自2014年國內第一支資產證券化產品發行，至2019年底，我國資產證券化市場共發行192支CMBS和類REITs產品，4年時間共發行金額4000億元，平均每年發行規模為1000億，發展速度可謂十分迅速。
2020年經歷嚴峻的疫情后，在中國證監會、國家發改委聯合發布了《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》及中國基礎設施REITs試點啟幕、但暫未涉及商業地產領域的情況下，CMBS、類REITs仍是不少商業地產企業的優選融資渠道。
隨著基礎設施領域公募REITs試點的深入，相信商業資產公募REITs之路愈加清晰，未來行業發展將迎來新的動力。
據中購聯不完全統計，在不計算ABN的情況下，2020上半年商業地產領域（零售物業、酒店物業、辦公物業、長租公寓）資產證券化產品發行金額共432.18億元，4月發行數量最多，其中CMBS產品的單量仍舊占據主力地位，類REITs產品共兩單；產品底層資產所在城市基本為一線與新一線城市。
2020上半年單月資產證券化發行量對比圖
在商業地產金融項目方面，代表性產品有：弘陽集團于今年4月底成功發行首單CMBS，新城控股2018年以來首次獲批發行吾悅廣場商業物業CMBS產品，全國首單旅游目的地CMBS成功發行等；
但是，今年上半年商業地產CMBS票面利率持續走低，星河福田COCOPark創2017年以來民企等級信用主題利率新低，金融街中心、金茂中化大廈連創融資利率歷史新低；
此外，國內不動產金融市場屢添創新性首單，創新CMBS項目發行火熱，兩單單層SPV結構的創新CMBS項目接連發行，首單類UP—REITs也成功發行，這也從側面顯示出資本市場對商業地產的積極態度，以及國內資產證券化政策和市場正在逐漸走向成熟。
說明：以上數據為不完全統計，信息來源于企業公告及媒體公開報道，如有出入歡迎指正
星河深圳福田COCOPark
ABS刷新2017年以來民企等級信用主題利率新低
3月20日，“南方資本-星河福田COCOPark”資產支持專項計劃在深交所成功發行。債券發行人為星河實業（深圳）有限公司，承銷商/管理人為南方資本管理有限公司。據悉，該資產支持專項計劃發行總規模45.76億元，優先A級債項評級AAA，利率4.5%，刷新2017年以來民企等級信用主題利率新低。
據悉，該資產支持專項計劃在2019年11月27日就已經獲得深交所審核“通過”。目前除了星河福田COCOPark以外，深圳已經進行資產證券化的單個購物中心項目，還有印力中心、龍崗萬科廣場、益田假日廣場等。
深圳星河福田COCOPark是星河集團在深圳打造的旗艦商業項目，由星河商置進行運營管理。該項目位于福田CBD購物公園區，為購物公園地鐵站上蓋物業。
作為“國內首個情景式公園版購物中心”，福田星河COCO Park于2007年開業，其因在商場正中間打造了6000平方米下沉式露天廣場，加上獨具特色的星空棧道，營造出了“公園”式休閑購物體驗的氛圍。項目自2017年開始進行逐步改造升級，2018年錄得年度銷售額達到25億元，總客流量達到2200萬人次的好成績。
其實，深圳福田星河COCOPark的資產證券化嘗試，也是星河控股集團繼謀劃星河商置赴港IPO計劃之后的又一個資本市場的大動作。
金融街中心、金茂中化大廈
CMBS融資票面利率連創新低
4月中旬，金融街中心資產支持專項計劃成功發行并于深交所掛牌，發行金額80億元，最終發行利率2.80%，產品年限為18年。該利率當時創下國內CMBS歷史最低發行利率。
作為底層資產包的金融街中心，位于北京西二環內，金融街商圈的核心位置確保了目標資產的保值增值，高租金帶來的強大穩定的現金流回報，以及金融街控股知名品牌背書該計劃的正常運行，是在當前北京寫字樓市場普遍下行時，該項目能夠逆勢發行的主要原因。
但不到10天后，上海金茂的“中信證券-金茂中化大廈資產支持專項計劃”就再次刷新了歷史最低紀錄，其優先A1級的票面利率僅為2.65%，全場認購倍數達3.8倍。
