近日，李嘉誠(chéng)長(zhǎng)江實(shí)業(yè)旗下的亞騰資產(chǎn)管理公司收購(gòu)上海浦東的三林印象城引起廣泛關(guān)注。據(jù)消息稱(chēng)，亞騰將與Straits Real Estate及工銀國(guó)際組成合資聯(lián)合體，完成此次收購(gòu)，總價(jià)為24.2億人民幣（3.47億美元），預(yù)計(jì)在2020年第一季度完成交易。三林印象城臨近浦東前灘板塊與張江板塊，總建面16萬(wàn)平方米，由辦公樓、假日酒店和購(gòu)物中心組成，前身是上海三林城市商業(yè)廣場(chǎng)，周?chē)?公里范圍內(nèi)常住人口超40萬(wàn)，于2009年對(duì)外營(yíng)業(yè)。
其實(shí)早在2019年5月份，亞騰資產(chǎn)就已悄然入股成都核心商業(yè)區(qū)的"晶融匯"項(xiàng)目，據(jù)悉，該項(xiàng)目是美國(guó)SOM、美國(guó)ETI等十多個(gè)國(guó)際頂尖團(tuán)隊(duì)在成都CBD中心打造的多功能城市地標(biāo)。項(xiàng)目周邊聚集了眾多五星級(jí)酒店、甲級(jí)辦公樓和商業(yè)購(gòu)物中心，屬于春熙路、紅星路、大慈寺商圈，地理位置十分優(yōu)越。
李嘉誠(chéng)自2013年以32.68億港元賣(mài)掉廣州荔灣區(qū)的西城都薈廣場(chǎng)以來(lái)，在內(nèi)地開(kāi)啟了賣(mài)賣(mài)賣(mài)模式，直到2018年，累計(jì)出售資產(chǎn)達(dá)1600億元以上。當(dāng)人們認(rèn)為"李嘉誠(chéng)跑了"的時(shí)候，李嘉誠(chéng)卻又突然殺了個(gè)回馬槍?zhuān)胤祪?nèi)地大舉購(gòu)買(mǎi)商業(yè)資產(chǎn)，這背后到底有什么樣的邏輯呢？對(duì)此，飆馬商業(yè)地產(chǎn)來(lái)揭一下謎底。
4大原因揭秘商業(yè)地產(chǎn)從"沉睡中蘇醒"，外資悄然抄底國(guó)內(nèi)市場(chǎng)
2019年的住宅房地產(chǎn)，盡管在高達(dá)620次的密集調(diào)控中，新建商品房面積與銷(xiāo)售額都再創(chuàng)出新高，但是，從行業(yè)發(fā)展的行情看，無(wú)論是政策面、供給側(cè)還是消費(fèi)端，多種信號(hào)預(yù)示住宅房地產(chǎn)的發(fā)展行將見(jiàn)頂。在國(guó)家強(qiáng)調(diào)建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，"長(zhǎng)期"堅(jiān)持房住不炒、三穩(wěn)政策、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的大背景下，住宅市場(chǎng)已經(jīng)越來(lái)越"可預(yù)期"，可以說(shuō)，住宅房地產(chǎn)的高紅利時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，最佳投資窗口期也已經(jīng)閉合。
正是在這樣的背景下，近年來(lái)大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商集中進(jìn)入商業(yè)綜合體、文旅地產(chǎn)、康養(yǎng)地產(chǎn)等領(lǐng)域，找尋新的發(fā)展空間，多年遇冷的商業(yè)地產(chǎn)正在"王者歸來(lái)"，悄然成為新的投資增長(zhǎng)新路徑。這是近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)向的一股"潛流"，一個(gè)嶄新的時(shí)代正在悄悄開(kāi)啟。商業(yè)地產(chǎn)之所以成為開(kāi)發(fā)商的新目標(biāo)，除了住宅市場(chǎng)發(fā)展空間日益飽和外，深層原因則是新時(shí)期國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)空間環(huán)境發(fā)生變化，商業(yè)地產(chǎn)的未來(lái)發(fā)展?jié)摿σ呀?jīng)開(kāi)始逐步顯現(xiàn)。這主要體現(xiàn)在以下4個(gè)方面。
1、商業(yè)地產(chǎn)逐步從"開(kāi)發(fā)商時(shí)代"進(jìn)入"運(yùn)營(yíng)商時(shí)代"。
