“旅游+地產(chǎn)”開發(fā)模式及典型案例解析

自2012年各地興起特色小鎮(zhèn)以來，“旅游+地產(chǎn)”模式遍地開花，成為全國絕大部分特色小鎮(zhèn)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。旅游地產(chǎn)開發(fā)以“健康、運(yùn)動(dòng)、休閑”為主題，契合不同類別的景觀設(shè)計(jì)，相較于城市地產(chǎn)更靈活、附加值更高，在近幾年城市地產(chǎn)出現(xiàn)“泡沫”之時(shí)，更是取得了不俗的業(yè)績。本文，飆馬將探討特色小鎮(zhèn)建設(shè)中“旅游+地產(chǎn)”模式并進(jìn)行典型案例分析，為旅游型特色小鎮(zhèn)的開發(fā)者與投資者提供智力支持。

旅游地產(chǎn)的概念與分類

“旅游+地產(chǎn)”型特色小鎮(zhèn)，重點(diǎn)關(guān)注旅游地產(chǎn)開發(fā)。旅游地產(chǎn)，指旅游房地產(chǎn)是指以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)營銷模式，其開發(fā)物是實(shí)現(xiàn)全部或部分旅游功能的房地產(chǎn)。具體包括休閑、度假、養(yǎng)老等相關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)形式，以及產(chǎn)權(quán)酒店、養(yǎng)老度假村、高爾夫度假村、休閑生態(tài)度假村、登山/滑雪運(yùn)動(dòng)度假村等產(chǎn)品形態(tài)。

我國的旅游房地產(chǎn)開發(fā)最早始于上個(gè)世紀(jì)90年代，到如今旅游度假地產(chǎn)形成了多種類型，從最初的單一旅游地產(chǎn)逐漸分化為旅游商務(wù)地產(chǎn)、旅游休閑地產(chǎn)、旅游景觀地產(chǎn)、旅游住宅地產(chǎn)等細(xì)分類型，不同的細(xì)分類型開發(fā)模式也有一定的區(qū)別。例如，旅游休閑房產(chǎn)指當(dāng)旅游休閑業(yè)發(fā)展到一定階段，投資商依托具有豐富的旅游資源(包括自然景區(qū)、人造景區(qū))，為全部或部分實(shí)現(xiàn)度假休閑功能而開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營運(yùn)作的房地產(chǎn)項(xiàng)目，它是一種集投資與消費(fèi)于一體的新型物業(yè)模式；而景觀房產(chǎn)是在房產(chǎn)開發(fā)過程中以景觀為賣點(diǎn)的房產(chǎn)建筑，由于旅游的開發(fā)多伴生有開發(fā)區(qū)地價(jià)的升值，而旅游區(qū)本身就是一種景觀資源，因此多把伴隨旅游區(qū)的開發(fā)而出現(xiàn)的旅游房產(chǎn)稱為景觀房產(chǎn)。各地結(jié)合不同類別的景觀資源，打造不同類別的旅游地產(chǎn)。

旅游地產(chǎn)類型一覽

另外，從資源及項(xiàng)目輻射范圍看，旅游地產(chǎn)還可分為世界性、全國性和區(qū)域性旅游地產(chǎn)。區(qū)別三者主要看消費(fèi)市場人群的構(gòu)成，一般來說世界型地產(chǎn)，客源主要來自全世界，因此世界型旅游地產(chǎn)適合打造規(guī)模較大的特色小（城）鎮(zhèn)，以容納客群；全國型旅游地產(chǎn)客源主要來自國內(nèi)及周邊城市，適合打造小型特色小鎮(zhèn)及特色園區(qū)，主要打響國內(nèi)知名度；區(qū)域型旅游地產(chǎn)客源主要來自于周邊城市與城鎮(zhèn)，適合打造特色園區(qū)特色老街等模式。

世界型、全國型與區(qū)域型旅游地產(chǎn)

