房產(chǎn)稅來了，文旅開發(fā)商的苦日子剛到

房地產(chǎn)稅空降

近期來看項目的人越來越少，王蓉意識到她又完不成這個月的KPI了。

身為粵港澳大灣區(qū)某文旅項目的銷售負(fù)責(zé)人，據(jù)王蓉統(tǒng)計，今年9月份前，項目上的銷售通常每帶看6次房源就能達(dá)成一筆交易。

她說，隨著今年樓市調(diào)控收緊，即使是房地產(chǎn)稅改革試點工作通過前的金九銀十，也至少要帶準(zhǔn)買家看房15次才能完成一次銷售。

“房地產(chǎn)稅真的就要來了，日子不好過，考慮換行了。”

深耕文旅項目多年，王蓉說，買文旅盤的購房者投資屬性比較強，一貫有種買漲不買跌的心理，“何況我們這個盤位于廣州以南170公里的恩平，打著戶外體育小鎮(zhèn)的旗號，其實還是賣房，但現(xiàn)在去化周期越來越長，不知道公司能不能吃得消。”

10月23日，第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第三十一次會議通過《全國人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點工作的決定》，試點城市由國務(wù)院確定，報全國人大常委會備案。試點地區(qū)的房地產(chǎn)稅征稅對象為居住用和非居住用等各類房地產(chǎn)。

北京一位房地產(chǎn)中介趙爽估計，今年有三分之一的新建住宅價格下降了約10%。他說，那些當(dāng)初靠著文旅概念炒作的項目以后不降價就更難賣出去了。

黃金周后，樓市比天氣更為冰冷，高盛的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)商在中國的國際高收益?zhèn)袌錾险贾鲗?dǎo)地位，占該市場1970億美元未償債務(wù)總額的80%左右。

與此同時，2021年，越來越多的文旅地產(chǎn)項目陷入經(jīng)營困境，尤其偏僻的文旅項目，可謂“三難”——難租、難賣、難管理。

旅界此前曾獨家報道《環(huán)京文旅神盤海坨山谷暴雷》，占地60000畝的奧倫達(dá)部落海坨山谷特色小鎮(zhèn)施工多年仍未完向業(yè)主交付，買了海坨山谷理財產(chǎn)品的投資人也被通知延期兌付。

海坨山谷并非個例，從去年李亞鵬開發(fā)的麗江雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)被爆出還不起4000萬人民幣，到今年遍布全國的恒大童世界、文旅城接連停工，文旅地產(chǎn)正在成為萬達(dá)、海航、新華聯(lián)等眾多開發(fā)商的危機之源。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會商業(yè)文化旅游地產(chǎn)委員會秘書長蔡云在公開演講中曾指出，規(guī)模性開發(fā)時代造就房企的城市運營能力，而文旅地產(chǎn)則是開發(fā)商成為城市運營商、實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的必由之路。

但理想很豐滿，現(xiàn)實很骨感，文旅項目開發(fā)周期長、占用資金大、回報周期長、運營難度高等難題，讓眾多地產(chǎn)公司付出過慘痛代價。

轉(zhuǎn)型陣痛期

與房地產(chǎn)稅息息相關(guān)的，是市場對傳統(tǒng)文旅小鎮(zhèn)開發(fā)模式的悲觀情緒。

此前，有專家總結(jié)稱：如果你在一二線城市手持2套以上住宅，請做好繳納房產(chǎn)稅的準(zhǔn)備，房產(chǎn)稅試點隨時可能推進(jìn)到你的城市，預(yù)計稅率1%以下。

事實上，如果房地產(chǎn)稅出臺，因為在房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)收稅，將提升房屋持有成本，這會導(dǎo)致居民手上的非剛需住宅成為燙手山芋，而文旅地產(chǎn)作為大部分業(yè)主的“第二三四五套房產(chǎn)”或“休閑度假房產(chǎn)”將面臨最直接的挑戰(zhàn)。

“房地產(chǎn)稅對剛需樓盤、項目影響不大，”王蓉說，“但對我們來說就比較慘了，買文旅項目的大多數(shù)是投資需求或者城市業(yè)主的度假居所。”

王蓉指出，大部分文旅地產(chǎn)項目的投資者其實一年也過來住不了幾天，以委托開發(fā)商合作的民宿機構(gòu)進(jìn)行代出租運營可以收回一部分投資成本。

“雖然國家不允許開發(fā)商允諾業(yè)主幾年收回投資成本，但大多數(shù)開發(fā)商為了好賣房都會幫助業(yè)主測算收益，”王蓉認(rèn)為，“如果房地產(chǎn)稅開征，勢必影響業(yè)主的投資回報率，項目自然也就更難賣了。”

同時，官方原文稱，試點地區(qū)的房地產(chǎn)稅征稅對象為居住用和非居住用等各類房地產(chǎn)，不包括依法擁有的農(nóng)村宅基地及其上住宅。

這被業(yè)內(nèi)視為也囊括了商業(yè)性房產(chǎn)，但包括阿那亞在內(nèi)的眾多文旅神盤以40年商住公寓為主，房產(chǎn)稅開征后的無差別打擊，讓開發(fā)商們的僥幸心理蕩然無存。

