商業(yè)地產(chǎn)是如何運轉(zhuǎn)的？

疫情讓大家深刻的體會到了人是一種社交屬性的生物。社交是人類的天性，而商業(yè)地產(chǎn)則是能給人類社交提供場所以及服務(wù)的重要載體。人類活動越來越豐富，社交程度越高，對商業(yè)地產(chǎn)的需求就越旺盛。

那么我們?nèi)绾卫斫馍虡I(yè)地產(chǎn)的運轉(zhuǎn)呢？很多做傳統(tǒng)住宅的開發(fā)商拿到商業(yè)地塊，應(yīng)該怎么安排團(tuán)隊來操盤？小編今天想從兩個市場來解讀。

市場是買賣雙方進(jìn)行商品交換的場所。

商業(yè)地產(chǎn)主要分為空間市場和資產(chǎn)市場。

空間市場是指房地產(chǎn)空間使用權(quán)的市場。換句話說也叫租賃市場。

在空間市場中，業(yè)主和租戶作為供需兩端，租金水平反映空間價值和空間市場的供需關(guān)系。

資產(chǎn)市場是指房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)市場。換句話說就是針對項目的買賣轉(zhuǎn)讓。

在資產(chǎn)市場中，不同的投資者作為供需兩端，通過Cap Rate 水平反映資產(chǎn)價值和資產(chǎn)市場的供需關(guān)系。

那么這兩個市場是如何聯(lián)系在一起的？

空間市場通過租金和出租率使得資產(chǎn)產(chǎn)生現(xiàn)金流，而現(xiàn)金流是資產(chǎn)市場中的資產(chǎn)價值的決定因素之一。資產(chǎn)價值是否有利可圖，進(jìn)一步影響開發(fā)商決策，是否開發(fā)新項目，從而影響了市場的供給水平，進(jìn)而對空間市場的租金和出租率產(chǎn)生影響。因此，這兩個市場是互相依存的，互相影響。正是這兩個市場的正向循環(huán)，不斷促進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)的運轉(zhuǎn)，激活市場的力量，為人們提供了更多的商業(yè)場所，滿足了人們的社交天性，增加了人們的生活樂趣。

為什么要分析這兩個市場？

小編認(rèn)為在很長一段時間，國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)更關(guān)注的是空間市場，把資產(chǎn)市場僅僅當(dāng)成是針對小業(yè)主的散售市場，而且將空間市場和資產(chǎn)市場彼此割裂看待。同時，很多住宅開發(fā)商在對商業(yè)項目進(jìn)行部門設(shè)置時，空間市場交給自己成立的商管公司或委托給第三方運營，資產(chǎn)市場交給住宅的銷售市場部負(fù)責(zé)或者自己成立了資產(chǎn)管理部門，而且資產(chǎn)管理部門和商管公司權(quán)責(zé)不清。這都是因為對著兩個市場的認(rèn)識不夠，而且沒有將兩者的相互依存關(guān)系考慮到項目的整體操盤中。

空間市場的目標(biāo)是實現(xiàn)最優(yōu)的租金水平和出租率，并控制運營成本，從而實現(xiàn)最優(yōu)的現(xiàn)金流。而空間市場是高度細(xì)分的，不同的位置、不同的資產(chǎn)類型其租金水平是完全不一樣的。因此，在空間市場中，需要特別的關(guān)注項目的位置和資產(chǎn)類型的差異，從而更準(zhǔn)確的分析項目的租金水平和預(yù)期出租率。同時，對于租戶具有吸引力的點進(jìn)行深入挖掘，聘請租賃運營的專業(yè)人才，對項目的現(xiàn)金流負(fù)責(zé)。

資產(chǎn)市場的目標(biāo)是實現(xiàn)最優(yōu)的投資回報，找到愿意購買資產(chǎn)的投資人，在合適的時機(jī)進(jìn)行交易。資產(chǎn)市場不具有細(xì)分性，因為資產(chǎn)市場的參與者是廣義的資本市場的參與者（資產(chǎn)作為一種投資渠道與股票市場和債券市場進(jìn)行收益比較），他們比較的對象不是資產(chǎn)本身，而是由資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流。兩處現(xiàn)金流被認(rèn)為具有相似風(fēng)險和增長潛力的房產(chǎn)，將以非常相似的Cap Rate估值進(jìn)行出售，即使這兩處房產(chǎn)實際上非常不同，而且它們位于不同的地點，租金也非常不同。因此，在資產(chǎn)市場中，需要特別關(guān)注的是項目產(chǎn)生現(xiàn)金流的風(fēng)險和增長潛力。同時，關(guān)注資本市場的利率水平的變化和整個市場環(huán)境的風(fēng)險水平，聘請專業(yè)的資產(chǎn)管理人才，對項目的投資回報負(fù)責(zé)。

如果商業(yè)地產(chǎn)項目要往更健康、更高效的方向走，開發(fā)商應(yīng)該要重視理清著兩個市場。依據(jù)這兩個市場的特性和目標(biāo)，設(shè)置更合理的部門分工，設(shè)置更合理的部門目標(biāo)，并協(xié)同實現(xiàn)項目的總體目標(biāo)。

現(xiàn)在大家分清楚商業(yè)地產(chǎn)的兩個市場了嗎？了解了自己應(yīng)該負(fù)責(zé)哪一個市場嗎？希望這兩個市場的分析能給大家在實踐中提供一些啟發(fā)。

文章來源：資管芝士