商業地產的開發模式根據售租情況可以分為5類，這些模式沒有哪一類是完全正確或者錯誤的，需要根據不同的商業特點及開發商資金需求而判定是否合適。
第一類模式：純銷售模式
開發出來的商鋪達到銷售條件便直接銷售，快速回籠資金
優點：快速回籠資金；
操作相對簡便；
缺點：不利于后期經營管理；
后期一般形象不佳；
失去物業增值的可能性。
適用：體量不大的社區商業，特別是沿街底商；
如招商中環華府商業、萬科翡翠濱江商業。
第二類模式：售后返租模式
開發商將劃分之后的商鋪出售給小業主，再讓小業主返租給開發商或者委托專業招商運營公司，并約定期限和回報。
優點：短期內可以快速套現，快速回籠資金；
增加客戶購買信心，提高銷售價格；
一定時期內可以統一運營，保證商業業態合理性；
缺點：開發商或者委托管理者是否具備長期、穩定經營的能力。
適用：適用于資金暫時緊張，但有較好招商能力的公司。一般情況下，這類模式必須是具備優秀的招商運營能力才行。如融創精彩天地（提前銷售，但還是屬于售后返租）。
還有一些專業市場類商業，如大型裝飾城之類。
第三類模式：先租后售模式
開發商先整體招商運營，待成功招商之后再行出售
優點：屬于帶租約銷售，投資客即買即收益，容易出售；
可以獲得一部分租金收益；
缺點：前期需要專業招商運營團隊；
招商能力的要求極高，因為租金回報率必須高于行業標準，否則反而不利于銷售；
后期還是面臨無法統一管理的窘境。
適用：適用一些對商業業態有嚴格要求，租金回報比較可觀的項目。如一些熱門景點的商鋪，如上海豫園附近的一些商業。
第四類模式：純租賃模式
開發商完全自持整體商業，不做任何銷售，以商戶租金、車庫中庭租金及廣告位租金等收益為主。
優點：可以完全按照整體業態規劃要求定向招商，統一經營管理；
完全自持對主力店及連鎖品牌招商具有一定吸引力；
成功運營之后，較好的商業氛圍及形象也使物業整體升值 。
缺點： 需要強大的招商運營團隊或者公司；
招商及運營能力的要求極高；
前期資金壓力極大，且收益期非常漫長。
適用：資金實力非常雄厚，且擁有專業成熟招商團隊的開發商，如凱德廣場、恒隆廣場等。
現在有一些大型城市綜合體商業也適用此模式，這樣可以提升住宅及辦公價值，如青浦綠地中心的購物中心。
第五類模式：租售結合模式
目前這種模式相對比較流行，開發商自持一定比例的商鋪，其他部分劃分小鋪進行銷售或者售后返租。
優點：自持一定比例可以控制整體商業的主力業態；
部分銷售可以有一些資金回籠；
缺點：銷售出去的商鋪管理難度較大，如果返租則遇到第二類的問題；
不同比例的自持對管理的要求不同，如果自持比例很小，與第一類或者第二類差不多，如果自持比例很大，那與第四類又差不多。
適用：
1、中小型開發商，少部分自持，擁有強大的招商運營能力或者委托專業招商運營公司，如新環廣場。
2、 樓盤規模足夠大，大部分自持，自身擁有強大商戶資源，如新華紅星國際廣場，萬達廣場（其中金街一般散售）。
文章來源：商業招商大平臺
