產(chǎn)業(yè)園區(qū)的七種死法

敗局日日發(fā)生，奇跡總是缺席。

園區(qū)在建設(shè)之初，無不懷抱凌云之志，但最終折戟沉沙的絕不在少數(shù)。

前車之鑒后事之師，困住園區(qū)的是什么？今天總結(jié)園區(qū)的七種死法，望園區(qū)同仁引以為戒。

死于低估風(fēng)險(xiǎn)

2012年底，萬科集團(tuán)通過與河南當(dāng)?shù)佚堫^地產(chǎn)商——美景集團(tuán)強(qiáng)勢「聯(lián)姻」，將鄭州「美銘科技園」的建設(shè)運(yùn)營權(quán)收入囊中。

「美銘科技園」是萬科在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)上的首秀，但萬科似乎并未做好萬全準(zhǔn)備，在后來媒體的采訪中，一位鄭州萬科負(fù)責(zé)人承認(rèn)：「事實(shí)上，當(dāng)時(shí)萬科接手美銘產(chǎn)業(yè)園之后，對土地性質(zhì)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作方式以及整個(gè)項(xiàng)目的定位其實(shí)都不清晰」。

后面萬科的一系列操作，也驗(yàn)證了其產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)新兵的「本質(zhì)」。對于美銘科技園這么這塊來路不明的科研用地，萬科居然沒有提出任何異議；而當(dāng)萬科打算對產(chǎn)業(yè)園內(nèi)的獨(dú)棟辦公樓進(jìn)行分棟、分層銷售的時(shí)候，便立刻被相關(guān)部門阻止，園區(qū)招商中心被強(qiáng)拆，本就不擅長產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)操作的萬科便開始了四處碰壁、進(jìn)退維谷，最終只得以「高昂學(xué)費(fèi)」贖身。

死于政策變動

《皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)規(guī)劃》批復(fù)后，安徽省委、省政府決定在蕪湖和池州境內(nèi)設(shè)立兩個(gè)集中區(qū)——「安徽省江南產(chǎn)業(yè)集中區(qū)」和「安徽省江北產(chǎn)業(yè)集中區(qū)」。

兩個(gè)集中區(qū)建設(shè)一度被視為安徽省皖江示范區(qū)建設(shè)工作的最大亮點(diǎn)，不僅因?yàn)閮傻厥浅薪赢a(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的集中區(qū)域，更為主要的是，它們是皖江示范區(qū)發(fā)揮「先行先試」優(yōu)勢，突破行政區(qū)域、體制機(jī)制改革的重要嘗試。

按照省政府開始的設(shè)想，兩個(gè)集中區(qū)設(shè)立「省直管」的正廳級集中區(qū)管委會，建立一級財(cái)政，以便更好地調(diào)動各地的資源。

當(dāng)然，所謂「省直管」就是「空降部隊(duì)」，所以兩個(gè)集中區(qū)的一大成果便是在短時(shí)間內(nèi)提拔了一大批廳級干部。

但在實(shí)際操作中，發(fā)現(xiàn)這種方式根本很難運(yùn)作。一方面，土地、基礎(chǔ)設(shè)施等各種資源的所在地在市里，管理權(quán)在省，經(jīng)常要縣、鎮(zhèn)、市、管委會幾方會談，效率太低；另外，涉及到土地出讓金、稅收等實(shí)際利益分配，各地市間也互不相讓；2012年初，省政府宣布兩大集中區(qū)「降級」，由「省直管」變?yōu)榈丶壥小复堋梗藱?quán)、財(cái)權(quán)和相應(yīng)的事權(quán)一并交予所在地市。

集中區(qū)的「降級」，最直接的影響便是政策含金量退坡。省級直管時(shí)，集中區(qū)用地計(jì)劃單列，每年有5000畝的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地指標(biāo)；體制調(diào)整后，用地指標(biāo)由集中區(qū)和市里統(tǒng)籌，指標(biāo)銳減到每年1000畝或2000畝；況且，此前不少企業(yè)是沖著「省直管」的金字招牌來的，沒想到一年多后改為「省市共建、以市為主」，企業(yè)覺得政策穩(wěn)定性差，有的干脆就不投資了，直接導(dǎo)致了兩大集中區(qū)的敗局。

死于同質(zhì)化競爭

2011年以后，為了將科教優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力，在南京前市委書記楊衛(wèi)澤的推動下，南京各區(qū)縣紛紛大興土木修建科技園。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2015年末，除了20家紫金科技創(chuàng)業(yè)特別社區(qū)外，南京市級以上的科技企業(yè)孵化器、大學(xué)科技園和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新中心已超過200家。

在政績烙印之下，各家園區(qū)開始互相挖對方的企業(yè)，甚至造假應(yīng)付領(lǐng)導(dǎo)，把原來的企業(yè)合并到新的園區(qū)里...南京的園企供求關(guān)系嚴(yán)重失衡，園區(qū)大面積倒閉...

