深圳社區(qū)商業(yè)，又一個失敗案例？

內(nèi)卷無處不在。落到商業(yè)地產(chǎn)上，拋去大型購物中心天天都在你爭我奪。近年來，連社區(qū)商業(yè)都日益內(nèi)卷化。

以社區(qū)商業(yè)形態(tài)來看，從最初的社區(qū)底商、到社區(qū)商業(yè)街、再到現(xiàn)在成熟的社區(qū)購物中心，社區(qū)商業(yè)的樣貌越來越豐富；

以社區(qū)商業(yè)運營來看，從最初開發(fā)商只是想解決住宅底層不好銷售的問題，到現(xiàn)在的專業(yè)化、精細(xì)化、精致化運營。

以2021年深圳待開商業(yè)中社區(qū)商業(yè)的占比來看，據(jù)統(tǒng)計，2021年深圳擬開業(yè)項目35個，其中5萬平（包含5萬）以下的項目17個，占比49%。

越來越多的地產(chǎn)開發(fā)商投入社區(qū)商業(yè)大戰(zhàn)，而有競爭就會有對比。在這之下，有的社區(qū)商業(yè)成功出圈，但有的社區(qū)商業(yè)卻大敗好感。

就比如筆者最近關(guān)注到龍崗布吉的一個4萬方社區(qū)商業(yè)，均濠Mix Park。

開業(yè)現(xiàn)場

根據(jù)媒體對其進(jìn)行的開業(yè)報道，招商率95%，開業(yè)率85%，開業(yè)首日客流58000+人次，銷售額超460萬+。

但是實地探訪后，期望有多大，失望就有多大。

開業(yè)倉促，品牌一般，主力店還沒全開，街區(qū)也是開的零零星星，鋪位切割和排布混亂，商場里面人流不足，在外面休息玩耍的人反而更多……

離地鐵站1.3公里，步行20分鐘

周邊住宅密集，多為老舊城中村

地段和交通（20分）：12

均濠Mix Park定位社區(qū)商業(yè)，位于龍崗布吉。具體位置坐落在布吉街道西環(huán)路與南環(huán)中路交匯處。

項目是一個綜合體，開發(fā)商為香港均濠集團(tuán)，規(guī)劃目標(biāo)是想打造成為一個“精致生活綜合體”，業(yè)態(tài)設(shè)置有商業(yè)、住宅、公寓、寫字樓和酒店等。

周邊交通：

對住在商場周邊1公里內(nèi)的消費者來說，均濠Mix Park為附近唯一大型購物中心。

1公里內(nèi)有14個公交站，方便到達(dá)。

而對于不住在附近的消費者來說，目前，商場的便利性不強。商場最近的地鐵站為3號線草埔站，距離商場1.3公里。

筆者從地鐵站出來，就直接進(jìn)入了一個城中村街區(qū)，打車和共享單車都不是很方便，只能步行。

實測從地鐵站走到商場需要20分鐘左右。

周邊住宅：

一路走到商場，地鐵口旁邊住宅十分密集，亮燈率也比較高。但整體來看多為老小區(qū)和城中村。集中為老舊住宅區(qū)。

據(jù)公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計，周邊1.5公里范圍內(nèi)約有34.6萬常住人口。

而項目作為綜合體，目前，除了商場開業(yè)以外，商場樓上的住宅和寫字樓卻幾乎沒有多少亮燈的。（據(jù)公開信息顯示，項目住宅已于去年12月交樓，今年1月開盤。）

