大家一直念叨的“商鋪強(qiáng)排”攻略來(lái)了

商業(yè)，作為項(xiàng)目中拉高貨值、找平賬面收益最重要的“工具”，是項(xiàng)目利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵因素之一。

誤區(qū)：商鋪價(jià)格比住宅高，應(yīng)多占些指標(biāo)！

正確理解：商鋪體量定位應(yīng)該從市場(chǎng)需求的角度判斷，結(jié)合競(jìng)品情況、 商鋪?zhàn)饨鹚健⑸虡I(yè)輻射人群、城市經(jīng)濟(jì)和發(fā)展趨勢(shì)、產(chǎn)品類型等維度去思考，權(quán)衡考慮，否則，過(guò)量的商鋪必然導(dǎo)致商鋪成積存，利潤(rùn)打水漂。

商業(yè)體量的確定

配置商業(yè)并不是能做多少就做多少，需遵循2個(gè)原則。

原則1：商業(yè)售價(jià)的估算要合理，商業(yè)與住宅在相同去化速度下的定價(jià)（相同時(shí)間內(nèi)，住宅賣70%、商業(yè)也能對(duì)于去 化70%），避免商鋪積壓，利潤(rùn)無(wú)法兌現(xiàn)的局面

原則2：商業(yè)售價(jià)估算，具體到不同位置、面積段、不同結(jié)構(gòu)商鋪。

例如主入口商鋪和內(nèi)街鋪、60㎡和160㎡、首層鋪和二層鋪的售價(jià)均不一樣，切忌盲目一刀切，導(dǎo)致對(duì)應(yīng)的利潤(rùn)測(cè)算不準(zhǔn)確，基于利潤(rùn)測(cè)算的商業(yè)體量也不準(zhǔn)確。

商業(yè)體量確定方法1：取用地商業(yè)指標(biāo)下限值

①無(wú)特殊要求的情況下，按照土地出讓條件指標(biāo)要求配置下限值規(guī)劃商業(yè)；當(dāng)項(xiàng) 目商業(yè)條件不支撐商業(yè)指標(biāo)時(shí)，可考慮功能的轉(zhuǎn)換，以公寓、辦公等形式消化部分商業(yè)指標(biāo)，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化。

②按照居住項(xiàng)目滿足社區(qū)配套的最低值配置：根據(jù)小區(qū)的設(shè)計(jì)人口規(guī)模，一般按 照0.5~0.7㎡/人配置，建議社區(qū)型商業(yè)控制在2%-5%為宜（銷售型商業(yè)占比 最大不應(yīng)超過(guò)10%）。

商業(yè)體量確定方法2：商業(yè)極值法

結(jié)合項(xiàng)目基地分析，從區(qū)位地段、道路等級(jí)與交通狀況、地鐵公交、周 邊地塊屬性及城市發(fā)展趨勢(shì)等方面進(jìn)行研判，將項(xiàng)目有效沿街面價(jià)值最大化（有效沿街面指在確保銷售去化周期合理的情況下，商業(yè)售價(jià)高于 住宅的沿街位置）

社區(qū)商業(yè)規(guī)劃步驟

先拉長(zhǎng)之用盡沿街面。

強(qiáng)調(diào)辨識(shí)有效沿街面，通過(guò)對(duì)沿街面的價(jià)值預(yù)估、排序，甄別有效沿街面，先將有效沿街面鋪滿是項(xiàng)目做商業(yè)強(qiáng)排首要考慮因素。

直線變凹凸線，臨街面長(zhǎng)度加倍：通過(guò)合理規(guī)劃臨街面的凹凸變化，可實(shí)現(xiàn)沿街長(zhǎng)度延長(zhǎng)一倍甚至以上，大大提升了商鋪總價(jià)值。

先拉長(zhǎng)之順主入口內(nèi)伸。

在沿街面按價(jià)值排序用足的情況下，主入口具有 聚攏有效人流的優(yōu)勢(shì)，因此應(yīng)考慮將主入口向內(nèi)延伸，增加首層商業(yè)長(zhǎng)度。

