在經歷了前期的高速增長后，2021年，生命科學/生物醫學類辦公樓和產業園將進入高質量增長期。美國眾多行業參與者（地產運營商、設計師等）一方面探索生命科學類空間的運營新思路；一方面挖掘存量商業在生命科學/生物醫學領域的價值。
2021-05-24
新冠，不僅讓參與疫苗和抗體研發的公司開始迅速進入公眾視野，也讓這一產業鏈上與疫苗和抗體以及其他生物制藥相關的公司選址獲得了資本和機構的大力度追捧。
2021年，第七次全國人口普查結果公布，人口老齡化趨勢再度引發人們對健康和醫療的關注。
伴隨越來越多的新藥、新治療方法和新醫療設備由初創公司研發，這類專門提供實驗室空間和建筑的房地產業務也乘勢蓬勃發展。
生物醫藥產業的特色從來都是高投入、高收益、高風險和長周期，也是維持研發活動持續進行的前提，為應對變幻莫測的國際科技競爭態勢，各國大型藥企格外重視科研，并進行長期大力度投資。與生物醫藥產業發展階段相適應，生命科學/生物醫學類辦公樓和產業園在經歷了前期的高速增長后，也將在 2021 年進入高質量增長期。
面對新形勢新挑戰，美國眾多行業參與者（地產運營商、設計師等）一方面探索生命科學類空間的運營新思路；一方面挖掘存量商業在生命科學/生物醫學領域的價值。比如，將普通辦公樓改造為符合生命科學研究要求的實驗室或者辦公空間，出租或出售給生物技術公司......
那么，美國生命科學/生物醫學房地產是什么情況？對其他計劃打造生命科學/生物醫學產業園的國家有什么借鑒意義？
01.
生命科學/生物醫學房地產表現
有望超過整個寫字樓房地產市場
零售、酒店和寫字樓市場因為受到疫情的影響而變得愈發不確定，這間接限制了機構房地產集團的投資選擇范圍，使他們不得不轉向另類資產尋求新機會。而生命科學/生物醫學產業房地產，作為另類資產類別之一，出現了一大波籌款活動。不僅有黑石這樣的資本大鱷牽頭，還有IQHQ和Breakthrough Properties等新興企業、Ventas等傳統醫療REIT以及DivcoWest和Clarion Partners等機構集團參與。數據顯示，2020年醫療風險資本融資達到299億美元，并購活動達到1510億美元。
除了需求驅動因素外，由于劍橋和南舊金山等少數頂級生命科學/生物醫學子市場缺乏已建成的、可使用實驗室，進一步加速市場定價和租賃率的增長，也刺激了建筑改造和轉換活動。
生命科學地產投資創新高
事實上，早在前幾年，生命科學/生物醫學房地產就表現良好。據CBRE《美國房地產市場展望2020》報告，2014年至2019年，該領域（包括醫療辦公室）年均投資高達187億美元。
2020年初，新零售和辦公等商業地產陷入困境之際，公共衛生危機帶來的挑戰和機遇促進了人們對該行業的興趣和投資。美國、英國、中國等國家的生命科學/生物醫學房地產市場受到投資者的密切關注，頂尖基金紛紛加碼生命科學/生物醫學等地產投資。
生命科學房地產交易達到辦公室和靈活辦公空間總額的16.4%
盡管新冠疫情的爆發使得零售、酒店和辦公產品的空置率增加，卻從另一個角度上提升了租戶和機構投資者對實驗室和孵化器空間以及生物制造、研發和“創新”空間的需求，促進了生命科學/生物醫學房地產市場的繁榮。
經紀公司Newmark的一份最新報告強調了商業房地產投資者對生命科學/生物醫學的重視程度。截止到2020年底，無論是已有的還是即將改造或再開發的建筑，生命科學/生物醫學產業房地產交易達到了辦公室和靈活辦公空間投資總額的16.4%。
這一比例遠高于2019年的7.1%和5年前的5.7%。