商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的最大區(qū)別在于，住宅是拿來(lái)居住的，歸根到底是消費(fèi)品；而商業(yè)地產(chǎn)是用來(lái)經(jīng)營(yíng)的，其核心在于產(chǎn)生新的商業(yè)價(jià)值。我國(guó)房地產(chǎn)商品化的20多年，無(wú)論是住宅和商業(yè)，全民都在"炒樓盤(pán)"，商業(yè)地產(chǎn)的"經(jīng)營(yíng)屬性"長(zhǎng)期被忽視。造成這種現(xiàn)象，一是由于商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展時(shí)間短，二是開(kāi)發(fā)商運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)不足、高端管理團(tuán)隊(duì)與人才嚴(yán)重匱乏。但是隨著時(shí)間遷移，這種情況正在發(fā)生轉(zhuǎn)變。
借鑒西方發(fā)達(dá)國(guó)家的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展歷程大都經(jīng)歷3個(gè)階段，即：1、以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售為主導(dǎo)的開(kāi)發(fā)商時(shí)代；2、以商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商為主導(dǎo)的運(yùn)營(yíng)商時(shí)代；3、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化（REITs）時(shí)代。目前，發(fā)達(dá)國(guó)家成熟的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)基本都已進(jìn)入房地產(chǎn)證券化階段。
我國(guó)的商業(yè)房地產(chǎn)在經(jīng)過(guò)野蠻成長(zhǎng)后，近年來(lái)商業(yè)存量大量增加，開(kāi)始進(jìn)入行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)與淘汰階段，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域中的弱者逐漸被強(qiáng)者所蠶食、所取代，不專(zhuān)業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)逐步被專(zhuān)業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)所替代，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始挖掘后期運(yùn)營(yíng)的"商業(yè)"核心價(jià)值，整個(gè)行業(yè)正從過(guò)去的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售模式悄然轉(zhuǎn)換為運(yùn)營(yíng)商管理模式。這也意味著我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)在經(jīng)歷野蠻成長(zhǎng)后，開(kāi)始逐步走向成熟，開(kāi)始進(jìn)入深度挖掘商業(yè)價(jià)值的換擋期。
2、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)，內(nèi)需拉動(dòng)成為新引擎，刺激商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)一步發(fā)展。
商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展?jié)摿Γ€與我國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級(jí)有很大關(guān)系。我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展長(zhǎng)期靠投資、出口與消費(fèi)這"三駕馬車(chē)"拉動(dòng)，一直以來(lái)投資、出口作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主力引擎，貢獻(xiàn)率很高，但內(nèi)需一直難以拉動(dòng)。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入一個(gè)新時(shí)期，出口與投資的增長(zhǎng)空間日益收窄，以此同時(shí)，由于國(guó)力提升、居民可支配收入增加，近年來(lái)消費(fèi)市場(chǎng)呈現(xiàn)出較大的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。我國(guó)是世界人口最多的國(guó)家，一個(gè)14億人口規(guī)模的消費(fèi)市場(chǎng)一旦激發(fā)，將有力推動(dòng)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展。有專(zhuān)家就此曾預(yù)測(cè)，中國(guó)前40年靠投資、出口拉動(dòng)，后40年將由內(nèi)需拉動(dòng)形成新的增長(zhǎng)極。