近年來，越來越多的商業購物中心面臨著招商困難、運營不順等問題，階段性供應過剩的風險暗示著大型購物中心目前已經從增量時代過渡到存量時代。
2021年全國擬開業的建筑面積超過2萬平方米的商業項目數量高達1479個。而在2021年上半年，全國開業的購物中心共148個，總體量合計1332萬平方米，對比2020年同期，增長約3倍。這其中，存量改造項目達14個之多，體量達122萬平方米，占總量的近10%。
存量經濟下，如何激活購物中心的現有資產，進一步轉化為市場號召力，使其再度煥發生命力，這成為傳統商業實現突圍不得不思考的行業問題。
越來越挑剔的消費者
隨著更多的“90后”和“00后”的新一代消費者走進商業空間，相較于更低的價格，高質量、時尚度、品牌力、新鮮感成為了年輕化消費群體率先考慮的要素。
消費需求的不斷細分，以及偏好更加多元化，要求購物中心向社交、文化、體驗等方向進行轉變，在提升消費者交互和參與度的基礎上，滿足他們對品牌的情感期待與依戀。
在未來，商場要更注重體驗、品質、個性的創新，以獨特的消費體驗，實現新的增長。
改造項目也要制造“話題點”
后疫情時代下，產品的精神追求與場景的文化特征，是未來商業成功的流量密碼。
傳統商業需要從設計理念進行轉型，明確未來的購物休閑場所，是以依附產品而創造的沉浸式消費體驗，來滿足消費者的多維度需求。以積極做到商業場景和產品內容的改造升級，在新的消費模式下，實現向城市“第三空間”的轉變。
商業項目重新定位是關鍵
傳統商業項目因為存在時間久，可能已經脫離了現在消費者的需求，所以在轉型過程中，需要進行重新定位。
研究市場趨勢，不僅是對前期定位的修正，更是對當下消費者的購物偏好與生活方式進行重新的規劃和設計。
了解目標群體，優化品類業態，提升軟性服務，打造主題空間，做到真正的差異化經營。
隨著消費升級和商業存量時代的到來，消費者越來越注重圍繞消費體驗展開的購物中心的文化色彩與可玩性。無論是從傳統的百貨“破圈”出來打造多元立體的生活場所，還是融入藝術、生態等元素的空間設計，抑或是緊抓客群需求引入首店和網紅品牌來優化業態組合，傳統商業升級所遵循的邏輯都是在把握住自身優勢的基礎上，以深入骨髓的全方位改造，賦予項目新的生命力。
如何讓存量商業項目“起死回生”？下面這三個國內成功升級改造的案例中，或許能告訴我們答案。
案例一：福州東百中心
項目前身是東百東街店和東方百貨合并而成的經營面積逾12萬平方米的商業綜合體。針對項目改造設想，東百中心所提出的“超級百貨”模式，旨在打造一個集百貨的商品力和運營力、購物中心的體驗和街區的休閑生活場景為一體的百貨新物種。其美設計針對這一復合的商業架構需求，以重振城市與商圈的活力、創造全新的生活場景、做城市文化的傳承者與創新者為目標進行規劃設計，從建筑外立面設計、商業規劃設計、景觀設計以及主題商業街設計等方面進行項目改造服務。
項目最大亮點是充分利用地鐵的地下空間。新南街與地鐵相結合，分地上、地下兩大部分：地上部分設計以現代建筑風格為主，形成歷史街區與新建區的過渡；地下部分為貫穿南街東西向的地下商場，從地鐵南門兜站步行直達東街口站。而改造后的東街口商圈，也變成了能“上天入地”的立體化商圈，一方面為打造成立體復合的綜合慢行街區，將連廊接入商業街區，構建立體步行空間，另一方面將街區中增設遮陽及景觀環境設施，滿足行人需求，提高過街設施的舒適度和連續性。
在對東百中心的外立面的改造中，其美設計實現了建筑創新與環境一致性的挑戰，讓新老建筑充分融合的同時與城市本身文化相協調；室內空間的改造，則利用原有挑空和新增挑空擴張空間感，配合不同業態空間屬性，打造了不同氛圍的空間，形成多個引力節點，吸引客流上升到高層；而對動線進行規劃時，其美設計在完全平直與過多遮擋之間尋求平衡點，將公共空間和店鋪占地合理利用。此外，跨界連橋、主題街區、地下商業、屋頂露臺等空間的打造還擴展了商業容量，融入的福州民俗設計元素，也向當地歷史文化致敬，讓古典與現代的并存。
