“旅游產(chǎn)業(yè)+奧特萊斯”，商業(yè)地產(chǎn)新風(fēng)口？

近年來，“文商旅”成為了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的熱門關(guān)鍵詞，特別是文旅產(chǎn)業(yè)與奧特萊斯這種商業(yè)業(yè)態(tài)的融合，因能同時(shí)滿足人們對旅游度假、購物休閑的需求，越來越受到關(guān)注。

7月29日，國色天鄉(xiāng)召開發(fā)布會(huì)，宣稱重磅開啟西南首個(gè)“主題樂園+奧特萊斯”商業(yè)模式。多個(gè)知名商家與國色天鄉(xiāng)奧特萊斯簽署了合作協(xié)議，現(xiàn)場的行業(yè)論壇上，多位專家也就這種商業(yè)模式的前景分享了自己的觀點(diǎn)。

從全球“旅游+奧萊”商業(yè)模式的表現(xiàn)來看，這或許是當(dāng)下非常值得買入的商業(yè)地產(chǎn)類型。

以“名品+折扣”為核心的奧特萊斯，可謂商業(yè)中的一匹黑馬，既能提供場景化零售體驗(yàn)，又能滿足大家對品牌性價(jià)比的追求。

縱觀國外，奧特萊斯與旅游景點(diǎn)進(jìn)行捆綁，已經(jīng)成為了主要的旅游商業(yè)發(fā)展模式。不少我們熟知的樂園周邊都有配備奧特萊斯。

如法國La Vallée Village比鄰法國迪士尼樂園，馬德里L(fēng)as Rozas Village比鄰古城托雷多，日本御殿場Premium outlet位于富士山風(fēng)景區(qū)……去了美國環(huán)球影城或者迪士尼的朋友，到Woodbury outlets、Desert hills premium outlets血拼，幾乎是每一位都不會(huì)輕易錯(cuò)過的環(huán)節(jié)。

△ 巴黎購物村奧特萊斯

經(jīng)常發(fā)團(tuán)前往美國、意大利等國家旅游的導(dǎo)游劉先生就表示，奧特萊斯幾乎是團(tuán)隊(duì)游的必打卡之處，如果行程沒有安排，甚至有游客會(huì)申請?jiān)黾訆W萊行程，或延長購物時(shí)間。

而從國外經(jīng)驗(yàn)來看，游客已成為奧萊消費(fèi)客群的重要組成部分，歐美的一些奧特萊斯門口旅游大巴扎堆，如法國La Vallée Village的游客占比已達(dá)60%以上，歐洲九大奧特萊斯購物村游客也占整個(gè)消費(fèi)群體60%以上。

睿合泰產(chǎn)城研究院院長薛峰認(rèn)為，“樂園+奧萊”的模式，將有望成為文商旅產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目突圍的方向之一。奧特萊斯似乎天生就具有與旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)合的基因，它通常圍繞機(jī)場、高速公路、主干道等沿線布局，地理位置四通八達(dá)，并多與旅游目的地相鄰。以特色文化、旅游為基點(diǎn)實(shí)現(xiàn)“奧旅融合”，相得益彰。

據(jù)金科置信產(chǎn)策招商及營銷總經(jīng)理余鵬介紹，金科置信集團(tuán)憑借對經(jīng)典案例的分析洞察，以及對奧特萊斯商業(yè)模式趨勢的精準(zhǔn)判斷，率先在國色天鄉(xiāng)開啟了成都乃至西南地區(qū)首個(gè)“樂園+奧萊”商業(yè)模式。

樂園與奧特萊斯的結(jié)合有著多重優(yōu)勢，能讓彼此實(shí)現(xiàn)共贏。

如果奧特萊斯本身就已經(jīng)形成較大的客流入口，則可以完善游樂項(xiàng)目的配套，帶動(dòng)其他業(yè)態(tài)的發(fā)展，形成良性發(fā)展的商業(yè)閉環(huán)。如果奧特萊斯本身客流量有限，則能依托龐大的旅游業(yè)，將游客轉(zhuǎn)變成消費(fèi)力。

而彼此流量和內(nèi)容的加持，不僅能為商業(yè)運(yùn)營提供保障，也能最大化利用樂園流量，產(chǎn)生更多的消費(fèi)。

“樂園+奧萊”的商業(yè)模式所帶來的沉浸式體驗(yàn)，也符合當(dāng)下老百姓休閑旅游的消費(fèi)需求。

相比于傳統(tǒng)的奧特萊斯和傳統(tǒng)的百貨店或者購物中心，奧特萊斯與旅游業(yè)的結(jié)合優(yōu)勢突出，能為消費(fèi)者提供更為豐富的探索與服務(wù)空間，他們既能享受到體驗(yàn)休閑、親子的樂趣，還能購買到高性價(jià)比的商品。