旅游地產(chǎn)的業(yè)態(tài)特征

1、旅游地產(chǎn)兩大特征。

首先，旅游地產(chǎn)集養(yǎng)身度假、旅游購物、交易、身份象征三者為一體。旅游地產(chǎn)不是簡單解決居住問題，更是解決養(yǎng)生、休閑、購物、服務(wù)等多種問題，因此旅游地產(chǎn)往往結(jié)合一二三產(chǎn)業(yè)共同發(fā)展，一個(gè)特色小鎮(zhèn)里不僅僅可以旅游、居住、更可以品嘗新鮮農(nóng)家食品，可以購物參觀等。

其次，旅游地產(chǎn)結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)與配套服務(wù)。可以說，旅游地產(chǎn)既要開發(fā)“硬件”——住宅、商務(wù)寫字樓，也要開發(fā)“軟件”——物業(yè)配套與物業(yè)管理，實(shí)現(xiàn)建設(shè)—租售—運(yùn)營一體化。在旅游地產(chǎn)中，配套、服務(wù)系統(tǒng)和硬件不能分離，一方面把旅游項(xiàng)目運(yùn)營好好，同時(shí)又要把旅游房地產(chǎn)配套服務(wù)經(jīng)營得很好，兩者結(jié)合起來才能使旅游地產(chǎn)發(fā)揮出旅游的作用。

2、旅游地產(chǎn)的業(yè)態(tài)關(guān)系。

旅游地產(chǎn)規(guī)劃、產(chǎn)品、需求等都依據(jù)市場需求、行業(yè)發(fā)展、政府支持及交通輻射范圍決定。

從市場需求來看，旅游房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了人們旅行生活中行與居的結(jié)合，滿足了消費(fèi)者對休閑與投資的雙重追求，因此具有充分的市場潛力。

從企業(yè)推動(dòng)來看，旅游房地產(chǎn)則是房地產(chǎn)向旅游逐步滲透、旅游對房地產(chǎn)更加依賴的結(jié)果，是兩個(gè)行業(yè)逐步融合的需要。

從政府管制來看，旅游地產(chǎn)的管制較寬松，是發(fā)展的利好因素。

從外部環(huán)境來看，汽車在家庭的普及、城際高速列車公交化的發(fā)展，廉價(jià)航空產(chǎn)品的推出、告訴公路的建設(shè)等，都擴(kuò)大了人們?nèi)粘Ｉ畹陌霃椒秶请H距離正在變短或消失，這也是旅游地產(chǎn)熱的客觀外部條件。

旅游地產(chǎn)案例——東部華僑城

1、東部華僑城簡介。

東部華僑城坐落于深圳大梅沙，占地近9平方公里，周邊交通便利，距離主要交通樞紐均在25公里以內(nèi)。另外項(xiàng)目三小時(shí)車程可福射：惠州、香港、東競、中山、廣州、佛山、江門、汕頭、珠海、澳門、肇慶等珠三角區(qū)域內(nèi)的九個(gè)城市。

2、旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)劃。

東部華僑城以生態(tài)旅游為開發(fā)理念，依據(jù)項(xiàng)目所在地的區(qū)域交通及外圍環(huán)境將項(xiàng)目分為了三大功能區(qū)：

1、靠近大梅沙區(qū)域和有自然峽谷特色的大水坑片區(qū)，利用良好的自然生態(tài)環(huán)境、變化豐富的空間和優(yōu)越的交通條件建設(shè)生態(tài)旅游區(qū)——大俠谷；集山地郊野公園和都市主題公園的優(yōu)點(diǎn)于一體，實(shí)現(xiàn)了自然景觀、生態(tài)理念與娛樂體驗(yàn)、科普教育的創(chuàng)新結(jié)合。

2、依托湖光山色和淺谷丘陵洼地的自然環(huán)境，建成高品位的山地高爾夫運(yùn)動(dòng)健身區(qū)——云海谷； 包括兩個(gè) 18 洞的山地球場，水上高爾夫練習(xí)場以及屋頂可開合的網(wǎng)球館。