值得一提的是，官方原文還稱，本決定授權(quán)的試點期限為五年，前期那些炒房的大本營集中地，比如深圳、海南、浙江等地，根據(jù)財政部財政科學(xué)研究院原所長賈康的建議，將率先成為房地產(chǎn)稅的試點征收區(qū)域。

此前，有著文旅IP、資金、資源加持，諸多開發(fā)商八仙過海各顯其能，在海南、大灣區(qū)、長三角等區(qū)域紛紛落子文旅項目。

例如，海南多年來一直是開發(fā)商布局文旅必不可少的重要陣地，雅居樂、復(fù)星旅文、恒大、華潤、保利從民企到央企均在海南上馬文旅項目，深圳有著大灣區(qū)的加持，從去年世茂港珠澳口岸城的酒店集群到今年佳兆業(yè)國際樂園首期項目開盤，也打響進(jìn)軍文旅號角。

除此之外，三道紅線下，銀行信貸已經(jīng)對開發(fā)商收緊，恒大、花樣年、新力等房企的美元債違約又讓開發(fā)商借外債成本飆升，房地產(chǎn)稅的出臺只會讓一部分地產(chǎn)商的資金壓力愈加繃緊。

“房產(chǎn)稅即將出臺是對文旅地產(chǎn)的又一次精準(zhǔn)打擊。”對于文旅地產(chǎn)未來的市場行情，趙爽頗為悲觀。

可以確定的是，從現(xiàn)在一直到2025年前均是文旅地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型陣痛期。

文旅重于地產(chǎn)

近年來，國家從未放棄控制文旅等特色小鎮(zhèn)的數(shù)量與質(zhì)量。

去年9月，《關(guān)于促進(jìn)特色小鎮(zhèn)規(guī)范健康發(fā)展意見》指出特色小鎮(zhèn)建設(shè)要“控制數(shù)量、提高質(zhì)量，防止一哄而上、一哄而散。”

日前，國家發(fā)展改革委、自然資源部、文化和旅游部等十部門近日聯(lián)合印發(fā)的《全國特色小鎮(zhèn)規(guī)范健康發(fā)展導(dǎo)則》進(jìn)一步提出文化和旅游類特色小鎮(zhèn)年接待游客量原則上不少于50萬人次。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，國家接連出臺指導(dǎo)意見是對這個行業(yè)“真地產(chǎn)、假文旅”現(xiàn)象泛濫的一種遏制。

當(dāng)下，地方政府對文旅項目包括文旅地產(chǎn)項目的認(rèn)知與策略也有改變，對文旅地產(chǎn)中文旅的屬性比重已較以往多有看重，希望是一個囊括住宅、商業(yè)、文旅文娛能帶給城市綿續(xù)活力的綜合項目，而不太希望依然僅僅是一個地產(chǎn)項目。

以四川成都附近的彭州為例，短短四年時間，從土地產(chǎn)權(quán)開始，創(chuàng)新宅基地入市改革、吸引資本下鄉(xiāng)、盤活鄉(xiāng)村資源，全力推動民宿產(chǎn)業(yè)上下游、左右岸配套，建成了全國西南首家民宿學(xué)院，吸引了浮云牧場、大樂之野等12個全國50強民宿品牌到彭投資，落地營運了自在山居、熊貓的森林等精品民宿近50家。

對此，蔡云表示，很多房企在做文旅時，則沒有抓住旅游這個魂，甚至只是為賣房，導(dǎo)致旅游產(chǎn)業(yè)畸形發(fā)展，同時對開發(fā)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展也帶來不好的影響。

“文化是基礎(chǔ)，文化是保證旅游的一個持續(xù)和增長發(fā)展的重要靈魂，所以文化和旅游發(fā)展對整個傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)起到了最根本的促進(jìn)作用，不僅僅是旅游，更重要的是文化旅游。”

現(xiàn)實卻是沒有了賣房的“快速回血”文旅項目很難實現(xiàn)營收平衡，這與當(dāng)下眾多項目在IP、業(yè)態(tài)打造上不成熟有直接關(guān)系。

業(yè)內(nèi)分析稱，旅游已經(jīng)慢慢從單純的觀光、度假游，向文化、體驗游開始轉(zhuǎn)變，文旅地產(chǎn)項目僅依靠自然資源和歷史古跡的觀光，很難讓消費者買單以及深度停留。

例如，如果沒有成功的旅游業(yè)態(tài)，阿那亞還是一個無人問津的不良資產(chǎn)。

在2012年，阿那亞這個項目僅實現(xiàn)4000多萬元銷售額，是開發(fā)商億城股份急需甩賣的包袱，變賣都無人接盤。

2013年，時任億城股份總裁馬寅辭職，隨后以2.6億元接手了這個燙手山芋。

過去7年，經(jīng)過幾年發(fā)展，阿那亞如今已經(jīng)成為了一個符號——代表一種中產(chǎn)階級理想主義的生活方式，以及與之搭配的文化藝術(shù)項目。

“阿那亞1500場活動，多達(dá)一半是用戶自發(fā)組織的。所以，重點在于激發(fā)用戶的興趣參與感，讓用戶自己去組織社群活動。”一位阿那亞業(yè)主告訴旅界。

未來，在征收房產(chǎn)稅的背景下，文旅重于地產(chǎn)也將是一個不變的真理。

文章來源：旅界