目前，最成熟的生命科學/生物醫學房地產公司，就是Alexandria和黑石 BioMed Realty，也是2020年表現最活躍的。在2020年年終，黑石集團（Blackstone Group）又以34.5億美元收購布魯克菲爾德資產管理公司（Brookfield Asset Management）出售的230萬平方英尺生命科學投資組合。此外，波士頓地產（Boston Properties）、Beacon Capital Partners和Spear Street Capital等機構集團的活動顯著增加。
生命科學房地產投資能夠持續多久？
答案是：不會結束，會一直持續下去。
在過去的一年里，與生命科學/生物醫學相關的房地產在對抗新冠疫情戰役中發揮了很大的作用。而在未來，這一特定類別房地產仍將會是一個重要性日益上升的投資領域。
非常關鍵的一個原因就是人口老齡化加劇了對藥物、儀器和其他生命科學/生物醫學產品的需求。據美國人口普查數據顯示，到2019年，估計每天有1萬人年滿65歲，預計到2030年，美國至少21%的人口將達到65歲。他們對健康和長壽的渴望將會上升，進而對尖端、提高生產力的生命科學/生物醫學房地產的需求也會增加。
此外，新的創新為生命科學/生物醫學公司帶來了大規模擴展的商業機會，以便進行生產、測試和改進藥物的研發等。據Cushman & Wakefield發布的《生命科學2020：未來就在這里》預測，細胞和基因治療、人工智能基因檢測等創新領域，在未來五年都將保持增長，有的甚至高達37%。基于這一趨勢，企業必然需要獲得良好生產規范（GMP）設施，來推動小批量藥品生產，縮短供應鏈。比如利用信使核糖核酸（mRNA）加速機體免疫反應的最新研究成果——COVID疫苗。
還有一個經驗指標就是資金的變化。參與該行業經紀業務和交易的人指出，資金的下降是最有可能表明生命科學/生物醫學已經失去了作為商業房地產投資價值的跡象。但Newmark數據顯示，2020年，生命科學/生物醫學領域的風險投資資金達到299億美元，遠遠超過1995年以來的任何一年；并購活動達到1510億美元。
顯然，生命科學/生物醫學房地產仍將繼續保持繁榮。
Newmark報告還顯示，在美國14個最大的生命科學/生物醫學產業集群中，包括大波士頓、舊金山和圣地亞哥地區，有超過3600萬平方英尺（約334萬平方米）的新建筑在建。
02.
不是典型的辦公樓
近年來，由于基因組學、免疫療法和精準醫學領域的研究爆炸式增長以及新冠疫情的突然爆發，對實驗室的需求大幅提升，與生命科學/生物醫學有關的房地產就成為一個非常受關注的投資領域。然而，在10年前，實驗室并不被房地產從業者看好，因為業主需要投入大量資金為租戶配備實驗室，而這些租戶的風險又比普通的辦公室租戶高。
這個行業可能會有財務風險，因為任何一個想法都有很高的失敗率，而且要花幾年時間才有可能實現盈利。這一生意基本是由外部資金資助的，其中一些是資金充足的大公司，也有風險投資家。
——加州圣拉斐爾Wareham Development的合作伙伴Geoff Sears
耐心是潛在生命科學房東的主要需求。這些公司可能需要很長時間才能獲得收入，它們不是一夜之間就需要大量空間的公司。
——東灣生物醫藥制造網絡主任Gregory Theyel博士
生命科學/生物醫學產業可以分為六個方面：生物技術、制藥、醫療手段、醫療設備、數字保健和基因組學。
每個子行業都對房地產有著不同的要求。例如，
這里需要強調的是：雖然對這些空間的需求激增，但因為許多生命科學建筑結構復雜，建造和運營成本可能很高。仲量聯行波士頓辦事處2018年的一份報告指出，該領域的實驗室建設成本在每平方英尺350至1325美元之間。據仲量聯行稱，施工考慮包括14英尺的樓層高度，以適應實驗室所需的器械、管道和消防系統。諾華（Novartis）或輝瑞（Pfizer）等較成熟的公司預計地板到地板的高度為15-18英尺。
