產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)從事非園區(qū)開(kāi)發(fā)的套路

不遮掩的說(shuō)，每個(gè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商，都有個(gè)房地產(chǎn)夢(mèng)。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是受房地產(chǎn)影響最深的行業(yè)之一。兩者本是一脈同宗，從某種意義上講，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)甚至更高明一些（業(yè)內(nèi)常言：做住宅的是高中生、做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的是研究生）。但學(xué)歷并不等同于財(cái)富，貌似高端的「研究生」，上有政策紅線(xiàn)無(wú)法逾越，下有政府幻想溝壑難填，一直在政府與企業(yè)間反復(fù)橫跳，最終鬧了個(gè)賠本賺吆喝；而房地產(chǎn)雖不似「研究生」般面面俱到，但抱著土地，守著政策，又總能賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)，活成了「研究生」夢(mèng)想中的樣子。

我相信，每個(gè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商在入行之初都曾豪情萬(wàn)丈，但迫于生存壓力，其中的大多數(shù)都選擇了「妥協(xié)」，與房地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)頻繁產(chǎn)生交集，以求在規(guī)則的邊緣，謀得一條生存之道。

今天，筆者總結(jié)幾個(gè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)從事非產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的幾種套路，其中多數(shù)套路目前已被地方政府明令禁止，有些甚至已經(jīng)觸碰了法律底線(xiàn)，這里只做科普，不提倡大家效仿。

產(chǎn)業(yè)勾地

產(chǎn)業(yè)勾地，「雅稱(chēng)」產(chǎn)城融合。所謂勾地，就是政府與開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、產(chǎn)值、稅收、項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)、地價(jià)、開(kāi)發(fā)建設(shè)等條件上進(jìn)行「勾兌」。雙方達(dá)成一致意向后，對(duì)外則設(shè)置許多排他門(mén)檻，然后走一個(gè)公開(kāi)程序獲取土地。

這里的勾地，主要有三個(gè)主體：

第一種，開(kāi)發(fā)商親自下場(chǎng)勾地。

這種多見(jiàn)于剛?cè)胄械牡禺a(chǎn)商，所謂「無(wú)知者無(wú)畏」，在房地產(chǎn)業(yè)大殺四方的開(kāi)發(fā)商，對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這一同宗兄弟并沒(méi)有過(guò)多的重視，把房地產(chǎn)那一套直接搬來(lái)，高喊口號(hào)：三年布局全國(guó)，五年做到行業(yè)TOP1！殊不知，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)深耕數(shù)十年的老炮兒們，哪個(gè)不是謹(jǐn)小慎微，見(jiàn)人就喊日子苦，一塊錢(qián)掰成兩半花。

開(kāi)發(fā)商親自下場(chǎng)，結(jié)果只有一個(gè)——碰壁。哪怕是在勾地最瘋狂的幾年，政府領(lǐng)導(dǎo)一聽(tīng)到XX地產(chǎn)，連忙擺手，我們是管產(chǎn)業(yè)的，開(kāi)發(fā)的事兒今天咱們不談哈。更有甚者直接給你來(lái)個(gè)將計(jì)就計(jì)，你不是搞產(chǎn)業(yè)嗎？先給一塊不能賣(mài)的科研用地把你套住，其他的事情再說(shuō)，開(kāi)發(fā)商一沒(méi)套路、二沒(méi)資源，項(xiàng)目自然做不下去。

開(kāi)發(fā)商親自勾地不靠譜，于是衍生出了第二種模式：「開(kāi)發(fā)商+產(chǎn)業(yè)集團(tuán)」。

政府在與開(kāi)發(fā)商的博弈中占絕對(duì)的主導(dǎo)權(quán)；但和產(chǎn)業(yè)集團(tuán)打交道就又是另外一回事兒了。開(kāi)發(fā)商抓住政府招商引資、發(fā)展經(jīng)濟(jì)的急切心理，拉上產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，以雄厚的產(chǎn)業(yè)資源為誘餌，「逼迫」政府在供地上做出讓步，在產(chǎn)業(yè)用地中「勾兌」住宅或商業(yè)用地。拿到地后，再由開(kāi)發(fā)商進(jìn)行開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售，產(chǎn)業(yè)集團(tuán)從中獲取高額增值差價(jià)。