據公開資料顯示，金茂中化大廈位于北京市核心地帶的西城區復興門外大街，共有26層，總建筑面積約為4.91萬平方米，是集智能化辦公與人性化服務為一體的純寫字樓。
中化大廈物業在中國中化集團公司及其關連公司整體遷出后，租戶類型以金融貿易為主，共計37家。
而以深圳京基瑞吉酒店為底層資產的“中信建投-京基瑞吉酒店資產支持專項計劃”也創下了國內酒店類資產證券化產品發行的歷史最低利率，該產品發行規模31.58億元，優先A級票面利率僅為4.5%。
有媒體評論道，此次項目成功發行，將再次助力盤活京基集團市場存量商業物業資產，提高企業資金的使用效率，同時也豐富了資本市場側的產品供給，滿足投資者多元化的投資需求，在房企資產證券化領域發揮了積極的示范效應。
可見CMBS非常受投資者追捧，票面利率持續走低，這也無疑釋放了一個重要信號，顯示出業界對商業地產還是保持積極樂觀態度。
弘陽家具博覽中心
弘陽集團首單CMBS發行
據弘陽集團官方微信4月29日顯示，“中銀資管-弘陽家具博覽中心資產支持專項計劃”于4月28日成功發行，計劃管理人為中銀資管，監管/托管銀行為光大銀行，這也是弘陽集團成功發行的首單CMBS。
CMBS發行總額度為21.5億元，其中優先A項目發行額度為15億元，評級為AAA，票面利率為6%，期限為18年；優先B項目發行額度為5億元，評級為AA+，票面利率為7%，期限為18年；次級項目發行額度為1.5億元。
此外，據公開資料顯示，在3月舉辦的弘陽全年業績會上，執行董事及副總裁雷偉彬表示，弘陽截至去年年底仍有168億的現金，今年一月份時也發行了一筆3億美元，提前鎖定了將要償還的2.7億美元債。因此，目前公司在境外部分資金較為充足。同時在1月14日弘陽地產發布公告稱，待達成若干條件后，發行于2023年到期金額為3億美元的9.70%優先票據。
新城吾悅商業物業
新城控股2018年以來首次獲批發行的吾悅商業物業CMBS產品
4月16日，華西證券-新城吾悅商業物業第一期資產支持專項計劃獲上交所通過。
據了解，該筆債券品種為ABS，發行金額29.47億元，發行人為新城控股集團股份有限公司，承銷商/管理人為華西證券股份有限公司。
6月9日，“華西證券-新城吾悅商業物業第一期資產支持專項計劃”正式發行成立，優先級的發行利率為4.80%，期限結構為3+3+3+3+3+3。由華西證券牽頭推動，是新城控股2018年以來首次獲批發行的吾悅廣場商業物業CMBS產品。
隨著新型城鎮化的持續推進，新城控股集團加大了城市綜合體項目的收儲和開發，開啟了住宅地產與商業地產雙核驅動的戰略模式。“吾悅”是新城控股集團旗下的城市綜合體項目品牌。
截至2020年5月25日，新城控股集團在全國開業及在建的吾悅廣場城市綜合體已達到128座，遍布上海、天津、重慶、南京、長沙、長春、西安等國內103個大中城市。
三亞亞特蘭蒂斯
全國首單旅游目的地CMBS
3月20日，全國首單旅游度假目的地CMBS“德邦海通-復星旅文-三亞亞特蘭蒂斯資產支持專項計劃”成功發行。此項目以德邦證券作為計劃管理人兼牽頭銷售機構，海通證券、國泰君安證券、中信證券等為聯席銷售機構。
據悉，項目入池資產對應物業為三亞亞特蘭蒂斯酒店與水上樂園，計劃總規模70.01億元。其中，優先級68億元獲上海新世紀AAA評級，優先級最終以5.00%的票面利率成功發行。
三亞亞特蘭蒂斯是復星旅文首個旅游目的地項目，位于三亞市海棠灣國家海岸沙壩酒店帶的核心位置，地理位置優越，集酒店、餐飲、特色海洋文化體驗、會展、購物、娛樂等多種業態于一體，2018年4月正式營業以來備受關注。2019年，三亞亞特蘭蒂斯營業額達13.1億元，年到訪客流達520萬人次。
德邦證券表示，本次三亞亞特蘭蒂斯CMBS項目成功發行，體現出德邦證券業務團隊敏銳的市場洞察能力和扎實的產品設計能力，為德邦證券在不動產證券化領域積累了豐富的經驗。同時作為全國首單旅游目的地CMBS，此項目具有創新示范效應，為旅游目的地的運營模式提供了新的思路。
德邦證券表示，在資管新規的背景下，未來公司將探索新的業務模式，持續深耕主動管理業務、資產證券化業務并積極探索公募REITs的研究與推進，在商業不動產、基礎設施、消費養老等另類資產領域不斷開拓創新。