2017年，南京宣布園區(qū)改革，撤銷原紫金科創(chuàng)特別社區(qū)、國際企業(yè)研發(fā)園，把全市83個(gè)園區(qū)整合設(shè)立15個(gè)高新園區(qū)，給這場鬧劇畫上了句號。

死于好高騖遠(yuǎn)

近些年，北斗產(chǎn)業(yè)迎來了發(fā)展黃金期，在交通、減災(zāi)、電信等許多領(lǐng)域的應(yīng)用都取得了重大突破，大有取代GPS，成為新一代導(dǎo)航霸主之勢。

2011年3月，重慶兩江新區(qū)北斗導(dǎo)航產(chǎn)業(yè)園啟動建設(shè)。

媒體刊發(fā)的開工報(bào)道顯示，該園區(qū)是兩江新區(qū)的重大項(xiàng)目，計(jì)劃竣工日期為2015年末，目前，該項(xiàng)目已爛尾。

園區(qū)在線查閱有關(guān)資料，該園區(qū)最初是在兩江新區(qū)優(yōu)惠政策支持下規(guī)劃的，原想通過北斗技術(shù)研發(fā)帶動應(yīng)用開發(fā)企業(yè)和終端生產(chǎn)商聚集。然而北斗相關(guān)企業(yè)數(shù)量十分有限，招商難度遠(yuǎn)超想象；政府提供的地塊也很偏僻，產(chǎn)業(yè)氛圍一直沒起來。在政府的催促下，投資方先后投入近2億元建設(shè)資金，后來和兩江新區(qū)一起商談引進(jìn)的幾個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)變故，合作方資金斷鏈，最終項(xiàng)目爛尾。

死于太過「老實(shí)」

在園區(qū)行業(yè)，太老實(shí)也有錯(cuò)。

華東一本地開發(fā)商，以政策優(yōu)惠帶限制條件拿到一塊偏遠(yuǎn)的空地，實(shí)實(shí)在在地蓋起了寫字樓，結(jié)果發(fā)現(xiàn)實(shí)際成本高，開發(fā)周期長，新區(qū)寫字樓根本賣不動，虧得一塌糊涂。

而旁邊一老牌開發(fā)商則老謀深算得多——它和政府談判，要么配套大量住宅，要么政府回購部分樓宇。經(jīng)過一番磋商，政府按一定比例搭配了住宅，那兩年又恰逢樓市上漲，該開發(fā)商賺的盆滿缽滿。

這里并不是鼓勵大家死命往住宅上靠，但在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，園區(qū)只是政策牌和敲門磚，實(shí)際盈利還是要靠另辟蹊徑。

最簡單的，梳理園區(qū)開發(fā)類上市公司的主營業(yè)務(wù)可以發(fā)現(xiàn)，他們本身有一部分土地整理、園區(qū)開發(fā)的功能，但大部分仍以房地產(chǎn)作為主要業(yè)務(wù)。懂者自懂，不好多說。

死于城門失火

城門失火，殃及池魚，這事兒太常見了。

2019年3月21日，鹽城響水化工園區(qū)一企業(yè)發(fā)生爆炸，造成78人死亡，數(shù)百人受傷。

發(fā)生這樣的特大事故，江蘇迅速「重拳出擊」，鹽城的化工產(chǎn)業(yè)全面停工、停產(chǎn)。或許是為了印證響水化工園管理和整治水平的低下，江蘇省化治辦迅速表示，去年該園區(qū)綜合排名倒數(shù)第三，得分55.5分，就算不發(fā)生爆炸，園區(qū)也是在關(guān)閉整治之列。

然而，綜合得分80分，排名全省第四的濱海經(jīng)開區(qū)沿海工業(yè)園，因?yàn)槭艿巾懰ò傅挠绊懀谷灰脖灰坏肚腥嫱．a(chǎn)近五個(gè)月，受此影響的大豐港石化新材料產(chǎn)業(yè)園同時(shí)全面停產(chǎn)整治。

作為全省綜合排名前列的化工園，濱海經(jīng)開區(qū)沿海工業(yè)園聚集了許多優(yōu)秀的化工企業(yè)，且不乏有全球定價(jià)權(quán)的企業(yè)，筆者相信，其環(huán)保、安全和技改的投入方面應(yīng)該是比全省大多數(shù)園區(qū)要好的，一些企業(yè)家也提出來，要請國家級專家現(xiàn)場檢查和比試。然而，在省里的高壓之下，沒有人敢隨便做復(fù)產(chǎn)的決定。

死于捆綁企業(yè)

2005年，江西省新余市拿出2個(gè)億，引進(jìn)光伏巨頭賽維集團(tuán)，要知道，2004年新余全市財(cái)政也不過18個(gè)億，這一操作幾乎是把政府的命和賽維緊緊捆到了一起。

起初賽維的表現(xiàn)還是非常耀眼，2007年6月，賽維LDK在紐交所上市；2010年，賽維已經(jīng)成長為世界最大的硅片生產(chǎn)商；在賽維的帶動下，新能源行業(yè)甚至超過鋼鐵，成為新余市第一大產(chǎn)業(yè)....

然而，2011年底，受光伏雙反影響，賽維迅速隕落，其高達(dá)300億元的負(fù)債浮出水面。但此時(shí)新余市已經(jīng)與賽維連體共生，新余不得不舉全市之力向賽維「輸血」：先是市里提供兩個(gè)億，后又求助江西省拿出20億，2012年，新余市又再次墊付5個(gè)億到期貸款...

時(shí)至今日，賽維的重組仍未完成，負(fù)面影響還在持續(xù)。

文章來源：園區(qū)在線