愿賭服輸，我們能從華夏幸福學(xué)到哪些教訓(xùn)？

筆者今天想討論的是，從歌功頌德虛幻出來(lái)的“大周天+小周天”到走向崩塌，華夏到底留下了哪些我們值得吸取的教訓(xùn)。

 

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值得吸取的教訓(xùn)

（1）區(qū)域深耕，團(tuán)隊(duì)能力密度決定了片區(qū)成功與否

華夏在固安的成功關(guān)鍵是什么？（也有文章說(shuō)固安不成功的，這個(gè)我們另文再掰扯）筆者理解本質(zhì)還是從2000到2010年在環(huán)京持續(xù)深耕的結(jié)果。

區(qū)域深耕決定了“團(tuán)隊(duì)能力密度”，而“團(tuán)隊(duì)能力密度”與項(xiàng)目成果直接掛鉤。產(chǎn)城項(xiàng)目建設(shè)不是一套標(biāo)準(zhǔn)化的體系，要實(shí)現(xiàn)地方政府滿意、入園企業(yè)滿意、購(gòu)房者滿意，開發(fā)運(yùn)營(yíng)企業(yè)賺錢的多贏模型，那就意味著模型一定是非標(biāo)準(zhǔn)的，與其說(shuō)是模型不如說(shuō)是“創(chuàng)新框架”。非標(biāo)的“創(chuàng)新框架”下，組織結(jié)構(gòu)一定是有限合伙人，依托“有限合伙人”在區(qū)域上的資源與專業(yè)能力構(gòu)架項(xiàng)目的模式。

那就對(duì)項(xiàng)目操盤手以及相應(yīng)團(tuán)隊(duì)提出了很高的要求，且不是一個(gè)“英雄人物”就可以解決一切問(wèn)題的，而是需要依托一個(gè)完整的專業(yè)的團(tuán)隊(duì)力量。而如果一個(gè)完整專業(yè)團(tuán)隊(duì)是100分，當(dāng)這個(gè)團(tuán)隊(duì)被拆成2個(gè)團(tuán)隊(duì)，再補(bǔ)充100個(gè)新人的時(shí)候，團(tuán)隊(duì)的戰(zhàn)斗力是大幅度下降的，也就是不足50分，乃至于只有20分、30分。這就是華夏在區(qū)域復(fù)制上出現(xiàn)的最大問(wèn)題。

這與傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)團(tuán)隊(duì)結(jié)構(gòu)完全不同，地產(chǎn)開發(fā)從來(lái)都是老人帶新人，1個(gè)團(tuán)隊(duì)變3個(gè)團(tuán)隊(duì)，3個(gè)團(tuán)隊(duì)加在一起，在標(biāo)準(zhǔn)化的體系下，再弱總比1個(gè)團(tuán)隊(duì)強(qiáng)些。但當(dāng)老的華夏團(tuán)隊(duì)被拆出去的時(shí)候，拆3個(gè)團(tuán)隊(duì)，其實(shí)三個(gè)團(tuán)隊(duì)都沒(méi)法滿足政府的訴求，導(dǎo)致中后期對(duì)外擴(kuò)張項(xiàng)目沒(méi)法讓地方政府滿意。

筆者曾與多個(gè)地方政府交流，哪怕是華夏長(zhǎng)三角的早期項(xiàng)目，地方政府都明確表態(tài)，不愿意和華夏再合作了！在這種政府態(tài)度下，沒(méi)有產(chǎn)業(yè)服務(wù)就沒(méi)有土地，對(duì)外拓展又怎么能成功呢？

同時(shí)在組織結(jié)構(gòu)方面，華夏采取了條線制的模式，即是我們常聽說(shuō)的，華夏內(nèi)部條線專業(yè)，但每個(gè)人都是一個(gè)螺絲釘，做好自己手上的事，這種標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)確實(shí)支撐的華夏的擴(kuò)張，但其實(shí)也是后期項(xiàng)目拓展不佳重要原因。非標(biāo)的片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目，就是需要復(fù)合型人才進(jìn)行統(tǒng)籌化管理的。而培養(yǎng)復(fù)合型人才確實(shí)是非常長(zhǎng)周期且困難的，但這是做好片區(qū)項(xiàng)目的必要元素，條線化的管理確實(shí)滿足了規(guī)模訴求，但真正為發(fā)展留下了隱患。雖然華夏嘗試了很多以區(qū)域合伙（區(qū)域企業(yè)合伙、區(qū)域個(gè)人合伙、挖區(qū)域政府人員）、大規(guī)模挖人（拿著某些同行工牌可以直接入職）等多種模式來(lái)補(bǔ)短板，但都收效有限。

