江西地處東南腹地，占據著重要戰略地位，是長三角、海峽西岸、珠三角和海峽西岸四大城市群的重要連接省份，隨著近幾年長三角一體化、粵港澳大灣區等國家戰略的開展，連接這幾大城市群的江西也逐步被關注。同時，2019年新力上市也將贛系房企帶入大眾視野，本文將對贛系房企的發展現狀，以及他們在發展過程中體現的共性和特性進行深入研究，進一步探究未來贛系房企的發展潛力。
江西經濟水平制約本地房企發展
從2019年省內單個城市的房地產投資額來看，江西房地產市場在城市分布方面基本處于“一超多強”的局面，可能是因為省內交通發展遲緩導致各城市的房地產市場較為獨立。
從各省的單位房企開發投資額來看，江西相對于周邊擁有優質房企的廣東、福建、浙江等省而言長期較低。2019年江西共有注冊房企2666家，在周邊省份中是最少的，全省房地產開發投資額也是周邊各省中最低的2239億元，因此平均每家房企的開發投資額僅為0.84億元，而對標三省的單位房企開發投資額不僅數額較大而且增速較快。這其中有部分原因在于江西省內各市縣市場在規模較小的同時，還往往會由本地小房企瓜分，從而導致省內房企平均的投資開發力度較弱，減緩了本地大型房企的發展速度，導致多數贛系房企難以形成較大的規模，這點從房企的銷售排行榜上也可見一斑。
贛系房企整體規模偏小
積極差異化發展走出江西
由于江西房地產市場規模較小，扎根于本地的贛系房企們整體的發展水平都相對較低。據統計，2020年全口徑銷售TOP200的房企中，贛系房企上榜數量由過去幾年的1家增至3家，略有進步。
贛系企業中的領頭羊新力控股在2020年的銷售規模達到了1137.3億元，成功邁入了千億房企的門檻，排名達到了35名。除此之外，2020年中奧和九頌山河等企業在積極拿地，加速發展，全口徑銷售金額進入了兩百強。整體來看，新力控股一支獨秀之外，其他房企整體規模都還有待發展。這其中的“內因”在于本省房地產市場規模較小、各城市市場較為獨立、房企成立時間較晚且難以規模化發展，而部分“外因”則在于外來規模房企在江西的擴張也擠占了本地房企的發展空間。
從進入省內各地級市的房企數量來看，南昌作為省內最大城市以及8家贛系房企的誕生地，因此共有10家企業在此進行了布局，是各個城市中布局企業最多的。而在省內其他重點城市布局的房企數量基本都在4-6家之間，城市集中度基本反映了“一超多強”的局面。
由于贛系房企成立時間都相對較晚，多成立于2000年之后，再加上江西省內經濟發展較慢，本土房企都沒有完成江西省內各市的全覆蓋，即使是贛系房企“一哥”新力控股也僅布局了5個江西地級市，相比于已經完成江西省地級市全覆蓋的碧桂園、恒大等龍頭房企差距頗大。
在戰略上，大部分贛系房企由于省內擴張不充分，選擇向外擴張，都基本確立了在立足江西大本營之上，在周邊省份布局，進行全國化的發展戰略。
值得注意的是，贛系房企向外擴張的城市，基本集中在三四線。主要在于贛系房企規模相對較小，資金持有量相對有限，出于規模擴張成本和防范風險考慮，戰略擴張城市集中在三四線城市，同時由于江西周邊發達城市群較多，布局城市較少重合，呈四周發散的特色。
整體產品線歷史迭代升級不多
產品主要覆蓋剛需
從產品線來看，由于江西置業群體仍集中在首次置業客戶，大部分贛系房企打造的是剛需產品線，在改善和豪宅產品的打造上相對較少。
新力作為贛系龍頭，在2010年成立后不久，2013年便已經推出了較為全面的產品線，分別為“灣、園、悅”系產品線，分別面向剛需、改善、豪宅等客群，實現全部客群的覆蓋。
除了新力之外，其他贛系房企產品線基本上覆蓋的剛需類型比較多，往上最多到高端改善型產品，別墅型豪宅覆蓋的相對較少。未來，贛系房企應著重產品線和產品力的打造，豐富產品線，提高產品競爭力，以適應向外擴張中多樣客群的需求。
由于多數江西房企發展起步較晚且發展緩慢，因此在市場上規模房企已經建立好品牌“護城河”的情況下，部分房企主動選擇差異化發展戰略以求突出重圍，專注進行多元化地產的打造，在房地產細分市場打出一片天。如潤達專注商業，東投專注教育地產，新旅置業專注文旅地產。涉及多元化發展方向一般為：教育、文旅、建筑等。
總結：贛系房企積極擁抱合作
未來產品力提升是關鍵
受限于需求不足，贛系發展上起步較晚，且由于地理位置原因，江西成為滬系、粵系等規模房企外拓的首選之地，這些品牌規模房企進一步擠壓贛系房企的發展空間，使得贛系小型房企較多，省內本土規模房企相對于其他派系來說發展實力較弱，截至目前只有新力控股實現上市，一枝獨秀。
在省內發展上，贛系房企呈現以下特征：
首先，贛系房企均未實現省內全覆蓋，大多對大本營依賴度比較高。其次，多數贛系房企發展起步較晚且發展緩慢，本土房企的品牌優勢并不明顯，合作成為主流開發模式。最后，在市場上規模房企已經建立好品牌“護城河”的情況下，部分贛系房企主動選擇差異化發展戰略以求突出重圍，在房地產細分市場打出一片天。
在省外擴張上，贛系房企呈現以下特征：
一方面，主要圍繞江西周邊城市群擴張，主要以長三角和珠三角為主。另一方面，由于規模相對較小，且出于降低風險考量，向外擴張房企選擇城市主要以三四線為主。最后，省外擴張也基本以合作開發模式為主。
值得注意的是，贛系房企發展的過程中，限于省內房地產發展形勢，客群大部分以首次置業客群為主，所以產品上剛需產品占比較大，高端及豪宅產品力相對較少，產品力發展相對于其他派系來說，實力較弱。此外，在多元化布局上也相對局限，同時發展也較為緩慢，在向外擴張的過程中難以形成品牌優勢。
未來，贛系規模發展中，戰略上應深耕江西維護本土優勢，同時積極擴張省外項目，適當進入周邊城市群；擴張方式上，持續加大合作拿地力度，降低外拓的風險，同時擴大品牌影響力；在人才培養上，積極引入規模房企的明星經理人，同時構建符合企業發展的人才培養體系，健全有市場競爭力的員工激勵制度，提升人效，如中奧2020年引入了前正榮營銷總李光；產品力上，積極學習同行優秀的產品，打磨自身的產品力，推動產品及工藝的標準化實現快速復制，同時持續打造具有特色的產品知名度，實現差異化發展；在整體的企業品牌上，通過將總部遷入南昌、深圳或上海等，將企業推向更加廣闊的平臺，重塑企業形象，同時對接更多的優秀人才。相信隨著贛系房企對產品力的打磨以及全國化布局的進一步深入，將進一步推動贛系房企的規模發展，擴大贛系房企的影響力。
文章來源：克而瑞地產研究
