2020如何投資商業(yè)地產(chǎn)，合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)并完成資產(chǎn)配置

受當(dāng)前疫情影響，全球金融市場(chǎng)出現(xiàn)大幅波動(dòng)，美股在短短兩周內(nèi)經(jīng)歷四次熔斷，必將記入金融史冊(cè)。3月12日，歐央行宣布維持三大利率不變，出乎市場(chǎng)預(yù)料。并且全球股市的大幅動(dòng)蕩加上美聯(lián)儲(chǔ)近期出臺(tái)的“降息+量化寬松”組合拳，很容易讓人聯(lián)想到2008年全球金融危機(jī)的重演，這種情況使得投資者信心容易受到影響，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)投資發(fā)展也產(chǎn)生一定影響，那么當(dāng)下我們?cè)撊绾魏侠硪?guī)避風(fēng)險(xiǎn)，完成資產(chǎn)投資。

先科普一下什么是商業(yè)地產(chǎn)：商業(yè)地產(chǎn)，指作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，又名做商鋪地產(chǎn)。以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)，以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。以辦公為主要用途的地產(chǎn)，也屬商業(yè)地產(chǎn)范疇，也可以單列為辦公地產(chǎn)。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)就是給人們提供商業(yè)活動(dòng)地點(diǎn)，并創(chuàng)造商業(yè)活動(dòng)價(jià)值的房地產(chǎn)。

今天我們來(lái)聊一聊關(guān)于投資商鋪?lái)?xiàng)目選擇和風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避。

一、商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避四要點(diǎn)。

1、了解規(guī)劃、預(yù)防貶值風(fēng)險(xiǎn)。

預(yù)防投資的貶值風(fēng)險(xiǎn)是第一位的。商鋪所處的地理位置以及周邊人群消費(fèi)力是決定商鋪價(jià)值的重要因素，另外，商業(yè)地產(chǎn)由于受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響較為明顯，這就需要投資者時(shí)刻關(guān)注相關(guān)房地產(chǎn)政策、金融政策、國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)狀況等等。這樣可以盡力保證所投資的項(xiàng)目未來(lái)在市場(chǎng)上立于不敗之地。

2、目標(biāo)精準(zhǔn)，減短空置期。

在投資之前，要對(duì)項(xiàng)目周邊及目標(biāo)人群進(jìn)行深入考察，充分了解目標(biāo)客戶群對(duì)于區(qū)位、面積以及配套設(shè)施等方面的各種需求，根據(jù)周邊的城市配套對(duì)所投資的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行綜合分析，從目前市場(chǎng)需求來(lái)看，中小面積（50-150平方）的項(xiàng)目在市場(chǎng)中是比較熱銷的，相對(duì)較少的投資成本會(huì)讓投資見(jiàn)效相對(duì)較快，并且后期轉(zhuǎn)手也相對(duì)容易。

3、選擇優(yōu)質(zhì)承租人，避免后續(xù)多事。

商鋪投資一定要選擇優(yōu)質(zhì)的承租人，我們盤(pán)算一下商鋪的承租人一旦經(jīng)營(yíng)失敗你會(huì)有哪些損失?首先，當(dāng)你最終決定讓承租人退場(chǎng)的時(shí)候，可能他已經(jīng)拖欠了好幾個(gè)月的房租以及公用事業(yè)費(fèi)用，一般多達(dá)半年;其次，尋找新的租戶不可避免增加幾個(gè)月的空置期，以及需要支付的傭金;第三，因?yàn)樯啼佉淮蔚慕?jīng)營(yíng)失敗，大大影響到繼任承租人的信心，會(huì)影響到新的租金；所以筆者個(gè)人也不建議商鋪擁有人僅僅根據(jù)租金的高低來(lái)甄選租戶，細(xì)水長(zhǎng)流最佳選擇，何況隨著區(qū)域的進(jìn)一步發(fā)展，人口紅利的帶動(dòng)，房租收益也會(huì)有明顯提高。

4、量體裁衣，謹(jǐn)防壓力過(guò)大。

由于購(gòu)買商鋪的資金相對(duì)較高，多數(shù)投資者為了緩解資金壓力都需要貸款，購(gòu)買商鋪的貸款利率要高于住宅，貸款年限與住宅相比要短，因此需要很高的首付能力和強(qiáng)有力的還款能力。另外，商鋪的變現(xiàn)周期較長(zhǎng)，因此在投資商鋪前要量體裁衣，考慮自身的經(jīng)濟(jì)能力，以免在后期還款壓力山大，又不得不急于變現(xiàn)，造成不必要的經(jīng)濟(jì)損失。

二、商鋪投資項(xiàng)目選擇。

商鋪按照功能性分類有以下幾種：

1、社區(qū)底商。

社區(qū)底商，也指街區(qū)式商業(yè)，泛指以居民住宅的底層建筑作為商業(yè)服務(wù)設(shè)施，聚集多家商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，為社區(qū)居民提供基本的商品和服務(wù)。

2、購(gòu)物中心（shoppingmall）。

購(gòu)物中心是多種零售店鋪、服務(wù)設(shè)施集中在一個(gè)建筑物內(nèi)或一個(gè)區(qū)域內(nèi)，向消費(fèi)者提供綜合性服務(wù)的商業(yè)集合體。

3、商業(yè)步行街。

商業(yè)步行街是步行街中的一種，是城市中商業(yè)活動(dòng)集中的街道。商業(yè)步行街是由大量的零售業(yè)、服務(wù)業(yè)商店作為主體，集中于一定的地區(qū)，構(gòu)成有一定長(zhǎng)度的街區(qū)。

4、專業(yè)性市場(chǎng)。

專業(yè)市場(chǎng)集中交易某一類商品或者若干類，具有較強(qiáng)互補(bǔ)性或替代性商品的場(chǎng)所，是一種大規(guī)模集中交易的坐商式的市場(chǎng)制度安排。如：人才招聘市場(chǎng)，海鮮市場(chǎng)，水果批發(fā)市場(chǎng)等。

文章來(lái)源：新商代商業(yè)