地產(chǎn)人必看：房地產(chǎn)項目開發(fā)全流程解讀

一個成功的房地產(chǎn)項目，通常需要實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益，因為這是項目的根本和保障；也需要體現(xiàn)社會效益，如此才能形成品牌，確立行業(yè)地位。

作為一個操盤手，想要打造一個成功的項目，從投資決策、到產(chǎn)品開發(fā)、以及項目前中后期管理，都需要做好統(tǒng)籌規(guī)劃。

但是，很多人都沒有項目全程開發(fā)的經(jīng)驗，也不具備相應(yīng)的能力去打造一支有境界、有理念、專業(yè)扎實、管理規(guī)范的過硬團(tuán)隊。

那么，那些成功的項目是否有相似之處？想要做成一個項目，是否有成功的模式可以復(fù)制？

在筆者看來，一個成功的項目，他的模式確實是有跡可循的。

大體上可以分為四大方面：

第一，毫無疑問是人，即組織架構(gòu)與人力管控，這是保障項目成功的基礎(chǔ)。具體分為：

1、項目公司的組織架構(gòu)；

2、各崗位各部門職責(zé)；

3、項目的績效薪酬考核體系；

4、學(xué)習(xí)和培訓(xùn)體系。

第二，一個項目的成功必須要有計劃管控體系，也就是總綱。具體包括：

1、項目開發(fā)整體計劃；

2、年度、半年度、季度、月度以及各部門各專業(yè)的分解計劃；

3、計劃實施過程當(dāng)中的督導(dǎo)、反饋。

第三，財務(wù)成本稅收統(tǒng)籌。這是項目的出發(fā)點(diǎn)，也是項目的歸結(jié)點(diǎn)，分為：

1、項目綜合成本測算和把握；

2、資金安排、融資以及現(xiàn)金流的控制；

3、成本控制很大程度上取決于工程的預(yù)決算；

4、把控、統(tǒng)籌稅收工作。

第四，即專業(yè)流程把控。具體來說，分成兩大方面：

1、投資決策、選址拿地，即地的統(tǒng)籌范疇。

2、地拿定后就是項目開發(fā)，整個項目開發(fā)過程分成：項目前期、項目中期和項目后期三個階段。

1）項目前期

項目前期是項目的市場研究和地塊分析的階段，也是項目的策劃和定位階段。

項目前期在策劃定位的基礎(chǔ)上，關(guān)鍵是要落地，即要做好方案的設(shè)計、評審和確認(rèn)工作。

這是開發(fā)項目過程里最重要的工作，也是項目成功的非常重要的核心節(jié)點(diǎn)。

2）項目中期

項目中期是按照項目的開發(fā)計劃，展開報建報批、工程施工和整個項目營銷工作的階段。

① 報建報批具體落實在五證二書上：

② 項目的工程施工具體分成：

工程現(xiàn)場的前期準(zhǔn)備、施工圖的設(shè)計、技術(shù)交底、工程量的清單、預(yù)算編標(biāo)、工程前期總包監(jiān)理、設(shè)備材料招投標(biāo)、項目展開過程中質(zhì)量、進(jìn)度和成本的三位一體、文明施工等方面的工作。

③ 項目營銷的展開也是中期當(dāng)中的重要工作之一，分成三個階段：

• 市場推廣，也就是營銷策劃階段的前端；
• 營銷現(xiàn)場的管控，也就是具體的開盤節(jié)點(diǎn)、銷售工作和案場管理；
• 后臺支持銷售，整個案場的后臺系統(tǒng)。

3）項目后期

項目后期是竣工交付驗收以及工程評價的階段，即項目交付給業(yè)主和后期項目長期的物業(yè)管理。

操控項目的最核心的階段，在于項目前期的市場調(diào)研、項目定位、規(guī)劃設(shè)計、方案認(rèn)證和評審確認(rèn)。

文章來源： 濤哥雜談