(diǎn)就是物種大爆發(fā)，地產(chǎn)的冰河，也會(huì)迫使很多企業(yè)謀求各種出路，可能會(huì)催生出多種相關(guān)聯(lián)的新賽道，如同之前有物業(yè)服務(wù)，未來(lái)可能有長(zhǎng)租公寓、養(yǎng)老、商業(yè)、資管或其他新物種。但是新物種基本上是以存量資產(chǎn)的管理能力、服務(wù)能力等輕資產(chǎn)模式。

4、企業(yè)分化加劇：民企在這一輪會(huì)有大量倒閉或萌生退意，大致分成三個(gè)三分之一，三分之一徹底倒下，三分之一存活變成小而美的公司，還有不到三分之一，能維持的正常低速發(fā)展。同時(shí)國(guó)企在行業(yè)的總量大概會(huì)提升到百分之七十。

5、城市分化加劇：一二線與三四線大幅拉開差距，一二線核心城市房?jī)r(jià)平穩(wěn)上漲，交易量相對(duì)穩(wěn)定，大部分三四線城市量?jī)r(jià)會(huì)持續(xù)下調(diào)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展人口流入的城市，房?jī)r(jià)是會(huì)持續(xù)跑贏均值。同時(shí)一個(gè)城市的不同板塊間也會(huì)大幅偏差，市區(qū)成熟板塊的復(fù)合增長(zhǎng)率會(huì)遠(yuǎn)高于城郊板塊。

6、精細(xì)化發(fā)展階段：生存下來(lái)的企業(yè)，會(huì)從粗放式發(fā)展要變成精細(xì)化發(fā)展。戰(zhàn)略要精，管理要細(xì)，戰(zhàn)略聚焦優(yōu)勢(shì)，管理抓細(xì)顆粒度。跟制造業(yè)靠攏，要以客戶為導(dǎo)向，向能力要飯吃，向經(jīng)營(yíng)求效益。行業(yè)的產(chǎn)品和服務(wù)也會(huì)由此而得到持續(xù)提升。

青銅時(shí)代其實(shí)也是很不錯(cuò)的，也遠(yuǎn)比黑鐵時(shí)代要強(qiáng)，黑鐵也就僅僅是二十幾年前，只是由儉入奢易，由奢入儉難而已。

凡打不敗你的，終將使你更強(qiáng)大

西奧多·蘇斯·蓋斯說(shuō)過(guò)：

當(dāng)壞事情發(fā)生時(shí)，你有三種選擇：你可以讓它定義你，讓它摧毀你，或者讓它使你變得更強(qiáng)。

行業(yè)的萌芽、發(fā)展、成熟，乃至于今天的深度調(diào)整發(fā)展，都是一個(gè)正常的規(guī)律。行業(yè)過(guò)去太順利，缺少暴風(fēng)雨的洗禮，這一場(chǎng)中年危機(jī)，既是考驗(yàn)，又有利于行業(yè)未來(lái)的平穩(wěn)發(fā)展。要尊重常識(shí)、敬畏規(guī)律，在暴風(fēng)雨中，讓自己變得更堅(jiān)強(qiáng)。

文章來(lái)源：旭輝集團(tuán)