此外，生命科學建筑可能需要更厚的樓板來支撐重型研究設備；對于有重要材料/輸入需求的實驗室，需要靠近高速公路以及設置內部卡車/貨運通道。
專業設備和管道是許多生命科學設施的一部分
無論是對于初始建設還是持續的能源使用，暖通空調是生命科學設施中最重要的考慮因素之一。出于健康和安全考慮，大多數實驗室都配備單通道暖通空調系統，可以將外部空氣吸入并排出。許多設備每小時至少需要6次換氣，并進行連續排氣通風。實驗室也可能要求濕度和溫度保持在特定范圍內。
生命科學潔凈室的暖通空調系統必須符合嚴格的標準，
包括高效空氣過濾器。
考慮到目前對生命科學/生物醫學空間的巨大需求，許多開發商正在試圖將辦公空間轉變為實驗室。雖然這可能是一項不錯的轉型策略，但仍需要大量經驗，甚至對經驗豐富的人來說也不容易。
拜耳公司舊金山西海岸創新中心負責人Chris Haskell博士說，選擇錯誤的房東可能會對在一棟建筑中進行的研究產生“涓滴效應”。
他說：“我們在找辦公樓的時候，看了一些便宜得多，不是生命科學/生物醫學房東的建筑。“我認為，與跨界房東或試圖重新利用空間的人合作會有一定風險。特別是，當一家公司開展動物研究時，它們對外部環境非常敏感。如果你有一個不懂這些要求的房東，它會以一種你不得不長期忍受的方式影響你的研究。有經驗和與生命科學/生物醫學公司合作真的很重要。”
03.
生命科學房地產案例分析
耶魯大學科學樓（Yale Science Building，YSB）
項目地點：美國康奈狄格州紐黑文
造價：2.83億美元
建筑面積：27000平方米
建成狀態：2019年建成
這座總面積為27000平方米的建筑是座實至名歸的混合功能科學樓。不僅涵蓋多個核心實驗室、振敏物理和圖像實驗室、計算機教室、溫室等科學空間，還營造了下沉廣場、景觀露臺、演講廳等大量公共空間，為約550名師生員工提供工作、學習和交流場所。
公共空間The Pavilion
下沉廣場
景觀露臺
YSB最大的設計與施工亮點在于其前瞻性和未來性。實驗室的模塊化設計、有主次的靈活墻體布局賦予了建筑靈活度，提升了根據科研需求變化進行功能重組，或根據使用人數變化進行規模調整的可能性。
實驗室輔助空間的規劃和設計將未來的種種變量納入考量，使得需進行的空間調整保持在室內裝潢層面，無需完全翻新。
此外，YSB的外表皮、溫室、建筑基礎設施和實驗室服務空間大量采用了場外預制和模塊化設計概念。借助預制的多專業設備橋架和立管，得以實現實驗室設備設施的標準化與模塊化建設。不僅降低了翻新維護成本，還延長了建筑的功能壽命，為YSB提供更高的經濟效益和發展潛力。
華盛頓大學生命科學樓
項目地點：美國西雅圖
建筑面積：19230平方米
建成狀態：2018年建成
華盛頓大學生命科學樓是由Perkins+Will擔綱設計完成的極富創新力與可持續性的國際一流建筑。整棟建筑在完美契合生命科學主題的基礎上，將多種自然元素與創新永續的設計理念相結合，建成后迅速成為生物學院的門戶擔當與核心亮點。
不同于傳統科學樓封閉、呆板的特征，建筑整體采用高度透明的高科技玻璃，清晰地展示了不同的空間布局。
此外，室內的空中樓梯配有超大平臺，室外庭院配有層疊樓梯與回收木料制成的座椅，還設置有咖啡廳，為人們提供便于溝通協作與交流的公共空間。
在融合環保可持續、團隊協作等理念方面，設計團隊也十分用心。比如建筑的電梯核心筒是由約60米高的花旗松經過量身加工的板材覆面而成的。設計著意效仿樹木在森林里的天然狀態，建筑一層的寬大樹樁隨著樓層的上升而逐漸變細變窄。
