產業地產長期是一個模糊的概念，狹義的產業地產主要指的是以工業用地為主要載體的物業開發運營，即主要為工業地產。
廣義的產業地產則更為多樣，在類型包括文化產業地產、體育產業地產、設計產業地產等多類概念，而在土地方面則匹配了超出傳統工業用地的B29（生產性服務業用地）、B22（藝術傳媒用地）、A22（文化活動用地）等。總結來說廣義的“產業地產”是以承載產業為目的進行物業開發，并提供與之匹配的產業運營服務，故廣義產業地產不僅為房地產業，更是復合了服務業的相關特征。
輕資產的“內容”運營服務 與 重資產的“空間”開發建設，深度交融后，進而產生了獨特的“化學反應”，構建了在傳統地產“地段、地段、還是地段”之外的另一個稀缺因素“服務”，即在“造好房子”的基礎上進一步“用好房子，服務好房子內的產業”，最終變現則是“運營服務”作用于重資產的“空間”的價值提升，進而獲取整體收益。
以上即為“廣義產業地產”的邏輯，筆者更愿意定義其為“產城”，“產城”絕非傳統的“產業新城”或“產城融合”，借用成都《產城》期刊的英文名“Industry&City”，即“產業與城市”。通過運營服務，圍繞“內容”與“空間”做匹配、整合、服務，激發內容潛力，創造增量價值。
從宏觀國際競爭局勢來看，“廣義產業地產”未來直接的價值即為“組織創新資源，營造創新環境”。
信息時代到來，有效的組織創新資源至關重要
信息時代帶來產業發展邏輯的巨變，“新資源+新技術+人的創新能力” 成為產業競爭戰略的重點，在前沿科技發展之外，有效的組織創新資源是實現發展的重中之重，也是產業地產的未來使命。
從人類產業發展時代來看，大致可以分為三個時期，即15世紀前的“農業時代”、15-20世紀的“工業時代”、21世紀的“信息時代”。時代之間的區別核心是“關鍵生產資源+生產技術+所需要的人”之間的不同。
以農業時代為例，農業時代關鍵生產資源是“土地資源”，關鍵生產技術是“農業技術”，所需要的是人的勞動力，在人的勞動力與農業生產技術水平有限的前提條件下，影響財富創造的核心是土地，故在農業時代，人類的戰爭基本是圍繞著土地進行的。到了工業時代，要素則發生了巨大的變化，在工業時代關鍵生產資源是“以石油、煤炭為代表的化石能源”，而關鍵技術是“工業技術 – 即機械/電機等相關工業技術”，所需要的是人的專業技能。故在工業時代，每個人都有了自己的專業如“工程師”、“醫生”等，影響財富創造的一方面是能源資源，另一方面是“技術升級創新”，前者是“美元-石油”體系的根本基礎，而后者則是提升財富創造的重要方向。
在“信息時代”，產業發展的基礎要素與邏輯又發生了根本變化，有效的組織創新資源成為這個時代的核心。從發展邏輯來看，計算機+互聯網的出現，實現了人類大規模的獲取信息、鏈接資源，可以通過計算來設計、模擬，預測發展結果。這使得除了少數的前沿科技以外，其他傳統的專業能力并非稀缺的，而稀缺的是將前端“生產資源”，在后端“洞察人的需求”進行橋接的“腦子足夠活”的創新人才，這樣的橋接將使得有限的資源可以滿足更多人的需求，進而創造更大價值。而在這個過程中，真正稀缺的是“新能源、大數據”+“前沿技術的突破”+“人的創新能力”，總結來看就是“有效的組織創新資源”。
資本一直是最聰明的，如何用有限的資源創造更大的財富價值（即有效的組織創新資源）才會獲得高估值。以1999年-2020年 - 20年全球市值最高10家企業的變化為例，1999年全球市值前10的企業主要為“專業技術型”企業，包括了通用、思科、諾基亞等，而20年后的2020年，全球市值前10的企業主要為清一色是“科技+互聯網”的復合型企業，如谷歌、蘋果、微軟等，這些企業在科技端實現的是“前沿技術發展”（包括人工智能、基因工程等方向進行技術突破），而在“互聯網”端則做的是“對需求的敏銳洞察、資源的快速鏈接”，而能做成的關鍵是“具備創新能力的人才”。