至于產(chǎn)業(yè)是不是能發(fā)展起來(lái)，那就仁者見(jiàn)仁、智者見(jiàn)智了，只能說(shuō)，站在開(kāi)發(fā)商的角度，肯定是把能賣(mài)的先賣(mài)了，產(chǎn)業(yè)部分，能拖則拖，實(shí)在拖不下去，就交給產(chǎn)業(yè)集團(tuán)處理，要求也不高，只要面子上過(guò)去即可。

第三種，就是由產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商直接勾地。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商有沒(méi)有嘴上說(shuō)得那么「純粹」，政府肯定有自己的判斷，但無(wú)論如何，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商對(duì)政府「需求」的理解更透徹，也有一定的產(chǎn)業(yè)資源和招商運(yùn)營(yíng)能力，終歸要比房地產(chǎn)商適合得多；更重要的是，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)圈子就這么大，企業(yè)必須靠口碑吃飯，如果產(chǎn)業(yè)不做或者做得差，騙一家兩家還有可能，長(zhǎng)此以往，相當(dāng)于砸掉了自己的飯碗。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商直接勾地，具體做法是：以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)之名低價(jià)拿地，并配以一定比例的住宅，先賣(mài)住宅回籠資金，再反哺產(chǎn)業(yè)園開(kāi)發(fā)，同時(shí)向政府收取一定的招商服務(wù)費(fèi)、咨詢(xún)費(fèi)等。

不過(guò)，這一模式目前越來(lái)越難走，近兩年，包括深圳、杭州、濟(jì)南、東莞、鄭州等多地都出臺(tái)文件，禁止產(chǎn)業(yè)用地與住宅捆綁，以遏制產(chǎn)業(yè)勾地現(xiàn)象。

二、M0

產(chǎn)業(yè)勾地越來(lái)越難，一些開(kāi)發(fā)商開(kāi)始把目光轉(zhuǎn)移到M0（新型產(chǎn)業(yè)用地）上，因?yàn)镸0允許配比20-30%左右的配套，可以做成公寓散售。

不過(guò)話(huà)說(shuō)回來(lái)，M0的門(mén)檻不低，這事兒開(kāi)發(fā)商做不了、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商也很難，只有手握資源的產(chǎn)業(yè)集團(tuán)可以勉強(qiáng)嘗試一下。

M0要分兩類(lèi)說(shuō)，一是原有工業(yè)用地變性，二是通過(guò)定向招拍掛取得土地。第一種土地變性，園區(qū)在線(xiàn)（ID：YQZXGZH）之前就說(shuō)過(guò)，這事兒挺難，因?yàn)楣じ腗0政府是沒(méi)有財(cái)政收入的，沒(méi)有財(cái)政收入，政府就沒(méi)有積極性，政府沒(méi)積極性，事情就很難推進(jìn)。更何況，這兩年各地都在壓縮M0用地的指標(biāo)，賣(mài)還不夠賣(mài)，怎么會(huì)讓你白白占用指標(biāo)？另一種就是與政府約定，以招拍掛形式拿地，成本上，M0略高于工業(yè)用地，但遠(yuǎn)低于商服用地。不過(guò)產(chǎn)業(yè)入駐門(mén)檻不低，至少要是當(dāng)?shù)氐拇箜?xiàng)目 / 重點(diǎn)項(xiàng)目 ，而且必須通過(guò)政府考核，（住宅部分）才可以分割銷(xiāo)售，未達(dá)到要求的土地可能被收回。

三、總部基地模式

理論上，工業(yè)用地有一條7%的紅線(xiàn)，即用于行政辦公及生活配套的土地，不得超過(guò)總用地面積的7%。但在實(shí)際操作中，有一些產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商會(huì)打「擦邊球」，比如把大量辦公和研發(fā)寫(xiě)成廠房，按廠房來(lái)報(bào)批，實(shí)際上做成總部基地使用；只把生活配套做在那7%里。

事實(shí)上，這種總部基地模式，更多是利用了工業(yè)與商業(yè)用地間的「灰色空間」，在工業(yè)用地上做一些大平層的寫(xiě)字樓或獨(dú)棟辦公，項(xiàng)目建成后，僅用于自用與出租，也不對(duì)外銷(xiāo)售，從政府的角度看，企業(yè)的確在做產(chǎn)業(yè)，稅收也有，高品質(zhì)的總部基地還能給地方增色不少，看似沒(méi)什么損失；但對(duì)于整個(gè)行業(yè)，這樣的總部基地在功能上與商業(yè)用地上的寫(xiě)字樓功能上完全相同，成本卻低了很多，是赤裸裸的不公平競(jìng)爭(zhēng)。