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，自2007年至2017年，我國(guó)內(nèi)需消費(fèi)從8.9萬(wàn)億元增長(zhǎng)到36.6萬(wàn)億元，翻了4倍多。據(jù)2019年2月國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的《2018年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示，2018年消費(fèi)支出對(duì)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率高達(dá)76.2%，資本形成總額的貢獻(xiàn)率為32.4%，凈出口的貢獻(xiàn)率為-8.6%。預(yù)計(jì)2019年這一比例還將進(jìn)一步提高，國(guó)內(nèi)以內(nèi)需拉動(dòng)為主力引擎的格局初步形成。
目前，我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)總量已經(jīng)位居世界第二，人均GDP即將破1萬(wàn)美元，根據(jù)世界銀行最新劃分標(biāo)準(zhǔn)，我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入中高等收入國(guó)家水平。隨著人均可支配收入不斷提高，居民的消費(fèi)能力也不斷增強(qiáng)，這為我們的內(nèi)需拉動(dòng)提供了強(qiáng)勁動(dòng)力。消費(fèi)能力增強(qiáng)，必然引來(lái)整個(gè)商業(yè)的繁榮局面，而商業(yè)繁榮的基礎(chǔ)設(shè)施就是商業(yè)地產(chǎn)，因此內(nèi)需旺盛必然傳導(dǎo)到商業(yè)地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展。正是這樣的背景下，商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展將成為未來(lái)趨勢(shì)。
3、互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)發(fā)展進(jìn)入新時(shí)期，"新零售"呈現(xiàn)線上線下高度融合趨勢(shì)。
商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，還與互聯(lián)網(wǎng)電商有著密切關(guān)系。在過(guò)去的10多年間，隨著互聯(lián)網(wǎng)電商的強(qiáng)勢(shì)崛起，很多人養(yǎng)成了網(wǎng)購(gòu)習(xí)慣，使得傳統(tǒng)商業(yè)受到強(qiáng)烈沖擊，這也導(dǎo)致了商業(yè)地產(chǎn)一度凋零。然而，隨著互聯(lián)網(wǎng)新技術(shù)不斷發(fā)展及新應(yīng)用不斷普及，以及電商產(chǎn)業(yè)逐步成熟，傳統(tǒng)商業(yè)開(kāi)始適應(yīng)這種競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，開(kāi)始了線上線下的互動(dòng)融合，慢慢形成新商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局。近年來(lái)，傳統(tǒng)商業(yè)一反過(guò)去被電商強(qiáng)烈打壓的不利競(jìng)爭(zhēng)局面，開(kāi)始煥發(fā)出新的活力。
另一方面，互聯(lián)網(wǎng)電商在經(jīng)過(guò)多年的經(jīng)營(yíng)以后，也開(kāi)始往線下走，開(kāi)始落地，建設(shè)線下實(shí)體店，為客戶用戶增加消費(fèi)體驗(yàn)，拓展新的傳統(tǒng)渠道。電商企業(yè)落地成為一個(gè)新的趨勢(shì)和方向，這也為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來(lái)一股新力量。在未來(lái)，無(wú)論是線上的企業(yè)往線下走，還是傳統(tǒng)的企業(yè)往線上發(fā)展，都將成為一種趨勢(shì)，線上線下高度融合，孕育出商業(yè)新物種，標(biāo)志著"新商業(yè)"、"新零售"時(shí)代來(lái)臨，作為基礎(chǔ)設(shè)施的商業(yè)地產(chǎn)，也將迎來(lái)新的發(fā)展周期。馬云曾經(jīng)提出未來(lái)一二十年新零售、新制造、新金融、新技術(shù)，新能源等"五新"時(shí)代正在逐步成為現(xiàn)實(shí)。
4、商業(yè)地產(chǎn)的"商業(yè)價(jià)值"被長(zhǎng)期忽視，導(dǎo)致行業(yè)內(nèi)"價(jià)格低洼"現(xiàn)象凸顯，成為抄底的最好機(jī)會(huì)。
