代建，與其說是賺錢的業(yè)務(wù)，不如說是避險(xiǎn)的工具

2018年以來，綠城中國(guó)代建項(xiàng)目取得的合同銷售面積逐步超過投資項(xiàng)目合同銷售面積，成為中國(guó)最大的代建企業(yè)。在此之前，也有越來越多的房企開始提出輕資產(chǎn)模式，這一模式受到了越來越多房企的青睞。

到底什么輕資產(chǎn)模式？本文將重點(diǎn)研究輕資產(chǎn)模式中的商業(yè)代建模式，并主要解決以下幾個(gè)問題：

1、 什么是輕資產(chǎn)模式？

2、 為什么商業(yè)代建會(huì)受到越來越多房企的青睞？

3、 經(jīng)過幾年的發(fā)展，商業(yè)代建目前的現(xiàn)狀如何？

4、 商業(yè)代建模式中，企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力是什么？

5、 商業(yè)代建模式未來的機(jī)會(huì)在哪？

一、輕資產(chǎn)模式VS重資產(chǎn)模式

1、輕資產(chǎn)模式在房地產(chǎn)行業(yè)廣泛應(yīng)用

輕資產(chǎn)模式最早是由麥肯錫咨詢公司在給上海光明乳業(yè)公司做戰(zhàn)略規(guī)劃的時(shí)候提出的。

那么，何為“輕資產(chǎn)”呢？

“輕資產(chǎn)”是相對(duì)“重資產(chǎn)”而言的，通常在組建一個(gè)公司或?qū)嵤┮粋€(gè)投資項(xiàng)目的時(shí)候，廠房、設(shè)備、原材料等生產(chǎn)工具樣樣俱全，必須要投入很多的啟動(dòng)資金，這就屬于“重資產(chǎn)”。

而所謂的“輕資產(chǎn)”則偏向于無形資產(chǎn)，其中就包括：企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)、規(guī)范流程管理、治理制度、各方面的資源（物力資源、人力資源、客戶資源）、企業(yè)品牌等的應(yīng)用。

最經(jīng)常用來說明“輕重資產(chǎn)模式”經(jīng)營(yíng)的例子就是淘寶和京東的經(jīng)營(yíng)模式了，其中淘寶屬于“輕資產(chǎn)模式”，主要充當(dāng)平臺(tái)功能，所有的商品都來自平臺(tái)上的商家，而非自營(yíng)，賺取的是平臺(tái)的服務(wù)費(fèi)，抽取傭金。

而京東除了充當(dāng)平臺(tái)之外，更擁有自營(yíng)商品和京東物流，賺取的不僅僅是平臺(tái)的服務(wù)費(fèi)，還包括商品的差價(jià)和快遞費(fèi)等等，因此相對(duì)于淘寶來說，京東的屬于重資產(chǎn)模式。

對(duì)比發(fā)現(xiàn)，雖然京東的盈利渠道更廣，但缺點(diǎn)也顯而易見，自己囤商品不僅需要較多的成本，還要租賃倉(cāng)庫(kù)，需要更多的人力，其投資力度可見一斑，承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也更大。

因此，可以說，輕資產(chǎn)的核心并不是實(shí)實(shí)在在的東西，而是一些看上去“虛”的東西。而這些“虛”資產(chǎn)占用資金少，顯得輕便、靈活，這就是輕資產(chǎn)模式的優(yōu)勢(shì)。

輕資產(chǎn)模式在地產(chǎn)領(lǐng)域也有廣泛應(yīng)用。

根據(jù)不同的項(xiàng)目主體大體上可以概括為兩類：一類是運(yùn)營(yíng)類的輕資產(chǎn)模式，主要是持有類項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)，例如商辦類項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)和產(chǎn)業(yè)類項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)；另一類是開發(fā)類的輕資產(chǎn)模式，根據(jù)資產(chǎn)的輕重程度可以分為商業(yè)代建和小股操盤模式。

