樓市將進(jìn)入存量房時(shí)代！大量房企或?qū)⑾В恋厥袌?chǎng)格局迎來(lái)巨變

土地稀缺的“神話”，將會(huì)被供需失衡漸漸打破！

01

土地是不是稀缺的？是，但要有一個(gè)前置條件！

這個(gè)前置條件就是-----人！

一個(gè)沒(méi)有人的地方，幾乎沒(méi)有什么東西會(huì)存在巨大價(jià)值，包括土地。

而一個(gè)人滿為患的地方，別說(shuō)土地了，就是買(mǎi)一碗泡面，也會(huì)比其他地方貴。

中國(guó)樓市的風(fēng)險(xiǎn)很少會(huì)來(lái)自人們涌入的城市，因?yàn)橘?gòu)房的需求量大。

大量的需求在那里擺著，如果沒(méi)有政策上的干預(yù)，這些城市的房?jī)r(jià)一定不只是現(xiàn)在能看到的數(shù)字。

當(dāng)然，如果房?jī)r(jià)依然是瘋狂的上漲，風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)越來(lái)越大的，因?yàn)榇罅糠慨a(chǎn)的目標(biāo)客戶就是普通大眾！

那么，中國(guó)樓市的風(fēng)險(xiǎn)究竟來(lái)自于哪里呢？

供應(yīng)與需求的錯(cuò)配！

從目前的樓市現(xiàn)狀來(lái)看，很多城市樓市的困境就來(lái)源于忽視需求下的加大供應(yīng)量。

這也讓我們看到了一個(gè)現(xiàn)實(shí)，土地所謂的稀缺，在城市版圖不斷擴(kuò)大的情況下是根本不存在的。

因?yàn)楫?dāng)城市版圖不斷擴(kuò)大后，人反而就變得稀缺了。

一個(gè)城市究竟有沒(méi)有強(qiáng)勁的需求量，來(lái)承載不斷擴(kuò)大的城市版圖呢？

房屋租賃市場(chǎng)就是一個(gè)很好的參考指標(biāo)！

1、租房周期如果變長(zhǎng)至少能說(shuō)明兩個(gè)問(wèn)題：

一、人口流入減少，或者出現(xiàn)流出。

二、城市中的常住人口，自有住房率達(dá)到了一個(gè)高點(diǎn)。

2、住宅的租金呈下降趨勢(shì)。

這就說(shuō)明租房市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)太激烈，出租房屋的多，而租房的少。

3、商鋪?zhàn)饨鸫蠓陆担霈F(xiàn)大面積空置現(xiàn)象。

說(shuō)明創(chuàng)業(yè)環(huán)境堪憂，哪怕對(duì)周邊人口都會(huì)失去吸引力。

商業(yè)，尤其是小買(mǎi)賣(mài)對(duì)于一個(gè)城市的人流吸引力是很大的。

從外地來(lái)的普通人，到一個(gè)城市最先選擇的就是服務(wù)業(yè)或者自己干點(diǎn)小買(mǎi)賣(mài)。

從這點(diǎn)延伸下去，商業(yè)蕭條，商鋪大面積空置，也就沒(méi)有了從外地流入的普通人的生存空間。

02

如今的樓市，很多城市將因?yàn)槿丝诘南∪保瑪U(kuò)大版圖將不得不面臨停滯。

也就是說(shuō)，未來(lái)這些城市的樓市，將走進(jìn)存量房時(shí)代。

其實(shí)對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，還有一個(gè)很重要的原因。

那就是房企。

目前監(jiān)管部門(mén)對(duì)于房企呈高壓態(tài)勢(shì)，上市、銀行貸款、非標(biāo)（保險(xiǎn)、信托、基金）、發(fā)債等融資端收緊。

同時(shí)還給房企們帶上了“三條紅線”的緊箍咒，預(yù)售款、拿地資金來(lái)源監(jiān)管加強(qiáng)。

這全方位、立體化的全面打壓，勢(shì)必會(huì)造成大量的中小房企挺不下去，從市場(chǎng)上消失。

這個(gè)擠水分的過(guò)程中，很有可能會(huì)有一些一線房企也將遭到滅頂之災(zāi)。

這種情況下，能拿地的房企將會(huì)越來(lái)越謹(jǐn)慎，不約而同地紛紛向熱點(diǎn)城市集中。

而像一些供大于求的城市，外地房企會(huì)呈現(xiàn)大量退出的情況。

這也倒逼這些城市不得不走到存量房時(shí)代。

未來(lái)的土地格局，將會(huì)出現(xiàn)越來(lái)越集中的走勢(shì)，集中度高，競(jìng)爭(zhēng)就激烈，競(jìng)爭(zhēng)激烈，拿地成本就高，拿地成本高房?jī)r(jià)就會(huì)進(jìn)一步上漲。