極具創意的可持續設計方案是設計團隊與華盛頓大學太陽能應用計劃（UW Solar）的學生群體共同合作的結晶，學生們協助項目分析節能特征、申請補貼及匯報演示等。建成后的生命科學樓率先運用創新太陽能技術，在室外安裝了同類首批豎向玻璃肋板太陽能光伏裝置，預計由此生成的電能足以滿足1150平方米以上辦公場所的全年照明需求。其他可持續特征包括為自然通風制冷提供可開啟窗、冷梁空調、利用水回收系統進行溫室灌溉、輻射地板及屋頂太陽能板等。學生和訪客既能了解到建筑內部開展的科研活動，還能通過一層的觸摸顯示屏實時了解建筑本身消耗水電能源的情況。
與耶魯大學科學樓類似，該建筑也提供了開放靈活的模塊化科研教學空間，來滿足科研團隊的各種需求。
迪士尼/ABC辦公樓改造為生命科學藝術大樓
項目地點：美國紐約西區大道125號
造價：暫無
建筑面積：40萬平方英尺
改造狀態：2023年完工
2020年10月底，Taconic Partners和Nuveen Real Estate正式宣布，將紐約125 West End Avenue大樓重新改造為藝術生命科學大廈。預計將于2023年竣工。
這是一座8層、40萬平方英尺的建筑，最初由Chrysler公司作為汽車設施建造，后來一直被ABC和迪士尼公司承租。Taconic Partners和Nuveen Real Estate于2019年收購了這處房產。在今年1月份美國廣播公司騰出場地后，Taconic公司開始對大樓進行重大改造。這些改進包括一個堅固的機械工廠和專門建造的實驗室基礎設施、一個新的高性能外墻、屋頂露臺和會議中心。
實驗室基礎設施效果圖
屋頂露臺效果圖
會議中心效果圖
雖然Taconic及其選定的設計團隊——Perkins+Will和工程公司JB&B將徹底翻新該建筑，但他們也將利用現有功能，包括13到16英尺的樓層高度、多個直接裝載通道和一個原始的汽車螺旋線，為租戶打造便利設施空間。此外，該項目也會將前沿的環境可持續性特色納入其中，并正在推進LEED Gold認證。
結語
對商業地產行業來說，生命科學/生物醫學可以說是一個長期機會，并迫切需要為不同類型的環境需求提供合適的激勵空間。
而在為生命科學/生物醫學租戶構建動態有效的新環境時，開發商可以重點關注四個方面：靈活性——從一開始就對未來進行規劃；社區化——尋找機會把外界引入；環境——人類健康；以及員工和團隊的幸福感/福祉。
科技公司發展迅速，空間打造需要考慮未來的靈活性。不斷發展的研究需求正在從根本上改變空間需求，這就需要開發商以一種新的、靈活的方式來思考辦公室和實驗室，并加快空間上市的速度。包括使用預制和模塊化系統以及可移動的隔墻，使房間和區域能夠快速、方便地轉換為不同用途；還可以使用易于重新配置的實驗室設備、移動會議室、柔性地板和可重新配置的工位。
創新和突破并不是平白無故發生的。這就要求新的生命科學建筑設計成為該行業企業的多用途社區的一部分。公共設施的增加，如協同工作空間、餐廳和零售店、公園和綠地、會議中心和公共活動廣場，可以促進創新，并有助于吸引和留住租戶。
此外，研究建筑屬于高度能源密集型。開發商應尋找機會，整合太陽能、地熱、生物質能等自生和可再生能源，以降低現場能源成本，并將電力回饋電網。他們還應該考慮環保功能，如綠色墻壁和屋頂花園，以促進可持續發展和提高員工福利。
過去一年比以往任何時候都更加證明了生命科學/生物醫學在我們這個世界中所起的不可或缺的作用。無論是檢測、治療還是疫苗的突破，都離不開科學家和專家的才華、創造力和協作精神。從潮濕的實驗室到干燥的實驗室，從社交空間到大廳，工作環境在支持他們工作方面起著至關重要的作用。這不僅為更好地定制滿足科學家需求的空間提供了機會，也為地產開發商在確保未來建筑的經濟可行性上提供了機會。