在國(guó)內(nèi)，幾乎沒有完全輕資產(chǎn)的房企，主要以輕重并舉的方式推動(dòng)，輕重模式體現(xiàn)在項(xiàng)目層面上。

運(yùn)營(yíng)類輕資產(chǎn)模式比較典型的企業(yè)有萬達(dá)商業(yè)、大悅城等企業(yè)，開發(fā)類有綠城中國(guó)、建業(yè)地產(chǎn)等企業(yè)。當(dāng)然萬達(dá)和大悅城等運(yùn)營(yíng)類輕資產(chǎn)模式的典型企業(yè)在開發(fā)階段有時(shí)候也會(huì)參與。

兩種類型的輕資產(chǎn)模式中，運(yùn)營(yíng)類模式是在商辦類項(xiàng)目招商運(yùn)營(yíng)管理階段，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司在沒有項(xiàng)目股權(quán)的前提下，為委托方的項(xiàng)目提供貼標(biāo)、招商、物業(yè)管理、活動(dòng)籌劃等服務(wù)，最終賺取品牌服務(wù)費(fèi)、租金抽成等收入，服務(wù)費(fèi)和抽成比例由運(yùn)營(yíng)公司和委托方共同商議。

開發(fā)類模式顧名思義是在開發(fā)階段，開發(fā)商在無股權(quán)或者小股權(quán)的前提下，為委托方提供貼標(biāo)、項(xiàng)目的開發(fā)、銷售甚至包括后期的物業(yè)管理等服務(wù)，最終收入為服務(wù)費(fèi)，具體金額會(huì)跟項(xiàng)目銷售額掛鉤，例如綠城管理的收入大概為總銷售額的5%。

在地產(chǎn)行業(yè)輕資產(chǎn)模式細(xì)分起來多樣，其中商業(yè)代建模式作為開發(fā)類輕資產(chǎn)模式的重要組成部分，被越來越多的開發(fā)商用來提升規(guī)模，擴(kuò)大市占率等。本文將重點(diǎn)對(duì)開發(fā)類商業(yè)代建模式進(jìn)行研究（以下未做特殊說明的“代建”均為“商業(yè)代建”）。

2、2014年輕資產(chǎn)模式被提升到戰(zhàn)略層面

我們認(rèn)為，商業(yè)代建模式其實(shí)是在企業(yè)對(duì)行業(yè)未來發(fā)展誤判的情況下興起的。為什么這么說呢？

上文交代的很清楚，輕資產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)在于投入低，風(fēng)險(xiǎn)低。

但劣勢(shì)也很明顯，這種模式下，房企只能充當(dāng)服務(wù)方，賺取的是服務(wù)費(fèi)，是一種勞動(dòng)所得。相比于重資產(chǎn)，享受不到資產(chǎn)增值的收益，但同時(shí)也不會(huì)承擔(dān)資產(chǎn)貶值的風(fēng)險(xiǎn)。

因此對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)來說，輕資產(chǎn)模式在什么時(shí)候應(yīng)用收益最大？當(dāng)然是市場(chǎng)無上漲空間，資產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定或者調(diào)整的情況下收益最大。

而這一年恰恰是行業(yè)低谷期2014年，代建作為輕資產(chǎn)模式中的重要組成部分，正式被提升到戰(zhàn)略層面。

縱觀我國(guó)地產(chǎn)領(lǐng)域輕資產(chǎn)模式的發(fā)展歷史，真正成型成勢(shì)的時(shí)間不超過五年。

早在2014年左右，萬達(dá)作為中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)的龍頭，率先提出通過輕資產(chǎn)模式，并于2016年開業(yè)的50個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)中超過20個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目；

綠城早在2005年以政府代建的模式首次進(jìn)入代建領(lǐng)域，2010年9月，綠城組建國(guó)內(nèi)首家以“政府代建、商業(yè)代建、資本代建”為核心模式的專業(yè)房產(chǎn)開發(fā)管理公司，即“綠城房產(chǎn)建設(shè)管理有限公司”，并于2016年首次在年報(bào)中披露代建項(xiàng)目的銷售情況，而根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)周期推算，大多是在2014年至2015年獲取的項(xiàng)目。

