園區(qū)4.0時(shí)代，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式

改革開放三十多年以來，作為我國經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新和發(fā)展的重要載體，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的核心特征及經(jīng)營模式也隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展而不斷變化演進(jìn)。 80 年代的工業(yè)園區(qū)是我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的 1.0 階段，以低成本為導(dǎo)向， 處于土地、 勞動(dòng)力和政策等要素聚集的外力驅(qū)動(dòng)階段； 90 年代 IT 產(chǎn)業(yè)的快速興起帶動(dòng)了科技園區(qū)的出現(xiàn)與繁榮，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展也進(jìn)入以產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈、政策和市場雙重驅(qū)動(dòng)的 2.0 階段；進(jìn)入新千年， 產(chǎn)業(yè)園區(qū)的結(jié)構(gòu)和功能進(jìn)一步復(fù)合化及立體化發(fā)展， 以總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)為代表， 產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展進(jìn)入內(nèi)生動(dòng)力和技術(shù)創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)的 3.0 階段；而近年來，隨著科技產(chǎn)業(yè)革命的深化以及國家戰(zhàn)略政策的頻繁調(diào)整， 我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入到 4.0 的產(chǎn)業(yè)綜合體階段， 具備高勢能優(yōu)勢的現(xiàn)代科技新城成為產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營的核心模式。 新城具備現(xiàn)代化綜合城市功能， 是城市的科技產(chǎn)業(yè)聚集地， 人氣及文化聚集區(qū)，是城市功能和產(chǎn)業(yè)功能的完全融合。高價(jià)值的品牌，高素質(zhì)的人才資源，高增值能力和高回報(bào)率的巨額金融資本驅(qū)動(dòng)下，新城的 " 財(cái)富鏈 " 實(shí)現(xiàn)自身增值及良性發(fā)展。新型產(chǎn)業(yè)新城帶來現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)、素質(zhì)人流和都市商業(yè)，為城市帶來無可比擬的未來發(fā)展空間。

從 1.0 到 4.0 階段，我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展經(jīng)歷了巨大的顛覆變化，產(chǎn)業(yè)取代地產(chǎn)成為 4.0 階段產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的核心關(guān)注焦點(diǎn)， 產(chǎn)業(yè)聚集是城市發(fā)展的前提， 產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展是產(chǎn)業(yè)園區(qū)存在的必然要求。鼎韜認(rèn)為，在 4.0 階段，需要?jiǎng)?chuàng)新性的從產(chǎn)業(yè)的視角看待土地開發(fā)，尤其是隨著 2014 年下半年各大部委及相關(guān)部門相繼頒出的條文， 先后觸及土地、 資金、產(chǎn)業(yè)等園區(qū)發(fā)展的核心要素，傳統(tǒng)的地產(chǎn)型和政策型產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展路徑難以維系， 軟硬件的互動(dòng)將最終構(gòu)成新型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式。 尤其是宏觀視角下， 新型城鎮(zhèn)化將為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)帶來高速增長的黃金十年。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)模式， 是以政府為主導(dǎo)， 根據(jù)城市規(guī)劃發(fā)展的需要，基于社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等因素， 經(jīng)招商引資、 土地出讓等方式引進(jìn)符合相關(guān)條件的產(chǎn)業(yè)發(fā)展項(xiàng)目，以地產(chǎn)為載體，產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目為依托，實(shí)現(xiàn)城市功能建設(shè)的開發(fā)模式。這種開發(fā)模式在某種程度上實(shí)現(xiàn)了企業(yè)與地方政府的 " 雙贏 "。

