房地產(chǎn)行業(yè)還有沒有希望

9月16日，地產(chǎn)股又出現(xiàn)了集體大跌，綠油油的一片。

很多朋友問我們對當(dāng)前房地產(chǎn)市場的看法，問的最多的就是房地產(chǎn)行業(yè)到底還有沒有希望，以后到底還能不能投資房地產(chǎn)。

總的來說，從去年到現(xiàn)在，地產(chǎn)融資監(jiān)管以及樓市調(diào)控的政策越來越緊，爆雷的大中小房企越來越多，目前資金端越來越謹慎，地產(chǎn)投資機構(gòu)的風(fēng)控措施和額度管控都變得更加嚴格，不過更多的機構(gòu)卻已深陷泥潭或者還在想盡辦法解決已投項目的催收、處置難題。

不管是房地產(chǎn)企業(yè)還是各類資金機構(gòu)，大家都過得異常焦慮。

一、第四季度是否會出利好政策

先說說最近的融資市場動向，一是銀保監(jiān)會對個別信托公司啟動交叉檢查工作，比如調(diào)遣非屬地銀保監(jiān)局相關(guān)人士跨區(qū)域現(xiàn)場檢查GD信托等信托機構(gòu)，主要針對的是房地產(chǎn)信托以及“兩壓一降”目標(biāo)的達成情況；二是中央審計署各地辦事處派出審計組進駐20多家地方AMC，開啟首輪針對地方AMC業(yè)務(wù)合規(guī)、主業(yè)經(jīng)營及公司治理等審計工作，其中跟地產(chǎn)融資息息相關(guān)的非金不良類產(chǎn)品今后將被嚴控；三是新一輪的地方金交所的清理已重新啟動，按每個省只留一家的目標(biāo)以及業(yè)務(wù)規(guī)范層面的要求，地產(chǎn)融資類產(chǎn)品（尤其是非標(biāo)）將很難在金交所層面繼續(xù)操作。至于銀行方面，目前開發(fā)貸以及按揭貸款額度有多緊張想必開發(fā)商和小業(yè)主都深有體會。而在大的融資市場層面，各類資金機構(gòu)的抽貸、斷貸會在接下去的半年里成為常態(tài)，開發(fā)商想靠借新還舊過日子已面臨很大難度，另外全方位的融資渠道打壓也將壓垮越來越多的房企。今年下半年至明年，樓市（銷售端）的情況如果還是無法改善（尤其是信貸無法寬松），那房地產(chǎn)行業(yè)勢必加快爆雷進程和出清速度。

在中資美元債市場，目前的市場情緒也非常之差，中資美元債在香港市場占比很高，目前HD地產(chǎn)等幾家大型房企美元債到期償還如果出現(xiàn)很大的問題，那中資房企在整個美元債市場會有相當(dāng)大的負面影響，一旦出現(xiàn)傳導(dǎo)效應(yīng)，那后續(xù)其他開發(fā)商的美元債估計很難再發(fā)出來，變成惡性循環(huán)后造成的風(fēng)險幾乎無法估計。很多同行認為，中資美元債這個渠道如果受到較大的沖擊，那波及面會相當(dāng)之大，監(jiān)管部門屆時可能不得不考慮系統(tǒng)風(fēng)險，所以政策層面是否會放松或者修復(fù)市場信心，主要還是得看市場和房企的承壓情況。

值得一提的是，現(xiàn)在與地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的矛盾已愈演愈烈，銀行以及其他各類機構(gòu)都很難放款，房企沒錢施工，房企的很多員工離職后找不到工作或守著現(xiàn)有工作卻入不敷出，很多小業(yè)主買了期房卻看不到頭，房企、供應(yīng)商、各類機構(gòu)的日子都很不好過，很多甚至都快活不下去。不少同行認為，最近維權(quán)、維穩(wěn)類事件已不斷上升，四季度如果不出政策或者不適度放松，屆時可能會引發(fā)社會性的大問題。

二、怎么看現(xiàn)在的土拍

9月10日，濟南第二批集中供地收官，37宗地全部都是0溢價成交，其中國央企和民營房企拿地各約一半。

9月10日，青島第二批集中供地收官，成交地塊基本都是0溢價，國央企和當(dāng)?shù)孛駹I房企的拿地平分秋色，其中當(dāng)?shù)孛駹I房企拿下了接近一半數(shù)量的地塊。