周邊消費：

一方面，根據(jù)貝殼網(wǎng)，商場周邊二手房均價在50000元左右，消費力不算低；另一方面，從現(xiàn)場來看，旁邊住的大都是外來打工的租房群體。

整體來說，周邊消費力還有待后續(xù)提升。

填補區(qū)域內(nèi)商圈空白

但商場人氣不足

商圈和人流（20分）：13

周邊商圈：

1公里內(nèi)，商場周邊購物中心缺乏，填補了區(qū)域商業(yè)空白；

2公里外，競爭相對激烈，有華潤布吉萬象匯、佳兆業(yè)廣場等商業(yè)聚集。

周邊人流：

晚上7點，地鐵口旁邊人流非常密集，超市、城中村里面、蜜雪冰城都是人。

但走到商場這邊的路上，人越來越少。

商場外面，人氣倒是不錯。有不少游樂設(shè)施，吸引了很多家長和小朋友。奈雪外擺區(qū)，也坐了不少人。

而商場里面，人流不足。剛開業(yè)的商場，人氣稀稀落落。

街區(qū)，北串燒烤人坐的七七八八，但其它區(qū)域除了散步和廣場舞的人，冷冷清清。

負(fù)一樓，除了幸福西餅人氣還行，超市，生活配套區(qū)域都沒有幾個人。

1樓，商場正門入口，空空蕩蕩。

2樓，游樂區(qū)域有不少家長帶著小朋友在玩，服飾區(qū)域幾乎沒有人。

（本來商場還設(shè)置有2樓街區(qū)和樓層3樓，但目前3樓和2樓街區(qū)都還未正式開業(yè)。）

晚上下班時間，商場的人氣只來源于家長帶著小朋友在外面和里面的游樂場所玩耍，沒有其它消費；此外，年輕消費者也不多。

一刀一位住在周邊的同事，商場已開業(yè)一個月，但還沒去均濠Mix Park逛過。

招商率95%，主力店還未全開

品牌實力一般

品牌和開業(yè)率（30分）：20

“中影影城還沒開，裝修都還沒裝修好，開業(yè)至少要到年底了。”

 

“我們目前3樓還沒正式開業(yè)，暫時上不去。”

 

“西街二樓商鋪還在裝修，還沒開業(yè)啊，你要上去干嘛。”

6月30號晚上，當(dāng)筆者走進(jìn)均濠Mix Park，想看看商場的幾個主力店時，找了好久都沒找到，最后問及相關(guān)工作人員和門口保安才得到了上述回復(fù)。

1、中影影城，海底撈，網(wǎng)紅泳池等主力店都還未開業(yè)。

根據(jù)商場官方公布，商場主力店分別為華潤萬家LIFE、中影國際影城、兒童娛樂天地添樂王國等知名品牌。

此外，還引進(jìn)了布吉片區(qū)唯一屋頂網(wǎng)紅泳池、網(wǎng)紅直播基地及布吉唯一體育休閑公園等。

筆者現(xiàn)場看到，主力店方面，華潤萬家LIFE和兒童娛樂天地添樂王國已開業(yè)，并且目前是商場主要人氣來源。

但值得注意的是，商場另一主力店中影影城卻還未開業(yè)，根據(jù)商場工作人員透露，按照現(xiàn)在的裝修進(jìn)度，至少要年底才能開業(yè)。

目前，商場內(nèi)還并未看到相關(guān)品牌圍擋。

同時，商場主打的特色，3樓屋頂網(wǎng)紅泳池和健身會所等也都還未開業(yè)，3樓樓層更是直接上不去。

另外，商場餐飲業(yè)態(tài)的主力店海底撈目前也還沒開業(yè)，商場工作人員回復(fù)說可能這一兩個月會開吧，但具體時間也不能確定。

說起來，均濠Mix Park早在一個月前5月29日就開業(yè)了，如今時隔一個月，商場的部分主力店和主打品牌卻仍未全部開業(yè)。

以此來看，均濠Mix Park開業(yè)未免是過于倉促。

2、4萬方僅有50家品牌，品牌實力一般。

商場主力店之外的其它品牌情況，除了4家餐飲和茶飲品牌，剩下并沒有很大亮點。

均濠Mix Park業(yè)態(tài)為購物中心和街區(qū)，商場樓層一共4層，目前開業(yè)開放的有3層；街區(qū)是商場1樓和2樓連通的外部街，目前1樓街區(qū)開放。

購物中心：

業(yè)態(tài)：B1，精致生活；L1，風(fēng)尚部落；L2，食肆天地；L3，運動時空。設(shè)置了超市、服飾、餐飲、親子、美容、健身休閑、影院等業(yè)態(tài)。