從企業(yè)的角度能夠低成本鎖定大量土地并解決土地整理和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)階段的資金問題。 同時(shí)園區(qū)發(fā)展帶來的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及高端產(chǎn)業(yè)人群的消費(fèi)和住房需求可以為地產(chǎn)項(xiàng)目提供相對充足的目標(biāo)客戶群。 隨著園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的日漸完善， 入駐企業(yè)數(shù)量的不斷增加， 區(qū)域整體價(jià)值將獲得有效提升， 從而對房地產(chǎn)的銷售形成強(qiáng)勁的支撐。 對政府而言， 則在前期零成本零投入的情況下，順利實(shí)現(xiàn)園區(qū)的正常開業(yè)和運(yùn)作， 同時(shí)隨著園區(qū)的逐步成熟，入園企業(yè)數(shù)量及投資將不斷增加， 政府將實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入和區(qū)域 GDP 的雙重提升，還解決了地方人口的就業(yè)問題，完美地契合了地方政府的政治訴求。

因此該模式是目前我國最常見的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式， 鑒于是政府根據(jù)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營的特點(diǎn)進(jìn)行規(guī)劃與開發(fā)， 并在此基礎(chǔ)上為園區(qū)提供政策支持、稅收優(yōu)惠等，所以這種模式的產(chǎn)業(yè)園區(qū)具備集中統(tǒng)一、權(quán)威性高、規(guī)劃性強(qiáng)、形成周期短等優(yōu)勢。但是，從園區(qū)運(yùn)營發(fā)展實(shí)踐的角度，也有缺乏靈活性和創(chuàng)造性、活力不夠等缺點(diǎn)，非常容易導(dǎo)致機(jī)構(gòu)膨脹、政企不分。　

主體企業(yè)引導(dǎo)模式　

主體企業(yè)引導(dǎo)模式是指在特定產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域內(nèi)具有強(qiáng)大實(shí)力的企業(yè)，獲取大量的自用土地后建造一個(gè)相對獨(dú)立的工業(yè)園區(qū)， 并在自身入駐園區(qū)且占主導(dǎo)地位的情況下，借助其在產(chǎn)業(yè)中的強(qiáng)大號召力，以出售、出租等方式吸引同類企業(yè)的集聚，最終實(shí)現(xiàn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈完善的開發(fā)模式。　

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商模式是地產(chǎn)開發(fā)商在工業(yè)園區(qū)或其它地方獲取土地，建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施及廠房、倉庫、研發(fā)樓等，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資等方式進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)營和管理，最后獲取開發(fā)利潤的開發(fā)模式。

綜合運(yùn)作模式

綜合運(yùn)作模式是指產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、 主體企業(yè)引導(dǎo)模式和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商模式混合運(yùn)用的開發(fā)模式。這種模式下，政府提供土地、稅收等優(yōu)惠政策， 并成立管委會(huì)負(fù)責(zé)行政管理事務(wù)， 地產(chǎn)商投資開發(fā)建設(shè)并提供相應(yīng)的園區(qū)服務(wù)，龍頭企業(yè)入駐發(fā)揮產(chǎn)業(yè)號召力，多方合力推進(jìn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)和經(jīng)營。　

傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的功能和運(yùn)營模式已經(jīng)不能滿足企業(yè)的需求， " 九通一平 " 的時(shí)代已經(jīng)過去，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展進(jìn)入 4.0 的城市化發(fā)展和智慧運(yùn)營階段，呈現(xiàn)社會(huì)化、數(shù)字化和生態(tài)化 " 三位一體 "的立體化趨勢。尤其是進(jìn)入 2015 年，隨著科技革命不斷深入帶來一、二、三產(chǎn)發(fā)展路徑及企業(yè)需求的巨大變革，以及國家及地方各項(xiàng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)相關(guān)政策細(xì)則的出臺和落實(shí)， 部分產(chǎn)業(yè)園區(qū)或?qū)⒗^續(xù)感受到市場的寒意。模式優(yōu)秀、硬實(shí)力強(qiáng)的園區(qū)運(yùn)營主體，有望擁有更加公平的競爭格局。而應(yīng)對新的政策環(huán)境，如何抓住核心競爭力，完成自我升級和迭代，將成為擺在所有園區(qū)運(yùn)營主體面前的現(xiàn)實(shí)問題。

文章來源：增長集產(chǎn)發(fā)集團(tuán)