最近10年來(lái)，住宅房地產(chǎn)高速發(fā)展帶來(lái)巨大紅利，住宅需求空間大，增值潛力大，開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售及投資炒房等局面都非?；鸨?，在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)形成"一枝獨(dú)秀"的局面，各路資金紛紛涌入住宅市場(chǎng)，"炒房"的熱潮此起彼伏，這種現(xiàn)象導(dǎo)致了商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入"冷凍期"。城市商業(yè)隨著住宅一起開(kāi)發(fā)，大都出現(xiàn)去化困難、存量增大，因而增值空間受限，導(dǎo)致大多數(shù)"商業(yè)"的價(jià)值被嚴(yán)重低估。同時(shí)，互聯(lián)網(wǎng)電商的沖擊也使得傳統(tǒng)商業(yè)受到擠壓，讓商業(yè)地產(chǎn)的投資收益大幅降低，商業(yè)地產(chǎn)由此進(jìn)入發(fā)展的"低潮期"。這種情況使很多人堅(jiān)信，商業(yè)地產(chǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有住宅的投資價(jià)值，無(wú)論是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，還是商業(yè)地產(chǎn)的投資者，都表現(xiàn)為信心不足。加上商業(yè)地產(chǎn)"大資金、長(zhǎng)周期、低收益"的壓力，許多商業(yè)地產(chǎn)商迫于環(huán)境和資金壓力，紛紛低價(jià)拋售商業(yè)物業(yè)，清盤(pán)退出甚至被破產(chǎn)清算。
以此相反，基于對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)基本面的長(zhǎng)期看好，近年來(lái)一些外來(lái)資本與財(cái)團(tuán)，被國(guó)內(nèi)龐大的消費(fèi)市場(chǎng)和未來(lái)巨大的發(fā)展空間所吸引，開(kāi)始瞄準(zhǔn)了這一領(lǐng)域。在整體國(guó)力上升，居民消費(fèi)力不斷提高，內(nèi)需引擎啟動(dòng)的最佳節(jié)點(diǎn)，國(guó)外資本偷偷來(lái)襲，大規(guī)模低價(jià)吃進(jìn)國(guó)內(nèi)一線城市、以及中心城市、強(qiáng)二線城市等繁華地段的優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，悄然抄底中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)。最近2年在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域外資動(dòng)作頻頻，2018年上海商業(yè)房地產(chǎn)收購(gòu)中，外資就占去了一半，2019年國(guó)外財(cái)團(tuán)更加活躍，在北京、上海、西安、鄭州、杭州、南京等城市，許多地標(biāo)建筑被收割，其中，諸如國(guó)際私募巨頭黑石集團(tuán)、新加坡嘉德置地等表現(xiàn)都十分搶眼。
商業(yè)地產(chǎn)所具有的商業(yè)經(jīng)營(yíng)屬性，決定了其本身能夠創(chuàng)造出新的價(jià)值。當(dāng)住宅房地產(chǎn)逐步飽和，發(fā)展行將見(jiàn)頂，失去了"炒"的空間，也就失去它的投資價(jià)值，最終將回歸到居住屬性，這時(shí)，屬于商業(yè)地產(chǎn)的黃金時(shí)代就會(huì)來(lái)臨。14億人口的龐大消費(fèi)市場(chǎng)一旦被激發(fā)，內(nèi)需成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主力引擎，商業(yè)地產(chǎn)就將創(chuàng)造出更高的商業(yè)價(jià)值。這才是房地產(chǎn)行業(yè)得以實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期、穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入，真正具有長(zhǎng)期投資價(jià)值的終極目標(biāo)。
商業(yè)地產(chǎn)的全新時(shí)代已經(jīng)悄悄開(kāi)啟，我們的投資理念也到了該轉(zhuǎn)變的時(shí)候了。那么，面對(duì)未來(lái)這種可能發(fā)生的新變局，老百姓手頭的資金應(yīng)該做如何投資，手頭有固定資產(chǎn)的人，又將如何進(jìn)行資產(chǎn)配置呢？