品牌：數(shù)量不多，整體實力比較一般。

均濠Mix Park體量為4萬平，官宣招商率95%，開業(yè)率85%。但一刀現(xiàn)場數(shù)下來，商場一共只有50家品牌，數(shù)量較少。

根據(jù)社區(qū)商業(yè)的定位和招商，商場有部分相對知名和網(wǎng)紅的品牌，還是不錯的。能滿足周邊居民日常的購物、用餐、休閑等需求。

如：奈雪、達(dá)美樂披薩、麥當(dāng)勞、中影影城、海底撈、華潤萬家、華為、小米、幸福西餅等。

但其它品牌，多為很不知名的品牌。如：肌覓美容美甲、薈美研習(xí)社、近素、銀色森林、好特賣、播元素、微迎等。

其中，部分品牌的店面還凸顯出很強烈的街邊感，不是很符合商場的整體運營。

街區(qū)：運營敷衍。

整體來看，均濠Mix Park打造的西街街區(qū)，目前并沒有很好的顯現(xiàn)商業(yè)街區(qū)的多樣化功能，反而更多的只是想租售樓盤下面的底商。

便利店、中國移動、中原房產(chǎn)、培訓(xùn)教育等，滿足周邊居民部分生活需求。

雙首層設(shè)計，動線中規(guī)中矩

鋪位分割不合理

動線和運營（30分）：20

據(jù)說，均濠MIX PARK的建筑設(shè)計引入香港知名個人設(shè)計師團(tuán)隊，耗資數(shù)千萬元。

項目于2016年3月開工，歷時4年多，今年正式完工。

商場定位精致社區(qū)生活中心，但目前從商場的整體設(shè)計和硬件設(shè)施來看，離精致還有待進(jìn)一步提升，中規(guī)中矩差不多。

外部設(shè)計。玻璃外墻，設(shè)置了美陳和游樂設(shè)施供家庭群體打卡使用。

內(nèi)部設(shè)計。

動線：商場內(nèi)各樓層動線大致呈U字型，逛感比較順暢。

導(dǎo)流：玻璃連廊把商場和街區(qū)連通，可實現(xiàn)互相引流。但遺憾的是，目前街區(qū)2樓和玻璃連廊通道還未開放。

鋪位分割和品牌排布混亂：商場在硬件設(shè)計方面，現(xiàn)場看下來，鋪位分割是一個很大的問題。

雖有4萬方的體量，但實際分割下來的店鋪數(shù)量其實很少。

這就導(dǎo)致商場整體品牌較少且排布混亂。

如一樓正門口一進(jìn)門就是茶飲奈雪和滬上阿姨，然后往前走就直接是珠寶老鳳祥和數(shù)碼vivo等品牌，沒有區(qū)分不同業(yè)態(tài)的感覺。

同時，部分店鋪設(shè)計和商場整體步調(diào)不一致。

如這些拐角鋪，完全沒有任何設(shè)計的感覺，像是直接把東西放進(jìn)來就完事了。

不過，值得肯定的是，當(dāng)前均濠MIX PARK的整體服務(wù)還不錯。

服務(wù)臺工作人員和各個入口保安都很親切，詢問問題會耐心解釋。商場各個樓層，都能看到來回走動打掃的清潔人員，跟蹤商場衛(wèi)生環(huán)境。

香港均濠集團(tuán)商業(yè)首秀

“初生牛犢”還有很長的路要走

綜合得分（100分）：65

商業(yè)地產(chǎn)，這幾年很矛盾的一個現(xiàn)象：進(jìn)入商業(yè)的門檻越來越低，但實際上商業(yè)卻是越來越難做了。

多的是地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)軍商業(yè)，但由于缺乏專業(yè)的商業(yè)運營和清晰的商業(yè)認(rèn)知，大都只是試試水后就“灰頭土臉”的沒動靜了。

據(jù)了解，均濠MIX PARK是香港上市集團(tuán)均濠集團(tuán)在全國和深圳的商業(yè)首秀。

集團(tuán)早期，一直都是在內(nèi)地主要做房地產(chǎn)開發(fā)，打造了陶然居、東莞新城廣場等多個地產(chǎn)項目。

而此次，作為商業(yè)地產(chǎn)的“初生牛犢”，從目前均濠MIX PARK的現(xiàn)場來看，其在商業(yè)招商和運營方面還有很大的進(jìn)步空間。

一方面，從傳統(tǒng)房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，團(tuán)隊和思路都要有所轉(zhuǎn)變。

另一方面，在龍崗布吉萬象匯和佳兆業(yè)廣場等成熟商業(yè)的壓力下，均濠MIX PARK至少得做出一些差異化的東西提升自己的特色和競爭力。

文章來源：獨角Mall