對于一個(gè)商業(yè)模式運(yùn)營，其消費(fèi)客群的定位和吸引往往是其成功與否的關(guān)鍵因素。從客群方面看，奧特萊斯的消費(fèi)者以中產(chǎn)階級為主，他們不僅有著極強(qiáng)的品牌認(rèn)知度，更愿意去體驗(yàn)家庭一站式消費(fèi)，也更愿意去圍繞兒童去消費(fèi)。這與樂園的客群一拍即合，帶有強(qiáng)烈的目的性和消費(fèi)意愿，停留時(shí)間長，且多為家人、朋友、情侶等組合/集體式消費(fèi)。這樣一來，奧特萊斯與樂園一旦結(jié)合，將能促進(jìn)更多的消費(fèi)。

從數(shù)據(jù)表現(xiàn)來看，也的確如是。據(jù)中國兒童產(chǎn)業(yè)中心公布的數(shù)據(jù)，兒童消費(fèi)市場規(guī)模不小，重業(yè)態(tài)布局兒童領(lǐng)域的奧特萊斯比缺少兒童業(yè)態(tài)的奧特萊斯，客流及顧客到店時(shí)長表現(xiàn)都更好。

△ 據(jù)中國兒童產(chǎn)業(yè)中心公布數(shù)據(jù)

而據(jù)中國旅游協(xié)會(huì)親子游與青少年?duì)I地分會(huì)發(fā)布的報(bào)告數(shù)據(jù)，中國親子文旅市場規(guī)模每年的增速約為60%左右，預(yù)計(jì)到2020年市場規(guī)模將達(dá)5000億。盡管受疫情影響，今年的增長可能會(huì)放緩，但大趨勢依舊看好。

△ 據(jù)中國旅游協(xié)會(huì)親子游與青少年?duì)I地分會(huì)發(fā)布數(shù)據(jù)

國色天鄉(xiāng)作為西南地區(qū)親子游的重要營地，與奧特萊斯結(jié)合發(fā)展家庭消費(fèi)一站式購物，商業(yè)前景可想而知。

目前，國內(nèi)玩轉(zhuǎn)“樂園+奧萊”模式的項(xiàng)目并不多見，國色天鄉(xiāng)的出擊尤其值得關(guān)注。

在成都，國色天鄉(xiāng)經(jīng)過15年的建設(shè)發(fā)展，以樂園為起點(diǎn)，拓展至商業(yè)、酒店住宅、教育等多元化業(yè)態(tài)，已經(jīng)逐漸成長為西南地區(qū)規(guī)模最大，業(yè)態(tài)最豐富，配套最全的超級文商旅大城。

據(jù)悉，國色天鄉(xiāng)奧特萊斯總占地243畝，擬打造為西南地區(qū)集中高端品牌、休閑、游樂為一體的旅游購物新地標(biāo)。區(qū)別于成都其他單純的奧特萊斯商業(yè)和主題樂園，作為成都首個(gè)“樂園+奧萊”的商業(yè)街，國色天鄉(xiāng)也有自己的玩法。

△ 國色天鄉(xiāng)奧特萊斯

奧特萊斯商業(yè)街選址在了國色天鄉(xiāng)五大世界主題樂園最中心的C位，是游覽國色天鄉(xiāng)的必經(jīng)之地和人流聚集地。

其中，一期、二期奧特萊斯背倚水上樂園、陸地樂園，與童話世界一街之隔；三期兒童奧特萊斯坐落于國色天鄉(xiāng)慶典城街區(qū)、緊靠“中國首個(gè)互動(dòng)體驗(yàn)式動(dòng)物主題樂園”——動(dòng)物王國，并與規(guī)劃中的體育公園比鄰。如此一來，整個(gè)國色天鄉(xiāng)的人流都將在奧特萊斯形成聚集效應(yīng)。

特別需要提及的是，與單純的文旅類型項(xiàng)目不同，國色天鄉(xiāng)區(qū)域高端居住氛圍濃厚，鷺湖宮高端住宅板塊有超5萬業(yè)主客群就在奧特萊斯商業(yè)街旁，2公里范圍內(nèi)人口達(dá)10萬，溫江常住人口達(dá)60萬，并以國色天鄉(xiāng)為消費(fèi)核心、人氣聚合中心。

△ 國色天鄉(xiāng)總平布局

當(dāng)然，留客的事情則需要交給奧特萊斯自身來完成。按照多元化的消費(fèi)模式，國色天鄉(xiāng)一期以運(yùn)動(dòng)潮牌為主，匯聚了海量戶外運(yùn)動(dòng)、休閑服飾、特色潮牌、運(yùn)動(dòng)潮流等世界知名品牌；二期則主打時(shí)尚前沿，以精品女裝+休閑娛樂為主；三期聚焦兒童精品，預(yù)計(jì)年均300萬人潮，填補(bǔ)兒童中高端消費(fèi)空白；并設(shè)有特色餐飲、休閑娛樂、文創(chuàng)零售等配套業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)全齡段客群覆蓋。

而整個(gè)街區(qū)則由國際頂級規(guī)劃設(shè)計(jì)公司韓國OKE擔(dān)綱設(shè)計(jì)，將整體打造為城西首席游樂式特色風(fēng)情商業(yè)街。