如果住房問(wèn)題還沒(méi)有解決的人，手上有資金，自然先解決住房問(wèn)題。如果已經(jīng)解決好了住房問(wèn)題，且手頭上有多套房子的人，就可以考慮在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)出售多余的房子，同時(shí)尋找合適的機(jī)會(huì)，適當(dāng)進(jìn)行一些商業(yè)資產(chǎn)的配置。今天的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，或許是未來(lái)10年最好的入市時(shí)機(jī)，就像是20年前~10年前配置住宅房產(chǎn)那樣，它的價(jià)值會(huì)在未來(lái)逐步釋放，成為最有價(jià)值的投資方向。那么，如何進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的投資呢？
簡(jiǎn)單易行的方法，就是跟著那些大財(cái)團(tuán)大投資商的步伐走。目前，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域有三波人馬能夠做到精準(zhǔn)投資：一是國(guó)際大財(cái)團(tuán)、大基金所投資的大型商業(yè)設(shè)施項(xiàng)目；二是國(guó)際頂尖運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，以及國(guó)內(nèi)著名的商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)運(yùn)作的商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目；三是著名開(kāi)發(fā)商、國(guó)內(nèi)外大品牌開(kāi)發(fā)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。他們資本雄厚、目光敏銳、經(jīng)驗(yàn)豐富，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)往往有化腐朽為神奇的能力，跟緊他們走，成功的概率會(huì)大大提高。
尤其要注意的是，商業(yè)地產(chǎn)不能盲目投資，看看那些大資本，收購(gòu)的無(wú)一例外都是最優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)的投資比住宅房產(chǎn)要難的多，要求投資人具有更高的專(zhuān)業(yè)知識(shí)能力和更多投資經(jīng)驗(yàn)。當(dāng)前的情況，大部分城市中有很多商業(yè)爛資產(chǎn)，也有很多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，如何去識(shí)別，這將考驗(yàn)著投資人的眼力。如果不具備這方面的豐富經(jīng)驗(yàn)，不建議投資者去做這方面的冒險(xiǎn)嘗試。
李嘉誠(chéng)投資邏輯大揭底，商業(yè)地產(chǎn)"王者歸來(lái)"
從發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)發(fā)展歷程來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)終將成為房地產(chǎn)行業(yè)的主流，也是其最終的價(jià)值所在。也許等到有一天幡然醒悟的時(shí)候，國(guó)內(nèi)很多最優(yōu)質(zhì)的商業(yè)資產(chǎn)已經(jīng)成為別人的囊中之物，這或許就是"成長(zhǎng)的代價(jià)"?；谏厦娴?點(diǎn)論述，可以確定的是，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的未來(lái)已來(lái)，呈現(xiàn)出新的潛力蟄伏狀態(tài)、蓄勢(shì)待發(fā)，這正是李嘉誠(chéng)家族重返內(nèi)地，投資抄底商業(yè)地產(chǎn)的深層邏輯。
是時(shí)候重新審視商業(yè)地產(chǎn)了。說(shuō)到這里，又想起馬云的一句話：許多人面對(duì)商機(jī)，看不見(jiàn)、看不起、看不懂、來(lái)不及。商機(jī)大都如此，當(dāng)別人看不見(jiàn)、看不起的時(shí)候，你看到了才是機(jī)會(huì)，而當(dāng)所有人都知道這是機(jī)會(huì)的時(shí)候，這個(gè)機(jī)會(huì)也許早就過(guò)了紅利期。在房地產(chǎn)的發(fā)展史上，最終能夠持續(xù)創(chuàng)造價(jià)值的只有商業(yè)地產(chǎn)，住宅的居住屬性決定了它只是消費(fèi)品。當(dāng)國(guó)內(nèi)住宅市場(chǎng)的"炒房時(shí)代"過(guò)去之后，如果還想在房地產(chǎn)行業(yè)再掘金，商業(yè)地產(chǎn)將會(huì)成為不二之選。
文章來(lái)源：原點(diǎn)觀察
