存量商業(yè)地產(chǎn)增值的十種武器

1、改造更新

2017年，基匯資本以近27億元將項(xiàng)目轉(zhuǎn)手給世聯(lián)行

2、提升租金收入與運(yùn)營(yíng)成本管理

以永新廣場(chǎng)為例，2005年底花旗集團(tuán)旗下的地產(chǎn)基金以5000萬美元的代價(jià)獲得永新廣場(chǎng)75%的股權(quán)，當(dāng)時(shí)永新廣場(chǎng)屬于非甲級(jí)辦公樓，日租金水平在0.7美元/平方米左右，滿租狀態(tài)。

3、更改土地性質(zhì)或物業(yè)用途

土地性質(zhì)及物業(yè)用途直接決定了物業(yè)的價(jià)值。2015年3月，凱龍瑞收購(gòu)朗潤(rùn)商務(wù)酒店，標(biāo)的規(guī)模約10127平方米，收購(gòu)價(jià)格2.65億元，收購(gòu)時(shí)物業(yè)用途為酒店。
凱龍瑞將其改造為辦公用途并出租Wework后實(shí)現(xiàn)退出，直接增加物業(yè)價(jià)值，于2016年底以5億轉(zhuǎn)手。

4、清理租戶

租約合同對(duì)希望大展拳腳改變業(yè)態(tài)的業(yè)主來說是個(gè)束縛，尤其是剛?cè)胧治飿I(yè)的新業(yè)主。而租戶越散租約越長(zhǎng)，清租難度越大。

5、低價(jià)買入

低買高賣是生意場(chǎng)上永恒的規(guī)律。對(duì)具有升值潛力的物業(yè)，合適且偏低的購(gòu)入價(jià)格已是邁出成功之路的重要一步。

6、降低稅收

服務(wù)式公寓或其他商辦物業(yè)若以資產(chǎn)方式進(jìn)行散售將產(chǎn)生巨大的稅負(fù)，而改以股權(quán)方式整體出售則能避免。

7、杠桿率

在物業(yè)價(jià)值升值通道中，杠桿率越大，收益就越大。這一原因也助推了房地產(chǎn)行業(yè)一度資金流動(dòng)性泛濫的問題。大量的流動(dòng)性會(huì)助推資產(chǎn)上漲，但另一方面，如果資金流走，流動(dòng)性的枯竭也必定使得資產(chǎn)下跌。
近來房地產(chǎn)領(lǐng)域的調(diào)控，尤其是去年年底以來資管新規(guī)的提出，使得房企的融資渠道的驟縮，致使許多房地產(chǎn)開發(fā)商普遍在資金上遇阻。
8、資本增值

在魔都，我們有目共睹過往以來的物業(yè)資本增值，早期入場(chǎng)的投資者也共享著這個(gè)市場(chǎng)的繁榮和發(fā)展。位于新天地核心地段的新茂大廈，坐擁淮海路商業(yè)街，毗鄰新天地，是一幢樓高20層的甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目。

9、抓住退出時(shí)機(jī)

做投資要懂得退出，金融上獲取收益是要買賣實(shí)現(xiàn)。退出就是實(shí)現(xiàn)收益中不可或缺的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。投資退出并不只限于項(xiàng)目虧損時(shí)的萬不得已，而應(yīng)該是主動(dòng)的發(fā)展戰(zhàn)略，在恰當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)以退為進(jìn)。研究投資退出戰(zhàn)略的重點(diǎn)，應(yīng)是主動(dòng)退出。
它是指在投資物業(yè)項(xiàng)目存續(xù)的情況下，業(yè)主基于退出條件、項(xiàng)目盈利能力、戰(zhàn)略調(diào)整等種種考慮退出所投項(xiàng)目。若縱觀全球市場(chǎng)，我們?nèi)阅芸吹皆S多因?yàn)闆]有把握好合適的退出時(shí)機(jī)而投資失敗的案例。
10、資產(chǎn)打包

業(yè)主進(jìn)行組包時(shí)，可通過打包的資產(chǎn)規(guī)模提升資產(chǎn)包中較差物業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值，新業(yè)主也可對(duì)接手的物業(yè)進(jìn)行整體定位，并擴(kuò)大持有規(guī)模。

文章來源：商業(yè)地產(chǎn)與電商