四、工改

如果上述幾種套路和產(chǎn)業(yè)還有千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，那接下來(lái)的幾種就是徹頭徹尾的房地產(chǎn)化行為了。

首先是「工改」。

「工改」在我國(guó)有悠久的歷史，最早官方層面的「工改」在可以追溯到1999年，《揚(yáng)子晚報(bào)》在當(dāng)年的報(bào)道中稱(chēng)：「南京長(zhǎng)虹無(wú)線(xiàn)電廠1995年停產(chǎn)后歷經(jīng)艱難，1998年起改為學(xué)生公寓」，有效緩解了企業(yè)生存壓力。

進(jìn)入21世紀(jì)，城市更新的步伐逼迫政府加快推行「退二進(jìn)三」、「騰籠換鳥(niǎo)」，在這樣的背景下，北京、深圳、廣州等多地政府發(fā)文，積極引導(dǎo)工業(yè)用地功能轉(zhuǎn)換，俗稱(chēng)「工改」。但當(dāng)時(shí)「工改」專(zhuān)項(xiàng)政策很少，規(guī)范的監(jiān)管體系尚未形成。開(kāi)發(fā)商們敏銳地嗅到了商機(jī)，大舉涌進(jìn)「工改」市場(chǎng)，借「工改」之名，低價(jià)買(mǎi)入廠房進(jìn)行改造開(kāi)發(fā)，買(mǎi)賣(mài)配套的住宅產(chǎn)品以獲取高額利潤(rùn)，「以租代售」、「研發(fā)用房改公寓」、「宿舍改豪宅」，都是那個(gè)時(shí)期的「常規(guī)操作」。

不過(guò)，如今「工改」的紅利期早已過(guò)去，在現(xiàn)行政策下，之前尚未完成立項(xiàng)的「工改」項(xiàng)目已完全無(wú)法符合立項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)；符合標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目，基本都是苦累還沒(méi)錢(qián)賺的活。市場(chǎng)對(duì)「工改」的態(tài)度，也從趨之若鶩到棄之如敝履。

五、私自改變土地用途

如果說(shuō)「工改」在當(dāng)時(shí)的社會(huì)條件下還有跡可循的話(huà)（第一批吃螃蟹的人，也確實(shí)賺了個(gè)盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)），在沒(méi)有任何政策依據(jù)的情況下私自改變土地用途，就是徹頭徹尾的違法了。

按理說(shuō)，私自變性這種明顯的違法行為應(yīng)該只是個(gè)案，不應(yīng)在今天的討論范疇之內(nèi)。然而事實(shí)上卻是每隔一段時(shí)間，都會(huì)有類(lèi)似「XX小區(qū)工業(yè)用地建住宅違法銷(xiāo)售」這樣的新聞爆出，仿佛成了一種常態(tài)。其中一些開(kāi)發(fā)商有通天本領(lǐng)，可以先斬后奏，建完房子再變性，對(duì)他們的手段和人脈，筆者只能說(shuō)真的高明；但更多的開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有這樣的本事，東窗事發(fā)后，開(kāi)發(fā)商不是拖欠房款不還，就是一跑了之，購(gòu)房者畢生積蓄打了水漂，苦不堪言。

六、土地置換

眾所周知，土地直接變性難度極大，一般人很難搞定；因此，一些開(kāi)發(fā)商另辟蹊徑，通過(guò)股權(quán)收購(gòu)、土地作價(jià)入股方式，變相取得企業(yè)的工業(yè)用地，再以此為籌碼，與地方政府談判，置換等價(jià)的住宅 / 商業(yè)用地。

這種做法，算是一種比較「溫和」的處置方式。對(duì)政府而言，大片的工業(yè)用地是稀缺資源，用等價(jià)的住宅 / 商業(yè)置換血賺不虧；企業(yè)把全部資產(chǎn)在「高位」變現(xiàn)，完成轉(zhuǎn)型；開(kāi)發(fā)商獲得土地，享受土地可能的增值收益。

當(dāng)然，不是所有政府都能接受這一提議，需做好充分溝通，以免被套牢。

如今，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)逐漸回歸服務(wù)屬性，靠房地產(chǎn)賺錢(qián)，操作空間越來(lái)越小，對(duì)純粹想勾地然后開(kāi)發(fā)住宅的房企，無(wú)疑是一個(gè)噩耗；但對(duì)深耕產(chǎn)業(yè)的企業(yè)來(lái)說(shuō)絕對(duì)是一個(gè)難得的機(jī)會(huì)。

文章來(lái)源：園區(qū)在線(xiàn)