相比較我國住宅市場風險增大、商業地產增長放緩，因政策肯定、旅游市場與投資需求提升，文旅市場反而高速發展，市場日趨成熟，文旅地產進入剛需時代。國內文旅與商業地產結合上從迪士尼、環球影城相繼進入中國后，市場開始變得非常火熱。那么你真的了解文旅地產嗎？要成功開發文旅地產需要哪些條件？
一、文旅地產開發的三大需求
文旅地產開發應滿足三個需求：生態、文化、健康。
第一個是生態的需求。
第二個是文化的需求。現今的文化呈現出主流化、高科技化、大眾化和全球化的特征，要滿足文化的需要，項目需要經歷從傳承文化到創造文化、從創造文化到消費文化、從消費文化到升華文化三個過程的輪回。
第三個是健康的需要。
所以，當休閑浪潮、新型城鎮、地產轉型、打造文化軟實力、經濟提質增效、美麗中國夢等諸多因素的巧妙碰撞，文旅地產成為了其中一個獨特而重要的抓手。天時、地利、人和均已具備，文化旅游地產迎來了自身發展的機遇期。
二、文旅地產四大趨勢
在十三五期間，文化產業和旅游產業將會成為我國的支柱產業，這兩個產業在未來5-10年將達到15萬億元的規模，值得關注。中國文化旅游產業未來發展會呈現4大重要特征：
1、全球化，文化產業發展無極限。改革開放前三十年靠經濟，后三十年靠文化。這句話背后的含義是：文化產業已經成為中國軟實力話語權的一個重要指標;文化產業是我國下一步示范型服務業的高端產業，文化不走出去，中國模式則不可能被全世界認可。文化產業已經和我國的軟實力、我國的產業結構調整密切相關了。
2、信息化，數字融合與文化傳媒邊際收益遞增。十三五期間，新鮮的產業產值70%是文化+科技，文化+創意這一類產業構成的。
3、集聚化，從物理空間集聚到無形資產的集聚。現在旅游產業的已經不是靠傳統意義的空間和投入產值打造。未來以技術為支撐的創新產業發展前途無量。
4、資本化，文化傳媒并購與集團化擴張。未來文化傳播平臺大規模并購會成為十三五期間一個顯著特點。今后文化+金融，旅游+金融的模式會成為行業非常大的一個顯著特征。
三、文旅地產八大關鍵
1、大盤
沒有大盤，難以成就文旅地產。文旅地產往往由于地段偏遠，交通生活配套不完善，消費者距離抗性明顯。如果項目沒有規模效應，就無法承擔高成本的配套建設，即使好不容易催熟的區域也是為他人做嫁衣。因此，做文旅地產要做好大盤長期開發的準備。
2、大配套
文旅地產消費彈性大，客戶對于品質的敏感度大大高于價格敏感度，亮點配套作為加分項目往往是促成項目成交的臨門一腳。文旅地產一定要重視以自建大配套彌補項目先天不足，以高品質的配套帶動項目升值。
3、大資源
文旅地產建立于資源基礎之上，資源挖掘或整合不足是目前多數文旅地產項目普遍面臨的問題。從已有項目成功經驗來看，有兩類資源可以重點挖掘利用。
一類是自然景觀資源。能夠搶占一個區域最核心、最稀缺的景觀價值，是文旅地產項目后期成功的必要條件。另一類是嫁接商務資源，會議驅動的文旅地產一再驗證了其巨大的價值。
4、大內涵
文旅地產的出路在于鮮明的主題，能夠讓人獲得精神上的享受和心理上的滿足。這是文旅地產形成特色競爭力區隔的關鍵因素，也是最難以達成的領域。講故事、吃軟飯是文旅地產必不可少的功課。有些資源是可以進行嫁接式的應用。
5、大整合
文旅地產涉及范圍非常廣泛、關系錯綜復雜。房企承擔著品牌的塑造和管理、持有物業的經營管理、地區開發各方利益的協調管理等重任。如果無法理順這些關系，文旅地產的深入開發將會遇到瓶頸。需要充分整合各方資源才能保障順利開發和運營。
6、大蓄客
相對城市住宅而言，文旅地產絕對屬于窄眾客群，缺少客戶是項目常態，因此要做好打持久戰的準備。文旅地產在銷售方面需要翻越兩座大山：一是大量蓄客，二是長期續銷。今后文旅地產的蓄客必將是全國范圍內的大蓄客，在爭取本地客戶的同時，區域化乃至全國化營銷能力將成為影響項目去化的關鍵。
7、大運營
文旅地產的主體產品包含三個層面，第一層是可見的物業，第二層是可感受的體驗，第三層是可升值的資產。任何一個層面的運營水平都會關系到文旅地產的成敗。文旅地產項目前期經營狀況的優劣，對后期投資消費者的信心也會發生關鍵性的影響。
8、大布局
文旅地產由于上述固有特點，往往要經歷8-10年甚至更長的開發周期。開發周期的拉長，導致投資回收期的滯后，拉低企業的資產周轉率。因為文旅地產屬于中長期布局的一類項目，所以需要搭配一些短平快的項目以提供現金流和短期利潤。
結語：文化是文旅地產的靈魂。通過文化符號、文化演繹、文化特色的包裝和塑造，文旅地產才能形成屬于自己的獨特標簽。傳統的文旅地產則過度依賴自然景觀資源，本末倒置。根據馬斯洛需求理論，在人們解決溫飽問題，生活走向小康之后，會越來越注重生活品質所帶來的滿足感。未來文旅產業發展也將轉向文化體驗的方向，這就要求地產商逐漸回歸文旅的本質，改變運營模式，以人的體驗為標準，發展更多元化的盈利模式，不能老想著賺快錢。
文章來源：鳳凰網
