在新一輪技術革命與產業結構升級的基礎上，以新基建、數字經濟、服務業發展、城市配套完善為關鍵詞的服務經濟時代真正來臨，城市產業重構加速。
但作為城市產業發展重要一環的產業地產，近年來頻繁出現諸多亂象。
發展之痛：產業地產為何亂象叢生？
產業地產是產業的載體，兩者相互依存、相互促進。產業地產依靠市場環境和產業驅動，受產業發展政策影響較大，有強專業性、強區域性、大投資、長投資回收期等特點。這意味著產業持續運營是決定城市產業地產發展成敗的最關鍵因素。
然而，當前產業地產與產業之間存在明顯脫鉤，產業地產呈現眾多“亂象”。
1） 城市對產業發展的認識不清晰，盲目上馬項目。城市在產業頂層設計上不完善，不清楚適合發展哪些產業和產業鏈環節，甚至一味追求“高大上”、科研創新集聚或引進行業龍頭，盲目上馬產業地產項目。政府在選擇運營商時，未深化政企合作模式，規范土地用地條件，更給了產業運營實力不足的企業“掛羊頭賣狗肉”的機會。
2） 開發企業運營乏力。大量產業地產項目的開發企業缺乏運營能力，投資人也大多沒有實體產業，導致項目開發后未確定明顯的產業方向和目標。建筑的使用目的與內容往往在不斷更換，甚至很大一部分就是爛尾。如果城市產業發展定位不清，將陷入更深的惡性循環之中。
3） “泛商務化”加重城市商務地產泛濫。由于沒有實際的產業內容，諸多項目被開發企業作為寫字樓（商務樓宇）、企業獨棟（辦公別墅）銷售。由于項目位置大多較差，導致售價低廉，進一步打亂城市商務樓宇市場環境，加重寫字樓市場危機。
4） “不搞產業只賣房”。據不完全統計，由于運營能力匱乏，開發企業投資的產業地產項目，超過70%用于產權銷售，多數后續產業內容方面把控缺失，致使產業混亂，產業的生態鏈遭到破壞，產業生存困難。
總之，產業地產多成為企業大規模圈地造房的噱頭，產業發展有名無實；或是引入的產業和企業無法匹配城市產業發展需要，部分項目甚至淪為“只要是企業都能進”的鋼筋寫字樓群。
認識革新：產業地產不僅是產業載體，更是產業發展模式
時代進步、產業更新，產業地產內涵也隨之發生顛覆性變化 ---- 從傳統的工業地產（標準化或定制化工業廠房）拓展為綜合開發、集約化經營的多功能綜合性商服地產；不僅僅是一種物業形式，更代表一種投資模式，一種盈利模式，一種產業發展模式。
這一變化推動產業地產在內容和形式上有了實質性突破。
形式延展：產業地產的范疇從產業園區，再拓寬至總部基地、商務花園、孵化器，甚至城市區域級別的科學園/技術城、高新技術加工區、產業新城和產業帶。
功能擴展：產業地產應包含一切能產生經濟效益的服務功能（即：運營），如行政管理、生產加工、物流配送、商務/商業/金融/生活/人才服務、科研活動、休閑活動、會展與會晤活動等。它們同樣對產業發展產生重要價值。
不可控因素：產業地產的商業模式設計困局
除上述認知偏差外，在產業地產開發投資的商業模式設計上，也存在很多不可控因素。
缺乏堅定的產業規劃：不管是地方政府還是引進的產業運營商，多缺乏對城市產業發展的持續產業規劃（產業體系、主導產業及核心產業鏈環節的篩選和確定，政企合作門檻和土地的用地開發條件設計等），幾乎都是來啥要啥、有啥接啥、一個領導一個樣…。對產業的變化趨勢、整體產業發展或升級轉型思路、自身區域發展條件等沒有堅定的信念，導致投資人在商業模式設計上難以始終如一。
不能有效的規劃實施：招商資源不到位、運營經驗不足，使得產業規劃很難實施到位。由于產業招商與落地實施之間存在很多環節，地方政府、特別是產業運營商，都會出現管理服務漏洞、承諾不到位等問題，導致產業地產周期變長，前期設計的商業模式很難實現。在強大的資金壓力之下，銷售變現自然而然成為運營商最現實的手段。
應該注意的是，目前流行的產業平臺化運作模式在促進城市產業發展上有自身優勢，也必須建立在產業頂層設計完善、招商運營資源與運營經驗豐富的基礎之上。看不到這一點，就容易產生因果倒置的錯覺，以為有了產業平臺化運作就萬事大吉。
文章來源：地產氣象站
