凱德的國(guó)內(nèi)最大單，給了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)

11月6日，凱德商用中國(guó)信托(“CRCT”)宣布首次進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目，將以49.45億向凱德集團(tuán)關(guān)聯(lián)公司收購(gòu)位于中國(guó)蘇州、西安和杭州的五個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，以及位于廣州的樂(lè)峰廣場(chǎng)的剩余49％股權(quán)。擬議收購(gòu)有待在特別股東大會(huì)上獲得信托單位持有人的批準(zhǔn)，交易預(yù)計(jì)將于2021年第一季度完成。據(jù)悉，這是凱德商用中國(guó)信托迄今為止最大的一筆收購(gòu)，凱德再次施展了“私募基金+REITs”的雙基金模式。

PART

1

凱德模式與凱德中國(guó)信托迄今最大筆收購(gòu)

 

凱德“雙基金”模式依靠私募基金與REITs互動(dòng)模式為主導(dǎo)，以開(kāi)發(fā)及收購(gòu)、管理運(yùn)營(yíng)為載體，實(shí)現(xiàn)“租金+項(xiàng)目增值+金融業(yè)務(wù)”的跳躍性收益。凱德商用中國(guó)發(fā)展基金一般介入時(shí)間最早，在項(xiàng)目拿地、建設(shè)期即開(kāi)始介入；待項(xiàng)目經(jīng)歷幾年開(kāi)發(fā)收益率達(dá)到一定水平后，再將相對(duì)成熟的項(xiàng)目輸送給凱德商用中國(guó)入息基金。最后，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成熟，并有了穩(wěn)定回報(bào)后，凱德商用中國(guó)信托再以優(yōu)先認(rèn)購(gòu)權(quán)的方式對(duì)商業(yè)物業(yè)進(jìn)行收購(gòu)，從而實(shí)現(xiàn)退出。

通過(guò)這種模式，凱德便實(shí)現(xiàn)了私募基金負(fù)責(zé)商業(yè)項(xiàng)目前期的開(kāi)發(fā)、收購(gòu)以及培育，然后利用REITS實(shí)現(xiàn)退市套現(xiàn)的資金回路。從1994年第一座辦公樓——上海百騰大廈作為起點(diǎn)，到2004年中國(guó)第一座來(lái)福士——上海來(lái)福士廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)，再到大力發(fā)展“綜合體戰(zhàn)略”，基金的運(yùn)作是凱德能夠快速擴(kuò)張的重要原因。基金的運(yùn)作，能夠讓凱德形成資本募集、資本支撐、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)、創(chuàng)造收益回饋投資者、投資者持續(xù)注資的良性循環(huán)。

自2019年收購(gòu)星橋騰飛集團(tuán)整體發(fā)展得到良性循環(huán)，今年11月6日，將原星橋騰飛旗下的物流園大手筆全部收購(gòu)，通過(guò)基金運(yùn)作，形成資本募集、資本支撐、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)、創(chuàng)造收益回饋投資者、投資者持續(xù)注資的良性循環(huán)。凱德作為早期進(jìn)入中國(guó)的外資企業(yè)，以標(biāo)桿項(xiàng)目打造品牌號(hào)召力，且在商業(yè)地產(chǎn)上發(fā)展良好，以贏得地方政府的信任。但是其在國(guó)內(nèi)最大的收購(gòu)卻是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，和本身依靠運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)資本的退出的“雙基金”模式密不可分。

 

PART

2

2019年收購(gòu)星橋騰飛，協(xié)同發(fā)展，降本增效

 