金茂重慶瓏悅社區商業
國內首單類UP—REITs
由金茂資本作為基金管理人及項目協調人、重慶瓏悅社區商業作為標的物業持有機構的中國金茂華福REITs系列的第二個落地產品，也是國內首單類UP-REITs產品——“金茂華福-重慶金茂瓏悅資產支持專項計劃”成功發行，產品發行總規模為4億元，優先級（AAA）規模2.5億元，優先級融資成本再創新低！
據了解，該類UP-REITs產品在交易結構上借鑒美國UP-REIT3s結構，達成優化稅務結構的目的，系證券化領域的一項獨特創新。
而REITs產品通過現金流貼現的估值邏輯，為建立房地產行業的長效定價機制起到穩定器的作用，也為資本市場在疫情防控期間提供了一種風險適中、收益穩定、流動性高的投資產品。
標的物業重慶瓏悅里是中國金茂旗下首個“里”系社區商業產品，位于重慶市九龍坡區大石楊居住片區的核心地段，商業建筑面積2.3萬平方米，是金茂瓏悅綜合體的一部分部分。
項目周邊500米范圍內常住人口有3萬，流動人口達到10萬，區域成熟，交通便利。從業態組合來看，社區商業中生活配套服務業態的面積占比約達到70%，顯著高于購物中心類商業物業的50%占比，這使得經濟下行情況下，社區商業在商業類物業中能表現出最強的抗周期性。
南京世茂希爾頓酒店
全國首單單層SPV結構CMBS產品
4月10日，由中信信托擔任計劃管理人/交易安排人、南京世茂房地產開發有限公司擔任原始權益人的“中信信托-南京世茂希爾頓酒店資產支持專項計劃”于上交所成功發行。
南京世茂希爾頓酒店CMBS產品分為優先檔、次級檔，規模為7.1億、0.2億；期限18年，優先檔獲聯合AAA評級；發行票面利率4.98%?；A資產系南京世茂房地產開發有限公司對南京新里程享有的存量債權。
值得注意的該產品是全國首單單層SPV結構CMBS產品，同時也是中信信托等機構獲得交易所資產證券化計劃管理人試點后發行的首單CMBS產品。
對此中信信托表示，以此項目為契機，中信信托將進一步深化在資產證券化領域的探索與創新，積極尋找優質項目機會，與合作伙伴一起開拓新模式，共創新可能，實現雙方的互利共贏。
一直以來，中信信托持續在資產證券化等創新業務上進行創新投入，先后獲得銀行間市場非金融企業債務融資工具承銷商資格和交易所企業資產證券化專項計劃管理人資格；作為承銷商與定向投資人開展ABN業務，截至2019年末，公司信貸類資產證券化信托業務規模超1600億元。
仁恒三亞皇冠假日酒店
國內首單無信托單層SPV結構的創新CMBS項目
5月22日，“華泰佳越-仁恒三亞皇冠假日酒店資產支持專項計劃”在上海證券交易所成功發行。
本單CMBS項目發行總規模17.5億元，底層資產涉及三亞海棠灣仁恒皇冠假日度假酒店，其中優先級16億元，獲中誠信AAA評級，優先檔發行利率為3.8%，這也是在上述“全國首單單層SPV結構—南京世茂希爾頓酒店CMBS成功發行”之后，國內首單無信托單層SPV結構的商業房地產抵押貸款資產證券化產品。
對比傳統CMBS“信托+專項計劃”雙層結構，該項目直接由專項計劃受讓貸款債權，將物業資產抵押給專項計劃管理人，從而實現了優化交易結構、去通道、降低企業融資成本、提高資產證券化發行效率的作用。該項目的成功發行，為企業融資開拓了新的渠道，幫助其盤活存量資產、優化負債結構。
三亞海棠灣仁恒皇冠假日度假酒店地址位于三亞海棠區海棠北路98號，近海棠灣免稅店，由外資企業仁恒置地集團精心打造管理，自2018年在三亞海棠灣展業以來獲得廣泛好評，亦是親子主題酒店的典范之作。三亞海棠灣仁恒皇冠假日度假酒店也是洲際酒店集團旗下高端品牌—皇冠假日酒店及度假村的旗艦酒店。
而仁恒置地集團有限公司已于2006年在新加坡證券交易所上市，深耕中國境內高增長、戰略性重點城市，擁有豐富的土地儲備和項目開發經驗。
目前，仁恒置地集團已在中國六個主要經濟區的16個主要高增長城市中建立了業務，即長江三角洲–上海，南京，蘇州，杭州，南通和鹽城；中國西部–成都；環渤海地區-天津，唐山和濟南；華南–深圳，珠海和中山；海南–海口和三亞以及中國中部–武漢。