9月11日，天津第二批集中供地收官，將近80%的地塊都是0溢價成交（剩下的溢價也非常低），國央企拿了過半數(shù)的地塊，百強中的民營房企以及當(dāng)?shù)孛駹I中小房企拿了剩下部分。

9月15日中午12時，杭州第二批集中供地中的十宗競品質(zhì)地塊報名截止，房企停止遞交申請文件及繳納保證金。據(jù)媒體報道，全部十宗競品質(zhì)地塊中，九宗地塊報名未達標(biāo)，無法進入后續(xù)正式競價環(huán)節(jié)，相當(dāng)于“流拍”，僅富陽富春灣新城地塊的報名情況符合要求。簡單來說，首次試水的十宗競品質(zhì)地塊由于競品質(zhì)的門檻要求、現(xiàn)房銷售要求、起價過高等原因?qū)е吕麧櫬蔬^低，房企參與意愿不足。另外加上競品質(zhì)地塊對房企的資質(zhì)、資金來源、多馬甲參與等都有限制，因此房企失去了拿地動力。

9月15-16日，成都第二批集中供地的土拍中，約80%的地塊都是0溢價成交（剩下的溢價也非常低），且大部分地塊都由政府平臺公司、城投公司取得。

從最近的土拍成交結(jié)果來看，第二批集中供地的整體成交溢價率非常低，實現(xiàn)了穩(wěn)地價的目標(biāo)，其中：（1）非熱點城市中地方國企、城投平臺等拿地積極，似乎有“托市”的跡象；（2）熱點城市的土拍中，區(qū)域深耕型房企以及地方性民營房企的拿地力度非常之大；（3）對于土拍限制較多的城市，房企拿地已變得更加理性，杭州的競品質(zhì)、現(xiàn)售要求等并未得到開發(fā)商的響應(yīng)。

從上述情況可以看到，第二批集中供地雖然溢價率得到了明顯控制，但房企拿地需求和拿地意愿出現(xiàn)了大幅下滑。在當(dāng)前的監(jiān)管政策下，房企融資變得更難，銷售回現(xiàn)也變得更難，拿地能力嚴重下降，因此拿地積極性普遍不高。我們預(yù)計，如果房企的拿地持續(xù)減少，而且引起了房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)低于固定資產(chǎn)投資的情況，那么政策端也將出現(xiàn)貨幣寬松。

三、怎么看現(xiàn)在的銷售市場

從市場預(yù)期的角度來看，銷售端在中短期內(nèi)將很難看到大的反彈，另外隨著房價上漲預(yù)期普遍減弱，房企下半年的銷售情況將面臨更大的壓力，主要原因就是調(diào)控的方向和力度不會出現(xiàn)大的調(diào)整。具體來說，一是房住不炒、租購并舉的政策基調(diào)不會變，二是穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的政策目標(biāo)不會變，三是房企融資“三道紅線”與銀行貸款集中度“兩道紅線”將發(fā)揮持續(xù)性的監(jiān)管效果。

在房住不炒的主基調(diào)下，新房主要通過政府控制土拍成交溢價與限價銷售穩(wěn)定價格上漲預(yù)期，二手房通過指導(dǎo)價以及“三價就低”原則降低杠桿比例并提高業(yè)主的購房成本。因信貸在持續(xù)收緊，在可貸額度繼續(xù)減少的情況下，二手房的調(diào)控舉措會加重市場的觀望情緒，這也是二手房交易大幅萎縮、價格止?jié)q轉(zhuǎn)跌的主要原因。我們預(yù)計，年內(nèi)“房貸荒”會進一步加劇，傳統(tǒng)的“金九銀十”也將很難重現(xiàn)。