就在這兩天，深圳一天賣(mài)地340億的新聞刷屏，這其實(shí)就是一個(gè)苗頭。

所以，如果熱點(diǎn)城市在土地市場(chǎng)不做出深化改革的話，房?jī)r(jià)只會(huì)越來(lái)越高，這也將成為熱點(diǎn)城市一個(gè)巨大的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源。

大家可以思考一個(gè)問(wèn)題，熱點(diǎn)城市對(duì)于外地人口的吸引力在哪里？

有無(wú)限的商機(jī)，有大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，有很好的城市資源等等。

但如果因?yàn)榉績(jī)r(jià)過(guò)高，最終換來(lái)一場(chǎng)空，熱點(diǎn)城市的熱度也終將會(huì)慢慢散去。

如今城市的重心都放在如何搶人，包括一直高大上的上海，現(xiàn)在也開(kāi)竅了。

但如果沒(méi)有更好的留人措施，那就會(huì)在激烈的搶人大戰(zhàn)中被逐漸淘汰。

現(xiàn)在就是一個(gè)人口流動(dòng)的高峰期，但高峰總要過(guò)去的，也就是說(shuō)，搶人大戰(zhàn)最激烈的時(shí)期還沒(méi)有到來(lái)。

到了那個(gè)時(shí)候，才是普通人的紅利。

從這個(gè)角度來(lái)看，城市的人口不可能無(wú)限的增加，當(dāng)熱點(diǎn)城市的人口過(guò)線時(shí)，其他城市的機(jī)會(huì)才會(huì)真正出現(xiàn)，當(dāng)然如何吸引熱點(diǎn)城市外溢的人口，這些城市也是要下苦功的。

而在人口過(guò)線之前，這些城市的樓市就會(huì)進(jìn)入一個(gè)或長(zhǎng)或短的存量房時(shí)期。

03

進(jìn)入存量房時(shí)期，會(huì)是什么樣子呢？

看看鶴崗等一些資源枯竭型城市的現(xiàn)狀就知道了。

當(dāng)然，這其中一定會(huì)有一些城市會(huì)逆襲，而另一些城市就會(huì)越來(lái)越鶴崗化了。

資源枯竭型城市的升級(jí)版就是商業(yè)枯竭。

所以，未來(lái)進(jìn)入存量房時(shí)期的城市，一定要做的就是保住商業(yè)！

這一點(diǎn)尤為重要！

單單依賴房地產(chǎn)的老路子肯定是走不下去了。

從改變營(yíng)商環(huán)境開(kāi)始，避免眼高手低、抓大放小，從扶持小商業(yè)、小買(mǎi)賣(mài)、小作坊開(kāi)始，讓整個(gè)城市的商業(yè)環(huán)境暖起來(lái)，可能是唯一的出路了。

如何服務(wù)好商業(yè)，不但要考驗(yàn)當(dāng)?shù)卣膱?zhí)政思維，對(duì)于固有的執(zhí)政意識(shí)也是一個(gè)沖擊。

把扶持轄區(qū)商業(yè)作為工作考核的重要指標(biāo)，既能引導(dǎo)好角色轉(zhuǎn)換，也能切實(shí)的讓星星之火能有燎原之勢(shì)。

這將會(huì)成為城市能否突圍的重要砝碼。

很多人都在這個(gè)時(shí)候去爭(zhēng)搶熱點(diǎn)城市的房產(chǎn)，筆者認(rèn)為，這反而不是購(gòu)房的最佳時(shí)機(jī)。

沒(méi)有只漲不跌的房子，這句話在熱點(diǎn)城市也同樣適用。

因?yàn)闃鞘械募铀俜只?jīng)濟(jì)的不確定性以及釋放的大量貨幣，這都造成了熱點(diǎn)城市樓市的火熱，但越是火熱的時(shí)候，越應(yīng)該保持相對(duì)的冷靜，因?yàn)楦唿c(diǎn)往往就出現(xiàn)在火熱的時(shí)期。

有一點(diǎn)希望大家能夠明白，即使是熱點(diǎn)城市，也不是所有區(qū)域，所有房產(chǎn)都具備高價(jià)值，因?yàn)橐粋€(gè)城市的大部分房產(chǎn)還是要面對(duì)普通老百姓的，這些房產(chǎn)是高凈值人群看都看不上的，這也就注定了有價(jià)值的房產(chǎn)始終是少數(shù)的。

當(dāng)面對(duì)大眾階層的房產(chǎn)，大眾都買(mǎi)不起的情況出現(xiàn)時(shí)，房?jī)r(jià)其實(shí)就很危險(xiǎn)了。

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