蘇寧普洛斯38億聯(lián)姻，園區(qū)為何著急練輕功？

物流地產(chǎn)步入輕資產(chǎn)時(shí)代！蘇寧易購聯(lián)手普洛斯，成立38億元物流地產(chǎn)基金，主要用于收購「自家」持有的倉儲(chǔ)物流項(xiàng)目，這一套「自產(chǎn)自銷」的流程似曾相識(shí)，畢竟京東用過不止一次。

蘇寧出資7.6億，收購自家倉庫

輕裝上陣，蘇寧物流將加快規(guī)模擴(kuò)張。

3月22日，蘇寧易購發(fā)布《關(guān)于參與投資珠海普易物流產(chǎn)業(yè)投資合伙企業(yè)（有限合伙）的公告》，表示蘇寧通過輕資產(chǎn)運(yùn)營模式以促進(jìn)物流倉儲(chǔ)規(guī)模快速擴(kuò)張。與普洛斯在物流地產(chǎn)投資、物流業(yè)務(wù)運(yùn)營等領(lǐng)域開展合作。

雙方于3月19日通過四方關(guān)聯(lián)公司共同出資成立38億元「珠海普易物流產(chǎn)業(yè)投資合伙企業(yè)（有限合伙）」，其中蘇寧關(guān)聯(lián)方共出資7.6億元（全資子公司江蘇蘇寧易達(dá)物流投資有限公司出資75999萬元，控股子公司南京寧昌企業(yè)管理有限公司出資1萬元），普洛斯關(guān)聯(lián)方出資30.4億元（珠海普實(shí)商務(wù)咨詢有限公司出資1萬元，CLH 88認(rèn)繳出資30999萬元）。

物流地產(chǎn)基金是以物流地產(chǎn)作為投資對(duì)象的基金。蘇寧與普洛斯合伙企業(yè)的投資方向?yàn)樘K寧直接或間接在中國大陸地區(qū)持有的倉儲(chǔ)物流基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目和其他倉儲(chǔ)物流基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。投資退出方式包括但不限于通過發(fā)行不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）、境內(nèi)外首次公開募股（IPO）、轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)或標(biāo)的資產(chǎn)等方式實(shí)現(xiàn)退出。

引入普洛斯，轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)

物流行業(yè)是典型的重資產(chǎn)行業(yè)，如何實(shí)現(xiàn)由重到輕的轉(zhuǎn)變？就蘇寧而言，物流基金首先收購蘇寧旗下的倉儲(chǔ)設(shè)施，勢必為蘇寧帶來大量資金回流，再投入到新物流項(xiàng)目開發(fā)中去，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)檩p資產(chǎn)運(yùn)營。

關(guān)于物流地產(chǎn)基金的運(yùn)作，普洛斯輕車熟路。截至2020年9月30日，普洛斯中國在境內(nèi)所持有物流倉儲(chǔ)面積約4042萬平方米，持有已建成的倉儲(chǔ)面積約為2989 萬平方米，位居中國境內(nèi)現(xiàn)代倉儲(chǔ)行業(yè)第一。同時(shí)，投資與運(yùn)營相結(jié)合是其獨(dú)特的競爭力，普洛斯中國募集并運(yùn)行了多支專門投資于中國的物流地產(chǎn)基金，管理規(guī)模超過1300億元人民幣。

蘇寧與人合伙出錢，買自己的倉庫，不再是單純的房東，卻是絕對(duì)的「租客」。既收獲了「賣房款」，又保住了「根據(jù)地」，不得不嘆一句，「妙啊」。

不稀奇，京東、順豐都玩過

這種操作，卻非蘇寧首創(chuàng)，與之類似的操作京東、順豐都用過。

京東產(chǎn)發(fā)此前與新加坡主權(quán)財(cái)富基金GIC推出了2支物流地產(chǎn)核心基金，與GIC、阿聯(lián)酋主權(quán)投資公司穆巴達(dá)拉推出1支物流地產(chǎn)開發(fā)基金，用于收購京東持有的物流設(shè)施。順豐擬將三處物業(yè)作為底層資產(chǎn)在港設(shè)立SF REIT，三處資產(chǎn)順豐關(guān)聯(lián)租戶的租金收入占比達(dá)81.8%。

為何大家鐘情于輕資產(chǎn)運(yùn)營？重資產(chǎn)運(yùn)營劣勢明顯，資金投入高，自建物流設(shè)施費(fèi)錢。

蘇寧物流業(yè)務(wù)至今仍然虧損運(yùn)行。蘇寧易購2019年財(cái)報(bào)顯示，其物流服務(wù)收入32.67億元，占當(dāng)年?duì)I業(yè)收入的1.21%，物流業(yè)務(wù)成本投入43.29億元，虧損10.6億元。2018年蘇寧物流同樣入不敷出，虧損8.1億元。但蘇寧依然在大舉推進(jìn)倉儲(chǔ)設(shè)施建設(shè)，截至2020年9月末，蘇寧已在46個(gè)城市投入運(yùn)營62個(gè)物流基地，在18個(gè)城市有 21個(gè)物流基地在建、擴(kuò)建。

京東物流業(yè)務(wù)雖然規(guī)模增長迅猛，但同樣未實(shí)現(xiàn)盈利。京東物流招股書顯示，2018年、2019年、2020年前9個(gè)月京東物流的收入分別為379億元、498億元和495億元。與之對(duì)應(yīng)，2018年、2019年及2020年前9個(gè)月產(chǎn)生的凈虧損為28億元、22億元及1170萬元。

如果要講一個(gè)盈利的故事，金融工具的介入是將重資產(chǎn)變輕、變現(xiàn)的好方式。

文章來源：選址960