2019年，凱德集團(tuán)完成了對(duì)星橋騰飛的收購(gòu)，標(biāo)志著凱德成為亞洲最大的多元化房地產(chǎn)集團(tuán)之一。集團(tuán)管理資產(chǎn)超過(guò)1230億新元（約合人民幣6216億），中國(guó)的資產(chǎn)份額占集團(tuán)總資產(chǎn)40%左右，已在中國(guó)41座城市自持或管理超過(guò)180個(gè)項(xiàng)目。星橋騰飛為凱德注入了包括資產(chǎn)管理規(guī)模為694億元人民幣的信托基金和327億元的私募基金，凱德成為亞洲最大房地產(chǎn)投資基金經(jīng)理之一。產(chǎn)品類型上，凱德過(guò)去發(fā)展住宅、辦公樓和零售商場(chǎng)“三合一”項(xiàng)目，收購(gòu)星橋騰飛后，能夠結(jié)合住宅、辦公樓、零售和商業(yè)園，發(fā)展“四合一”項(xiàng)目。

凱德通過(guò)做大資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)整體協(xié)同，最終降低整體融資成本和管理費(fèi)用。管理費(fèi)用主要包含資金募集成本、人員成本等。通過(guò)本次交易，凱德集團(tuán)不僅提前完成“2020年管理資產(chǎn)達(dá)1000億新元”的目標(biāo)，而且將首次布局物流/商務(wù)園、工業(yè)地產(chǎn)兩大新業(yè)務(wù)。在收購(gòu)星橋騰飛一年后，凱德集團(tuán)交出了有史以來(lái)最好的一份答卷。集團(tuán)2019年稅后凈利潤(rùn)為107.9億元，較2018年增長(zhǎng)21.2%；全年運(yùn)營(yíng)稅后凈利潤(rùn)達(dá)到53.4億元，創(chuàng)集團(tuán)歷史紀(jì)錄。股本回報(bào)率由2018的9.3%增長(zhǎng)至10.0%，是其近10年來(lái)首次實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)的股本回報(bào)率；2019年，集團(tuán)實(shí)現(xiàn)息稅前利潤(rùn)255.9億元，較2018年增長(zhǎng)22.3%。新加坡和中國(guó)兩大市場(chǎng)仍然是主要貢獻(xiàn)者，合計(jì)貢獻(xiàn)集團(tuán)總息稅前利潤(rùn)的83.7%。

 

PART

3

商務(wù)園與科技園的本質(zhì)是產(chǎn)業(yè)工具而非金融產(chǎn)品

 

凱德作為一家商業(yè)地產(chǎn)公司，但是國(guó)內(nèi)最大手筆收入是商務(wù)園，和本身依靠運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)資本的退出的“雙基金”模式密不可分。商務(wù)園與科技園起源與城市郊區(qū)，是政府培育中小企業(yè)形成當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)的工具，而非金融產(chǎn)品，因此其后端的運(yùn)營(yíng)至關(guān)重要。其本質(zhì)將工業(yè)用地改成寫字樓，利用便宜的辦公條件吸引中小企業(yè)來(lái)此辦公，加上遠(yuǎn)郊地價(jià)便宜和生活成本留住產(chǎn)業(yè)和人才，政府帶實(shí)現(xiàn)稅收收入。因此其招商運(yùn)營(yíng)過(guò)程非常重要。

凱德前端鏈接私募投資人，中端運(yùn)營(yíng)服務(wù)，最終做大資產(chǎn)規(guī)模，實(shí)現(xiàn)后端REITs退出。在運(yùn)營(yíng)方面，凱德經(jīng)驗(yàn)豐富，2015年凱德在集團(tuán)層面上確立管理輸出的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，作為“PE+REITs”為核心的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的補(bǔ)充。2016年進(jìn)行市場(chǎng)摸索、搭建框架和尋找合適的項(xiàng)目，從資產(chǎn)規(guī)劃、開(kāi)業(yè)籌備、商業(yè)運(yùn)營(yíng)和資產(chǎn)管理等方面，全流程介入，單個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期超過(guò)十年，如果項(xiàng)目要退出，凱德優(yōu)先享有項(xiàng)目的購(gòu)買權(quán)。同時(shí)，不難發(fā)現(xiàn)此次收購(gòu)的的產(chǎn)業(yè)園早期發(fā)展都位于郊區(qū)，但是目前周邊配套都相對(duì)完善，物流園本身也比較成熟，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)更易于實(shí)現(xiàn)退出。