產(chǎn)城不是住宅，很多項(xiàng)目是一個(gè)人需要用一生時(shí)間去經(jīng)營(yíng)的。對(duì)規(guī)模的一味追求，不可能實(shí)現(xiàn)“團(tuán)隊(duì)能力密度”，沒(méi)有“團(tuán)隊(duì)能力密度”支撐，項(xiàng)目是很難實(shí)現(xiàn)多方滿意與共贏。同樣對(duì)于企業(yè)而言，轉(zhuǎn)“硬輸出”為“軟輸出”是未來(lái)重要趨勢(shì)，以上海為例已減少甚至停止對(duì)外的“硬輸出”（土地層面的飛地園區(qū)開發(fā)、品牌層面的掛牌輸出），加強(qiáng)園區(qū)人才培訓(xùn)、教育咨詢的“軟輸出”，值得點(diǎn)贊。

（2）順風(fēng)而行，華夏幸福的成功是一個(gè)時(shí)代的寫照

在2019年，我們發(fā)布的《新戰(zhàn)略完整解讀：盛世基業(yè)華夏幸福》中，就提到，華夏是一個(gè)時(shí)代的寫照。

企業(yè)模式“應(yīng)時(shí)代而生，順時(shí)代而變”。華夏幸福產(chǎn)生于中國(guó)改革開放以來(lái)，城鎮(zhèn)化速率不斷加快下特殊歷史時(shí)期，是時(shí)代下的企業(yè)。其產(chǎn)生的核心在于滿足了政府的訴求，順應(yīng)了社會(huì)的需要，去做時(shí)代下的補(bǔ)丁，即承接了城鎮(zhèn)化快速發(fā)展下產(chǎn)生的環(huán)城市貧困帶產(chǎn)業(yè)外溢的需求，滿足了時(shí)代下的痛點(diǎn)。可以說(shuō)，華夏幸福是中國(guó)快速城鎮(zhèn)化下的一個(gè)縮影，見證了我國(guó)改革開放以來(lái)城鎮(zhèn)化的變遷。但隨著當(dāng)下城鎮(zhèn)化的速率在減緩，整個(gè)社會(huì)也慢慢從“拼量”走向“重質(zhì)”，賺快錢的時(shí)代正在逐漸消亡。只有百年的企業(yè)，沒(méi)有百年的業(yè)務(wù)，隨著城鎮(zhèn)化不斷成熟，可承接產(chǎn)業(yè)外溢的需求的減少，華夏幸福也必須改變策略，開始持有重資產(chǎn)，并進(jìn)入輕資產(chǎn)領(lǐng)域，順時(shí)代而變。

華夏長(zhǎng)期秉持“弱小政府與強(qiáng)開發(fā)商”的合作模式，對(duì)政府幾乎屬于“喪權(quán)辱國(guó)”的長(zhǎng)期“割地”合作，“受托”了地方政府的經(jīng)濟(jì)事權(quán)（整體規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施、二級(jí)開發(fā)、產(chǎn)城融等環(huán)節(jié)“盈利”點(diǎn)）。由于地方財(cái)力不足和平臺(tái)公司實(shí)力太弱，華夏幸福成為地方政府的融資平臺(tái)、園區(qū)平臺(tái)等功能性“國(guó)企”，但是，民營(yíng)社會(huì)資本的屬性和地產(chǎn)開發(fā)的市場(chǎng)誘惑，采用巨額債務(wù)杠桿的撬動(dòng)，依靠住宅等銷售型物業(yè)的快速流動(dòng)性，維持和推動(dòng)著這艘“產(chǎn)業(yè)巨輪”緩緩駛向遙遠(yuǎn)的目標(biāo)。

而這種模式在城鎮(zhèn)化2.0、“去杠桿”，“重產(chǎn)業(yè)”的國(guó)家大勢(shì)下，城鎮(zhèn)化空間就是經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Γ刂迫谫Y是風(fēng)險(xiǎn)保障，重視產(chǎn)業(yè)是動(dòng)力基礎(chǔ)，結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)固然有，但規(guī)模下一定需要判斷風(fēng)向。