定規(guī)劃之再拓深。

商業(yè)量過(guò)大需增加商鋪進(jìn)深或做局部二層鋪時(shí)，優(yōu)先增加商鋪進(jìn)深（進(jìn)深12m左右，不宜超過(guò)15m，進(jìn)深極限值20m）。

定規(guī)劃之后加層。

在沿街面用盡、進(jìn)深達(dá)到 極值后，最后考慮增加層數(shù)。

①應(yīng)首先考慮在主入口、沿街入口等有效人 流高的位置局部增加2層商鋪，社區(qū)商業(yè)盡量不做三層鋪；

②塔樓下商鋪開(kāi)間應(yīng)根據(jù)剪力墻位置確定，并不宜小于4m；

③如塔樓柱網(wǎng)過(guò)于復(fù)雜，不建議做商鋪或僅設(shè)單層商鋪；

④塔樓間有裙樓時(shí)，如需要做二層商鋪，建議優(yōu)先做在塔樓間裙樓處。

可根據(jù)項(xiàng)目情況，利用地形高差形成商業(yè)內(nèi)街與沿街商鋪標(biāo)高不同，做多首層設(shè)計(jì)。

首層及二層產(chǎn)權(quán)分開(kāi)時(shí)，部分商鋪預(yù)留改造空間，人流通過(guò)一拖多商鋪內(nèi)部樓梯 到達(dá)二層后，可以經(jīng)過(guò)二層水平交通抵達(dá)二層其它商鋪，帶動(dòng)二層人氣。

商鋪單體設(shè)計(jì)原則

原則一：滿足設(shè)計(jì)規(guī)范要求

限制一：?jiǎn)螌由啼伒拿娣e不宜超過(guò)200㎡，如超過(guò)200㎡需設(shè)置2個(gè)安全出口

建筑面積不大于200㎡且人數(shù)不超過(guò)50人的單層公共建筑或多層公共建筑的首層，可設(shè)置1個(gè)安全出口或1部疏散樓梯；

限制二：商鋪內(nèi)部疏散的距離不超過(guò)22m，設(shè)置自動(dòng)噴淋時(shí)不超過(guò)27.5m

房間最遠(yuǎn)點(diǎn)到房門的距離不應(yīng)超過(guò)袋形走道時(shí)的規(guī)定最大疏散距離，多層22m，高層20m；建 筑物內(nèi)全部設(shè)置自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)時(shí)，其安全疏散距離可增加25%。

原則二：控總價(jià)

銷售型商業(yè)，避免盲目設(shè)計(jì)大面積、高總值的商鋪，應(yīng)該合理的劃分商鋪，以高附加值、 高溢價(jià)、低總價(jià)為原則。

30-100㎡的商鋪?zhàn)钍茏放酢Ｉ啼伱娣e超過(guò)100㎡，客戶購(gòu)買意愿遞減明顯，面積越大，客戶購(gòu)買意愿越低。

商鋪的面積段劃分應(yīng)符合市場(chǎng)暢銷總價(jià)的要求，并且預(yù)留商鋪組合的靈活性，降低貨值積壓的風(fēng)險(xiǎn).

除優(yōu)質(zhì)地段、高昭示性地塊可設(shè)置二層外，能做單層鋪就不做二層、更不要做三層鋪；商業(yè)街不能全做一拖二鋪，甚至盡量不做一拖二鋪；遵循總價(jià)原則，高層高，小面積。

原則三：面寬最小化（控面積）

利用有限的沿街面劃分出更多商鋪，同時(shí)可保證售價(jià)水平；客戶買商鋪的主要考量因素是總價(jià)，通過(guò)面寬最小化，結(jié)合調(diào)整進(jìn)深和層數(shù)的方式，化解商業(yè)體量最大化和單鋪面積最小化的矛盾，從而控制單個(gè)商鋪的面積。

面寬最小化，并控制單個(gè)商鋪的面寬，合理控制商鋪開(kāi)間進(jìn)深比控制在1/2- 1/4。從經(jīng)營(yíng)的角度來(lái)看，商鋪?zhàn)钚∶鎸挷恍∮?米，適宜的面寬3.9米- 4.2米，進(jìn)深宜取12-15米，最大不超過(guò)20米。

文章來(lái)源：購(gòu)房知識(shí)局