進入下半年以來，越來越多的百強房企放棄或縮減了拿地計劃，好些百強房企也明確在業(yè)績報告會上提出下半年將不再拿地，而對于更多的房企來說，以最快的速度完成銷售和回款才能確保不死，只是當(dāng)前形勢下銷售與回款已變得越來越難。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，受房企“三道紅線”融資監(jiān)管新規(guī)的影響，房企今年1-8月國內(nèi)貸款下降了6.1%，利用外資則下降了47.5%，將近腰斬，因此大部分房企都選擇加快施工（指還有資金可用的情況下）并加快銷售和回款。1-8月份百強房企定金及預(yù)收款同比增長了30%以上，這也算是房企融資中最大的增量。

四、地產(chǎn)行業(yè)還有沒有希望

資金端最近的行情不太理想，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品也好、地產(chǎn)基金或其他非標(biāo)產(chǎn)品也好，銀行、信托、私募及三方財富公司都面臨產(chǎn)品銷售難度在增加的問題。最近爆雷的地產(chǎn)融資類產(chǎn)品比較多，投資人的信心受到了一定的打擊。投資人目前的觀望情緒非常濃厚，但何時才能恢復(fù)信心，大概率還是得看第四季度的政策情況。

目前很多人對房地產(chǎn)行業(yè)感到非常悲觀，房地產(chǎn)企業(yè)的員工離職后轉(zhuǎn)行的大有人在，地產(chǎn)投資機構(gòu)撤出地產(chǎn)行業(yè)的也比比皆是。雖然房地產(chǎn)行業(yè)已進入下行期，但房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟中的支柱地位卻從未改變，哪怕是城鎮(zhèn)化率超過了80%的歐美國家，其房地產(chǎn)行業(yè)也依舊是支柱產(chǎn)業(yè)，何況中國的城鎮(zhèn)化率趕上發(fā)達國家水平還得花十年左右的時間。

我們認為，房住不炒、三穩(wěn)預(yù)期、三道紅線與兩道紅線等核心政策促使房地產(chǎn)行業(yè)進入了“低增長、低利潤、低預(yù)期、低容錯”的新階段，房地產(chǎn)企業(yè)將變得更加理性、自律和成熟，地產(chǎn)投資面臨的信用風(fēng)險和資產(chǎn)風(fēng)險也將持續(xù)改善，因此我們對地產(chǎn)投資還是有著很堅定的信心和信仰。從我們操作配資業(yè)務(wù)的情況來看，目前仍舊有很多新的機構(gòu)和新的高凈值客戶進入地產(chǎn)投資的賽道，因此房地產(chǎn)還是支柱產(chǎn)業(yè)的情況下，地產(chǎn)投資在新的監(jiān)管規(guī)則下將進入安全性提高和收益率降低的新階段。地產(chǎn)投資的腳步不會停止，更不會消失，因為住房的剛需和改善需求、城市發(fā)展的需求、物業(yè)和空間的更新需求、居民對存量土地的拓展和改造需求永遠不會消失。

五、最近有哪些政策松動的跡象

在8月底，國新辦舉行發(fā)布會時強調(diào)了堅持從實際出發(fā)，不搞一刀切的大原則。9月初的時候，銀保監(jiān)會表態(tài)督促銀行類機構(gòu)在貸款首付比例、利率等方面對剛需群體進行差異化的支持。近期，《經(jīng)濟參考報》刊文表示“不向房地產(chǎn)市場發(fā)出錯誤信號，防止政策調(diào)整誤傷合理的市場需求”。

筆者認為，第四季度地產(chǎn)金融的監(jiān)管態(tài)勢以及樓市調(diào)控力度大概率將有所緩和。在房貸額度持續(xù)緊張的背景下，只要信貸端政策不變，那樓市肯定將繼續(xù)下行（目前武漢等城市全部都面臨這個問題）。從“限上漲”變成“限下跌”，如果房價下跌的城市繼續(xù)增多，那更多的開發(fā)商、投資者、供應(yīng)商、小業(yè)主以及跟房地產(chǎn)相關(guān)的從業(yè)人員都將面臨生存問題，而這關(guān)乎國家的穩(wěn)定和發(fā)展大計。

坦白地說，就目前的情況而言，我們確實很希望政策層面能給我們這些地產(chǎn)投資機構(gòu)以及開發(fā)商和萬萬千千與地產(chǎn)相關(guān)的從業(yè)人員多一點的生存空間。

文章來源：西政資本