（3）擺脫單一地產(chǎn)依賴，雙輪驅(qū)動(dòng)必須兩個(gè)輪子都有力

“產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)”如果有一天地產(chǎn)賣不動(dòng)了怎么辦？華夏幸福地產(chǎn)困于環(huán)京調(diào)控，那如果撇除地產(chǎn)，華夏其他板塊真的平衡嘛？當(dāng)然這個(gè)問(wèn)題本身就是偽命題，華夏模式就是建立在地產(chǎn)之上的，去除了地產(chǎn)整個(gè)模型不成立，也無(wú)從談賺不賺錢的問(wèn)題。

筆者曾與新城德力總交流，新城和萬(wàn)達(dá)為什么有較大的區(qū)別？新城和萬(wàn)達(dá)的一個(gè)區(qū)別就是萬(wàn)達(dá)的核心還是單輪驅(qū)動(dòng)，我們可以觀察萬(wàn)達(dá)的現(xiàn)金流模型，它是以商業(yè)綜合體為一條線的單輪驅(qū)動(dòng)，所以在滾動(dòng)的過(guò)程當(dāng)中，負(fù)債會(huì)比較高。這也是萬(wàn)達(dá)在2015年左右選擇輕資產(chǎn)發(fā)展一個(gè)非常重要的一個(gè)原因。而新城其實(shí)是住宅加商業(yè)綜合體“雙輪驅(qū)動(dòng)”的模型，我們可以看到在住宅加商業(yè)綜合體的情況下，住宅可以有一部分的資金能提供給商業(yè)綜合體進(jìn)行發(fā)展和騰挪，使得整個(gè)集團(tuán)的現(xiàn)金流沒(méi)有那么緊張，這也是新城能下沉的一個(gè)非常重要的原因。但關(guān)鍵是商業(yè)板塊自身是有良好回報(bào)的，加上配套的地產(chǎn)使得商業(yè)綜合體開發(fā)收益其實(shí)完全不低于住宅。最終實(shí)現(xiàn)加住宅+商業(yè)綜合體雙輪驅(qū)動(dòng)，讓兩個(gè)輪子都有力，才能稱之為雙輪驅(qū)動(dòng)。

地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)本質(zhì)也是這個(gè)道理。當(dāng)然華夏并不是簡(jiǎn)單的地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)模式，但其內(nèi)核的道理是相通的。2020年，筆者在完成綠城小鎮(zhèn)集團(tuán)2025戰(zhàn)略時(shí)，綠城小鎮(zhèn)亦是提出類似的思路，產(chǎn)業(yè)板塊必須中長(zhǎng)期可以獨(dú)立盈利，前期可以借力、可以投資、可以補(bǔ)貼，但最后一定是要求盈利的，產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)雙輪驅(qū)動(dòng)才能實(shí)現(xiàn)中長(zhǎng)期收益。擺脫單一地產(chǎn)依賴，雙輪驅(qū)動(dòng)必須兩個(gè)輪子都有力。

 

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結(jié)語(yǔ)

華夏幸福作為中國(guó)第一家有非常成績(jī)的民營(yíng)片區(qū)開發(fā)企業(yè)，華夏幸福有太多可以分析和借鑒的點(diǎn)，對(duì)于同業(yè)的啟示，有很多小周天的資本招商與大周天資本運(yùn)作的思路、內(nèi)部甲乙方機(jī)制等等，做成PPT完全可以做一場(chǎng)專題培訓(xùn)。

華夏幸福為行業(yè)培育的人才早已遍布天下，華夏為區(qū)域做過(guò)很多有益的事情，這都是公道話。

就此一點(diǎn)不管最終成敗如何，華夏幸福足以載入中國(guó)商業(yè)史冊(cè)，令人值得尊敬的企業(yè)。借王文學(xué)董事長(zhǎng)一句話“我今天是不行了，對(duì)你怎么樣不了，但是社會(huì)自有公道。”“今天我干到這，愿賭服輸，我早就說(shuō)過(guò)。”

最后，讓我們祝華夏幸福好運(yùn)！早日走出困局，重振昔日雄風(fēng)！