房企轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的機(jī)遇與挑戰(zhàn)

早在2010年前后，就有房企開(kāi)始提出進(jìn)行多元化轉(zhuǎn)型，然而盡管轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)已是大勢(shì)所趨，但不可否認(rèn)，房企仍要面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)，轉(zhuǎn)型之路并不平坦。

房企轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的機(jī)遇

1、市場(chǎng)規(guī)模巨大，未來(lái)前景廣闊。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)涉及面極其寬泛。從形態(tài)上講，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)有產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色小鎮(zhèn)、田園綜合體、商業(yè)綜合體等多種形態(tài)；從業(yè)態(tài)上講，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)又涵蓋文化旅游、生物醫(yī)藥、高端制造、大健康、新能源、新材料等諸多新興產(chǎn)業(yè)。以文旅產(chǎn)業(yè)為例，文旅產(chǎn)業(yè)作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的其中一個(gè)板塊，就達(dá)成了萬(wàn)億市場(chǎng)的“超級(jí)獨(dú)角獸”，另外還有康養(yǎng)醫(yī)療、生物醫(yī)藥等炙手可熱的產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)規(guī)模和發(fā)展前景可見(jiàn)一斑。

2、順應(yīng)國(guó)家戰(zhàn)略規(guī)劃，政策利好頻發(fā)。黨的十九大報(bào)告中指出，推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整是加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的主攻方向。實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)必須堅(jiān)持推動(dòng)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、先進(jìn)制造業(yè)發(fā)展，加快傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，提高大中型企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，支持小微企業(yè)的發(fā)展。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)本身具有加速企業(yè)孵化和產(chǎn)業(yè)集聚的功能。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不僅向企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)設(shè)施，而且還提供如政策支持、金融服務(wù)、行業(yè)咨詢等智力資源和社會(huì)服務(wù)，無(wú)疑促進(jìn)了企業(yè)尤其是小微企業(yè)的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)起到了孵化器的作用；政策是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的關(guān)鍵土壤，從中央到地方紛紛出臺(tái)政策規(guī)劃行業(yè)發(fā)展脈絡(luò)，不斷釋放圍繞“高精尖、雙創(chuàng)、人才引進(jìn)、健康醫(yī)療”等產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向的前瞻性信號(hào)，為其描繪了一張可以大展拳腳的藍(lán)圖。

3、新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展需要主推手和催化劑。城鎮(zhèn)化是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然結(jié)果，新型城鎮(zhèn)化要求以人為本，提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)融合，讓農(nóng)民真正融入城市。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)集聚和產(chǎn)業(yè)升級(jí)，促進(jìn)城市與農(nóng)村合理分工，功能互補(bǔ)。沒(méi)有產(chǎn)業(yè)只有設(shè)施的城鎮(zhèn)無(wú)法實(shí)現(xiàn)人口的集聚，產(chǎn)業(yè)才是引領(lǐng)和支撐人口的核心。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)是將房地產(chǎn)與其他產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，同時(shí)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的輻射滲透功能，能夠影響并擴(kuò)散到其他區(qū)域，實(shí)現(xiàn)區(qū)域間合作發(fā)展，從而容納更多人才。可以說(shuō)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展是實(shí)現(xiàn)我國(guó)新型城鎮(zhèn)化的基礎(chǔ)。

4、下個(gè)藍(lán)海，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)利潤(rùn)豐厚。傳統(tǒng)房地產(chǎn)進(jìn)入了高庫(kù)存、低利潤(rùn)、競(jìng)爭(zhēng)激烈的新常態(tài)，加上國(guó)家對(duì)土地、融資的調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)急需擴(kuò)展新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不僅符合國(guó)家戰(zhàn)略，還能促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)，地方政府對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)給予很多政策利好。

同時(shí)，相比于傳統(tǒng)房地產(chǎn)收入主要為物業(yè)銷售，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的收入來(lái)源更加多元化，來(lái)源主要有開(kāi)發(fā)型物業(yè)銷售，持有型物業(yè)經(jīng)營(yíng)，產(chǎn)業(yè)增值服務(wù)、資產(chǎn)升值以及政府補(bǔ)貼。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)讓企業(yè)源源不斷獲取收入，加上產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)具有輻射滲透和示范作用，運(yùn)營(yíng)優(yōu)秀的企業(yè)可利用先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合區(qū)域特征快速?gòu)?fù)制產(chǎn)業(yè)園區(qū)，加快自身發(fā)展和規(guī)模提升。

房企轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的挑戰(zhàn)

1、國(guó)家政策變化的風(fēng)險(xiǎn)。這是房地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)中的重要挑戰(zhàn)之一。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，近年來(lái)國(guó)家政策對(duì)其管束日益嚴(yán)格。從實(shí)踐上看，政策發(fā)生重大變化或是有重要的舉措、法規(guī)出臺(tái)，都會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，如產(chǎn)業(yè)政策、土地政策、稅收政策及金融政策等，一旦發(fā)生變化或調(diào)整，都極有可能給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)重大影響。

2、運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)能力不足，運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)不夠。當(dāng)前房企在進(jìn)行產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)，普遍存在實(shí)踐產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)不足，運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)能力較差的問(wèn)題，多數(shù)房企難以擺脫傳統(tǒng)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式。

3、資金回籠周期滯后。房地產(chǎn)市場(chǎng)是典型的風(fēng)險(xiǎn)與利潤(rùn)并存的市場(chǎng)，資金周轉(zhuǎn)速度是房地產(chǎn)企業(yè)的生命線。房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)時(shí)，往往面臨著開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，投資風(fēng)險(xiǎn)高的挑戰(zhàn)。一般來(lái)說(shuō)，投資的風(fēng)險(xiǎn)總是和流動(dòng)性強(qiáng)弱成正比，受投資環(huán)境影響較大，時(shí)間越長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)越大。由于土地具有不可移動(dòng)性，加上產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的區(qū)域性，一旦企業(yè)所投資的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)危機(jī)，企業(yè)很難通過(guò)轉(zhuǎn)移資產(chǎn)的方式減少損失，勢(shì)必對(duì)企業(yè)的現(xiàn)金流造成惡劣影響。

4、特色產(chǎn)業(yè)集群缺乏，盲目開(kāi)發(fā)同質(zhì)化嚴(yán)重。特色產(chǎn)業(yè)集群的缺乏使得房地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)中面臨著挑戰(zhàn)。就目前而言，由于從事產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)在招商引資、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入等方面的能力還有待加強(qiáng)，缺乏特色產(chǎn)業(yè)集群造成的同質(zhì)化嚴(yán)重，使得房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展舉步維艱。

文章來(lái)源：產(chǎn)城智庫(kù)