3、利用原有茶田和幽靜生態(tài)的山水環(huán)境，建成深圳最具特色的世界茶藝博覽區(qū)——茶溪谷，主要項(xiàng)目包括茵特拉根小鎮(zhèn)、茶翁古鎮(zhèn)、三洲茶園和濕地花園四個(gè)游覽區(qū)。東部華僑城整個(gè)項(xiàng)目由這三個(gè)不同文化主題特色的園區(qū)組成。

3、旅游地產(chǎn)開發(fā)。

◆主題酒店

目前東部華僑城共擁有8個(gè)主題酒店，可提供約7000個(gè)床位，滿足不同客戶群體需求。

◆配套高端地產(chǎn)

東部華僑城地產(chǎn)項(xiàng)目，占地732萬平方米，總建筑面積20萬平方米，共有九個(gè)區(qū)，分布在東部華僑城“三谷”的不同區(qū)域。

4、開發(fā)模式分析。

華僑城的開發(fā)模式為“旅游帶旺地產(chǎn)，地產(chǎn)返哺旅游”的良性循環(huán)模式，以旅游項(xiàng)目開發(fā)帶動(dòng)人氣集聚、促進(jìn)區(qū)域資源增值、帶動(dòng)物業(yè)價(jià)值的增加。

東部華僑城盈利概況可大致分為三個(gè)階段：

第一個(gè)階段：項(xiàng)目選址在距城市中心有一定距離，但具有較高增值潛力的郊區(qū)。第一個(gè)階段以旅游開發(fā)，吸引人氣聚集，引爆區(qū)域發(fā)展，以旅游帶動(dòng)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，使其成為區(qū)域開發(fā)現(xiàn)金的來源，逐步實(shí)現(xiàn)旅游與地產(chǎn)的平衡發(fā)展。這一階段房地產(chǎn)收益與旅游投資基本持平，旅游開發(fā)產(chǎn)生一部分收益，但整體上地產(chǎn)與旅游開發(fā)的收益基本持平。

第二個(gè)階段：旅游項(xiàng)目的經(jīng)營為區(qū)域帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流，對地產(chǎn)開發(fā)的促進(jìn)作用明顯增強(qiáng)，地產(chǎn)開發(fā)實(shí)現(xiàn)高回報(bào)。這一階段前期房地產(chǎn)收益與旅游地額投資仍保持資金平衡，但旅游盈利開始增多，此時(shí)區(qū)域價(jià)值已建立，到第二階段后期，房地產(chǎn)收益實(shí)現(xiàn)高額的資金回報(bào)。

第三階段：地產(chǎn)項(xiàng)目的盈利優(yōu)勢不再明顯，需要依托良好的資源環(huán)境及產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新吸引創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)在華僑城內(nèi)的聚集，為區(qū)域開發(fā)創(chuàng)造新的盈利點(diǎn)。

華僑城開發(fā)模式

5、案例啟示。

在華僑城案例中，旅游地產(chǎn)的收入占整個(gè)主題公園盈利的絕大部分。值得注意的是，在打造“旅游+地產(chǎn)”模式時(shí)，旅游地產(chǎn)的銷售雖然可以在短時(shí)間內(nèi)獲得高額的經(jīng)濟(jì)回報(bào)，但地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)是有限度的。因此在旅游地產(chǎn)開發(fā)之后，重新調(diào)整旅游與地產(chǎn)兩大產(chǎn)品的布局比重，充分發(fā)揮在資源及文化產(chǎn)品方面的優(yōu)勢，加強(qiáng)旅游與地產(chǎn)之間的良性互動(dòng)。

例如，制造風(fēng)景景觀，制造主題，源源不斷吸引客源。或者挖掘文化元素，開發(fā)娛樂、飲食、劇目等欣賞和體驗(yàn)性的產(chǎn)品等。

文章來源：元時(shí)代智庫