表：1999年-2020年 - 20年全球市值最高10家企業
從商業理論發展來看，2010年以來，所謂“商業戰略認知底層邏輯的改變，企業發展邊界被重新定義”，即從競爭邏輯轉向共生邏輯。企業不斷挖掘新需求、連接新資源，跨界融合，謀求全新發展空間，究其根本還是在于信息時代的財富創造要素巨變的結果，普通的專業并不重要，重要的是如何去“敏銳洞察需求與快速鏈接資源” – 即有效的組織創新資源。
根據歐美發展經驗，科學的營造創新環境是產業升級的重要支撐
“營造創新環境”是歐美更先發國家給予中國產業發展的重要先行經驗。以美國為例，通過打造“創新型城市”幫助美國走出了1980年大滯脹，實現了在經濟、科技、城市建設等方面，在如今的21世紀實現全面領先。中國產業地產的發展也亟需為中國打造自己的“創新城市”。
北卡三角城是美國創新城市營造的典范案例，與國內城市強調產業導入完全不同，北卡三角城其核心理念是“以人為本，通過完善的配套設施建設，給科研與高科技產業人員提供舒適宜居的環境，吸引高素質人才，進而推動科研的發展”。北卡三角城一方面完善配套設施，包括商業配套、教育配套、休閑配套、醫療配套、文化藝術配套等。以被休閑體育設施建設為例，在28.3平方公里的土地上，項目建設有4個壘球場、10個草地排球場、6股份沙灘排球場、4公里專用山地自行車運動跑道，以及17公里的慢跑步道，為居住的科研人員與產業工作人員提供了充足的周末休閑場地。
匠心設計與良好的城市服務，滿足科研人員基本的生活訴求和精神文化訴求，將自身打造成全美生態環境最好的州，為科研人員提供良好的科研環境。在項目建設、免稅政策爭取、產學研轉化嫁接等多個領域，北卡三角城都通過細致的服務解決了科研與產業人員的所面臨的發展難題。目前，北卡新城是全美博士人口密度最高的地區，已有264家企業，5萬多名科研從業人員，是美國研究機構密度最高的地區。
我們從北卡三角城的案例中可以看到，北卡三角城的成功不是傳統的產業導入的規劃邏輯，而是以人為本，為科研人員與產業人員去營造一個宜居宜業的生態，進而留住高素質人才，發展高端產業，這是對“人城境業”發展思路的完美詮釋。
中國產業地產的發展也亟需為中國科技創新去構建打造自己的“創新城市”，在城市宜居環境建設，產學研轉化導入，政策扶持的爭取，創新城市的綜合運營等多方面做全新的發展與建設。在這個方面，筆者看來做的最好的是如今的上海張江，很多產業地產同行對于張江的認知仍停留在“產業投資”的概念，常常感慨于張江的金融環境與產業環境，張江的產業投資無法效仿。真正看張江 – 產業投資只是張江用來收割成果的方式，真正值得同行去學的是張江的城市綜合運營與產業服務，不是政府當年長期天量的產業補貼與投資形成的產業氛圍，現在的張江又有什么企業可以投資呢？
組織創新資源、營造創新環境是中國產業地產的歷史使命
綜上，信息時代的到來，產業競爭將分為兩個部分：科學技術發展+創新資源組織、創新環境營造。
通過創新資源組織（包括需求的敏銳洞察、資源的快速鏈接）和營造創新環境（建設中國的創新城區）是中國產業地產的歷史使命，而其重要程度完全不亞于科技創新，這產業地產真正在風口的關鍵原因。
在創新資源組織、創新環境營造訴求下，傳統的產業地產商必將進化為產城生態運營商，產城生態運營商角色將橫空出世。傳統片區開發中，政府方、產業企業、金融機構組三方博弈模型，三方在收益分配與風險承擔上進行博弈。在創新資源組織、創新環境營造引領的區域產業發展新訴求下，第四方協調者價值逐步顯現，調和者角色重要性凸顯。
我們認為，產城生態運營商以片區發展的資源整合者角色入局，協調產業方、政府方、資本方之間關系，算一筆開發建設、產業、資本的綜合賬，以城鎮化推進、區域資產價值提升的確定性為最終后盾，構建區域產業發展生態。
圖：三方博弈模型 圖：四方協調模型
文章來源：產城觀察網
