最近在思考一個燒腦的問題，這兩年公開市場拿地價格越來越高，不少城市土拍都是限地價限房價，達到土拍最高限價以后，還要競自持和搖號。拍到的地成本越來越高，從純測算的角度已經是虧本的，即使拿地的房企經營能力很強，能夠做到不虧，但是想要賺錢也是很難的。不管是要搞什么高低配，產品溢價，或者偷工減料降成本，這都是理論上的東西，實際上都沒轍，因為限價在那里管著的。不限價的城市定價太高沒人買賬，一個板塊應該賣多少錢，購房者心里再清楚不過了，想忽悠也沒人買賬，定價太高無疑在自尋死路。
拿地后搞開發越來越不掙錢，這是一個越來越看得見，感受得到的趨勢，這是地產行業發展的方向。我們找了一份部分房企的去年利潤增長統計數據，如下圖：
上面圖片里面的數據，是來自房企公布的年報，都是真實的數據。可以看出，在2020年房企的經營數據里面，大部分房企的凈利潤都是負增長的，有部分房企甚至嚴重大滑坡。排名靠前的房企里面，有三家房企的利潤下滑很嚴重，都是50%以上的下滑幅度。
當然，這里面還有不可忽視的“疫情”的原因，導致了很多房企利潤下降，但疫情，絕對不是決定性的因素。因為2020年大部分房企的銷售額是在正增長的，如下圖：
根據克爾瑞機構統計的數據，2020年前100強房企，各個梯隊的都實現了銷售規模的正增長，有部分房企增長還不錯。銷售規模的增加，但是利潤額同比下滑，只有一個問題，那就是不賺錢的項目，甚至虧錢的項目越來越多了。
此前萬科公布了一季度的財報，根據數據顯示，萬科的一季度毛利潤下降到了16.1%，這個變化無疑是巨大的，因為2018年萬科一季度還有34%的毛利潤率。萬科在行業內的盈利能力，一直是其他房企難以望其項背的，龍頭大哥萬科的盈利能力都在下滑，說明房地產開發真的越來越不掙錢了。
如果上面那些的數據還不夠直觀，我們再來看另外一組數據，關于人均效能和人均薪酬福利的兩張表：
表格數據來自經濟觀察報，大家可以把圖片放大了看。2020年，房地產行業的利潤率在進一步下滑，表格統計的29家房企，每投入1塊錢的人力成本，轉去的利潤約為1.4元，同比2019年下降了4.2%。這是去年以來，不少房企頻繁搞組織架構優化，裁員降薪的根本原因，因為公司也沒多大的利潤空間了。
大家再細看上圖數據，會發現有12家房企的員工薪酬水平和員工人均利潤比值是小于2的。還有兩家房企（具體哪家，就不點名了），人均員工賺取的利潤，是嚴重低于人均薪酬的，直白點講，意思是這兩家房企的開發運營體制，在2020年是負效益的，虧本在給員工發工資。
這個趨勢，目前還只是一個開端，未來還會更加集中體現。導致房企利潤越來越下滑的原因，最大的就兩點：
1、高價拿地越來越普遍。特別是2019年以后，很多房企因為擴張規模的沖動，導致非理性大量在公開市場拿高價地，新增土儲價格一年比一年水漲船高。過高的土儲均價，在一點點蠶食房企的利潤空間，即使再多的降本增效，提升項目溢價的措施，也是杯水車薪，因為地拿貴了，其他都是事后的補救。
需要指出的是，房企拿的高價地對利潤的侵蝕，并不會立即反饋在當年的財務報表里面。因為項目要在開發完成，竣工結算以后才能出利潤，所以一般會在拿地后1-2年才能體現在報表里面。2019-2020年高價拿地的房企，特別是拿了不少地王的，接下來兩年的財務報表不會太好看。
對于拿地形式單一，特別是過度依賴公開市場高價拿地的房企來說，開發利潤會越來越低，甚至是不掙錢。而未來要想賺取更多的利潤，只有開拓其他拿地方式，比如優質的勾地項目和舊改項目，慢工出細活，一個項目的成功就能為公司提供源源不斷的利潤，用來彌補其他高價地的虧損。有一些粵系房企，最近兩年因為高價拿地導致的問題不少，但是因為大灣區的低成本舊改項目，能給公司持續輸血。拿地方式的調整，這是不少房企不得不面對的現實，投資口的轉變也是早晚的事情。
2、融資成本越來越高。三道紅線政策以后，房企的融資難度至少是翻倍了，整個行業包括國企都缺錢。傳統的開發貸、抵押貸、并購貸等低成本融資方式，額度越來越少，而且還會被機構挑肥揀瘦。
僧多粥少的融資大環境，越來越對房企會選擇信托，私募甚至民間機構的資金，因為有降負債的要求，為了不體現在負債表里，類似明股實債的操作越來越多。這些融資對機構來講風險更高，因此融資成本也更高，不少甚至在15%以上。即使有的房企表面上集團融資成本很低，發行的債券也不貴，但是集團的資金大多用于自己還舊債等其他開支，區域公司還是要自己搞錢，因為資信不高，大多只能搞高成本的錢。
比如當下集中供地，不少房企為了湊更多保證金，覆蓋更多地塊，增加拿地幾率，搞了不少前融資凈，而且按日計息的，日息都在0.15%左右。
融資成本的日益高企，正在吃掉房企僅存的一點利潤，很多房企辛苦拿地，付完各項成本，資金只是過了下手，最后卻成了打工人。
目前地產行業面臨的是兩難的選擇，傳統的開發業務越來越不掙錢，存量的商業運營和物業服務雖然有持續現金流，但是成本收回遙遙無期。好掙錢的時代過了，現在才是考驗真本事的時候。
文章來源： 投拓江湖