案例二：西安大悅城
西安大悅城的前身是于2012年開業的秦漢唐國際文化商業廣場，這是大悅城體系有史以來最大規模的改建項目。經過專業設計與反復調整，構建了一個流暢的綜合體，不僅優化了商業空間，還輻射了周邊商業的一體發展。
“首店經濟”是西安大悅城格局更新的重要支點。西安大悅城帶來118家首進新品牌，同時輸入一批服務能力更強的優質店員，用更優質的服務理念和購物體驗帶動了西安商業環境的綜合提升。由于項目地處曲江大唐不夜城景區，所以在改造過程中達成“延續古都歷史文脈，營造城市文化廣場”的目標。
在保留原有建筑仿漢唐風格的屋頂的基礎上，將其改造為可以直接坐觀大雁塔的觀景平臺與開放式街區，不僅帶活了項目的上層人流，提高商場上層的抵達率，還實現了周邊的招商優化。由鋼化U型玻璃幕墻的特殊材料建成的“凸”型門頭結構， 41米×50米大跨度、面積2000㎡的超大采光頂，張弦梁和桁架鋼構的主中庭搭配滑動天窗，也為古都西安成就了一個光影交融的新世界，在“古”與“潮”的碰撞中，引起消費者的強烈共鳴。
在商業空間結構的改造中，西安大悅城充分挖掘地下商業空間潛力，將露天廣場變為地下“共享中庭”；改造原有下沉“天幕廣場”，擴大人流儲蓄能力，兩者的功能空間整合，改變了原有封閉獨立的空間體系，形成“雙核”空間疊合效應，有效延長了消費者停留的時間。而打通豎向交通節點，形成地下內圈環繞、外圈各層環繞、橫穿式環形三條動線，建立開放型網絡交通格局，利用合理的空間規劃，溝通了城市各向人流，保障了購物中心的客流量。
無論是建筑特色、業態組合、主題街區，還是開業100%的招商率、30%的西北首進品牌、 28萬+客流以及 1286萬元銷售業績，西安大悅城都體現了傳統商業項目改造的全盤思維，一躍成為“中國存量商業的改造樣本”。
案例三：大阪心齋橋PARCO
大阪心齋橋PARCO是日本第18家PARCO，總建筑面積為5.8萬平方米，共有17層（地下2層、地上14層加頂樓露臺），地下一層與大阪地鐵御堂筋線“心齋橋站”直通。它不僅保留了百貨的強項板塊，還融合了涉谷PARCO的精華，并大力顛覆傳統百貨店的陳舊框架，從各個方面刷新對傳統百貨的認知。
心齋橋PARCO提出以“無性別”和“國際化”的概念貫穿整個商業設計，通過藝術與科技的方式，融入當地的文化，給人不同程度的驚喜與新鮮感。在項目的外觀設計上，心齋橋PARCO的外墻利用了垂懸式裝飾，在日光下宛如一道水簾，既簡潔時尚，也與大阪“水都”的傳統特點相呼應；在商場的結構上，項目打破傳統百貨封閉式的設計，在2-10層設有通道與大丸心齋橋店本館相連，不僅起到了引流的作用，還大大提高了購物的便利性；在體驗的打造上，心齋橋PARCO首次落地辦公空間，把教室搬進商場，每層樓的休閑空間，無一不充斥著藝術化氛圍，以及科技感十足的未來化體驗。
在品牌選擇上，心齋橋PARCO共引入了約170多家店鋪，許多品牌門店是關西首店、大阪首店。除奢侈品牌、高端餐飲、運動品牌、藝術展覽外，還有眾多時尚潮牌、二次元動漫和主題特色餐飲，而集市的加入也為吸引精致白領、玩具迷、美食生活家等不同興趣消費人群助力。大阪心齋橋PARCO的成功，不僅體現差異化的商業理念的重要行，還為把門店做成打卡點，利用大熱品牌打造強勢聚客能力提供了新的思路。
新時代下，商業購物中心不光是滿足人們消費形態的集中體現，還承載著社會、文化和其他精神性需求的地方。傳統商業可以利用設計賦能，打破項目傳統與固有限制；通過功能重塑，將多元需求與美學價值和空間情緒相組合。存量時代，除去簡單的購買消費行為，從投資策略、改造設計、運營升級和資產價值提升等角度，思考如何利用生動有趣的新鮮事物、深厚綿長的文化內涵、差異化優勢的商業思路，共同改造成為“多維第三空間”，是以為消費者提供一種全新的購物體驗與生活方式，而這將是傳統商業實現破局，促進持久商業表現的必經之路。
文章來源：睿商業