在運(yùn)營方面，國色天鄉(xiāng)奧特萊斯采取“出售+自持”的模式，因?yàn)樯钪\(yùn)營對于商業(yè)項(xiàng)目的重要性，所以，奧特萊斯將采取統(tǒng)一定位、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一管理的模式，計(jì)劃每年都會(huì)投入大量運(yùn)營資金，給予項(xiàng)目足夠的曝光度和熱度。按照這一規(guī)劃，成為國色天鄉(xiāng)奧特萊斯的業(yè)主，當(dāng)國際一線大牌的房東，后期的租金和物業(yè)價(jià)值也就有了國際品牌作為背書。

除了開啟西南首個(gè)“樂園+奧萊”模式，今年也是國色天鄉(xiāng)的全面升級之年，有不少大動(dòng)作都值得關(guān)注與期待。

1、西南首個(gè)互動(dòng)體驗(yàn)式動(dòng)物主題樂園加速建設(shè)。

目前，國色天鄉(xiāng)已建成投運(yùn)的童話世界、陸地樂園、水上樂園等，年均游客及消費(fèi)人群近千萬。今年，西南首個(gè)互動(dòng)體驗(yàn)式動(dòng)物主題樂園——動(dòng)物王國將加速建設(shè)，計(jì)劃明年建成營業(yè)。待項(xiàng)目完全建成后，國天鄉(xiāng)年接待游客量預(yù)計(jì)將達(dá)到2500萬人次以上。

△ 動(dòng)物王國效果圖

2、西南首個(gè)節(jié)慶主題休閑體驗(yàn)?zāi)康牡貞c典城將開業(yè)。

國色天鄉(xiāng)慶典城計(jì)劃今年開業(yè)，慶典城將以世界五大節(jié)慶為主題核心，打造成西南首個(gè)節(jié)慶主題休閑體驗(yàn)?zāi)康牡亍４送猓瑒?dòng)物主題情景體驗(yàn)式商業(yè)街也正在建設(shè)中，計(jì)劃明年開業(yè)。屆時(shí)，國色天鄉(xiāng)主題商業(yè)或?qū)⑾破鹨徊?ldquo;打卡潮”。

△ 慶典城效果圖

3、產(chǎn)業(yè)集群加速形成，自我造血功能持續(xù)增強(qiáng)

目前，國色天鄉(xiāng)板塊產(chǎn)業(yè)集群正加速形成，中國首個(gè)極樂池日式湯泉、成都星光影視文旅城基地……多個(gè)超大項(xiàng)目匯聚，帶來的人群吸附和消費(fèi)能力無疑將增強(qiáng)整個(gè)板塊的自我造血功能。而國色天鄉(xiāng)在產(chǎn)業(yè)布局上也有著大膽規(guī)劃，除了游玩購等業(yè)態(tài)，在慶典城還布局了高端汽車展銷中心，并已吸引奔馳、寶馬、奧迪等汽車品牌入駐。

4、17號(hào)線開通，雙地鐵直達(dá)主城區(qū)。

繼4號(hào)線后，今年，溫江將迎來17號(hào)線的開通。國色天鄉(xiāng)緊鄰17號(hào)線黃石站，至此，其與主城區(qū)的距離再次被拉近。而從規(guī)劃看，未來26號(hào)線天府環(huán)線也將從國色天鄉(xiāng)經(jīng)過。屆時(shí)，三條地鐵線交錯(cuò)，加上與高速、機(jī)場全線接駁，與青城山、都江堰形成半小時(shí)旅游度假區(qū)，國色天鄉(xiāng)將鎖定上億人流量。

△ 國色天鄉(xiāng)交通區(qū)位示意圖

5、打造比肩全球的國際化教育示范區(qū)。

國色天鄉(xiāng)片區(qū)已落地北京二十一世紀(jì)國際學(xué)校、成都王府外國語學(xué)校、宋慶齡仁愛幼兒園、川師附屬幼兒園、匯文國際幼稚園等優(yōu)質(zhì)學(xué)校，周邊還有十大高校環(huán)繞，實(shí)現(xiàn)了全齡段教育覆蓋。圍繞這些名校資源，國色天鄉(xiāng)正打造比肩全球的國際化教育示范區(qū)。

△ 北京二十一世紀(jì)國際學(xué)校效果圖

扎根成都15年的國色天鄉(xiāng)，早已成為成都人休閑游的主要目的地之一。但國色天鄉(xiāng)深知，唯有創(chuàng)新才能賦予項(xiàng)目新的生命力。也因此，穩(wěn)中求變、求新，不僅在西南首創(chuàng)了“樂園+奧萊”模式，也不斷探索完善其他產(chǎn)業(yè)布局，全力打造游、購、娛一站式旅居目的地。

無論是地段為王還是內(nèi)容至上，國色天鄉(xiāng)在前一個(gè)15年已經(jīng)具備良好的市場口碑，而由“樂園+奧萊”引領(lǐng)開啟的下一個(gè)10年，成為國內(nèi)文商旅產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目樣板也就是大概率事件。

文章來源：產(chǎn)業(yè)成都