萬達(dá)和綠城作為我國(guó)地產(chǎn)行業(yè)輕資產(chǎn)模式的先行者，從兩家企業(yè)的發(fā)展來看，我們可以看出，房地產(chǎn)領(lǐng)域真正開始應(yīng)用輕資產(chǎn)模式，并把輕資產(chǎn)模式上升到戰(zhàn)略高度的時(shí)間是在2014年前后。雖然在此之前有所提及或參與，但企業(yè)的態(tài)度更多的是賺取額外收益，并沒有把它上升到戰(zhàn)略的高度。

再結(jié)合2014年，行業(yè)被普遍認(rèn)為“房地產(chǎn)的黃金時(shí)代已經(jīng)過去，白銀時(shí)代到來”，也就是前文提到的輕資產(chǎn)模式收益最大的時(shí)候。

在這種背景下，輕資產(chǎn)模式應(yīng)勢(shì)而起，正式被房企提升到戰(zhàn)略層面。而這種判斷被無情的“打臉”，緊接著，2015年下半年，一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)率先崛起，短短一年內(nèi)，不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格幾乎翻番。

反觀這段時(shí)間的萬達(dá)和綠城錯(cuò)失良機(jī)，規(guī)模和利潤(rùn)停滯不前，甚至出現(xiàn)下降。因此我們認(rèn)為輕資產(chǎn)模式是在企業(yè)對(duì)行業(yè)未來發(fā)展誤判下的產(chǎn)物。若萬達(dá)和綠城未卜先知，地產(chǎn)行業(yè)在2015年將迎來上升周期，相信他們肯定不會(huì)花費(fèi)大量精力尋求輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。

在企業(yè)的誤判下，輕資產(chǎn)模式被房企提升到戰(zhàn)略高度。

然而開啟輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的企業(yè)為什么會(huì)發(fā)展放緩？這要從輕資產(chǎn)模式的特點(diǎn)說起。

 

二、偽輕資產(chǎn)模式大行其道

真輕資產(chǎn)模式難成規(guī)模

通過研究地產(chǎn)行業(yè)輕資產(chǎn)模式的發(fā)展歷史，我們認(rèn)為2014年前后，輕資產(chǎn)模式提升到企業(yè)戰(zhàn)略層面。經(jīng)過將近5年的發(fā)展，目前的發(fā)展現(xiàn)狀可以用一句話概括，“偽輕資產(chǎn)模式大行其道，真輕資產(chǎn)模式難成規(guī)模”。

1、偽輕資產(chǎn)模式大行其道

將一個(gè)輕資產(chǎn)模式運(yùn)作的項(xiàng)目拆分來看，主要需要四個(gè)參與主體，分別為投資商、開發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商和服務(wù)商。

作為商業(yè)代建企業(yè)，主要以開發(fā)為核心能力賺取利潤(rùn)，同時(shí)依靠品牌和溢價(jià)賺取額外收益，此外，還可以通過自身的品牌影響力鏈接投資商、運(yùn)營(yíng)商和服務(wù)商，通過輕資產(chǎn)的模式形成企業(yè)自己的生態(tài)圈。

但是現(xiàn)實(shí)是代建企業(yè)大多通過收購(gòu)或者組建非開發(fā)商職責(zé)的公司，除了賺取開發(fā)階段的服務(wù)費(fèi)和品牌溢價(jià)等收入外，還通過其他產(chǎn)業(yè)鏈方面賺取收入。

雖然看似企業(yè)的收入渠道拓寬了，收入規(guī)模也更大了，但是實(shí)則這種模式已經(jīng)開始偏離輕資產(chǎn)模式了。

通過收購(gòu)和入股的方式，自身的資產(chǎn)也更重了，承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也就相應(yīng)增加。我們稱這種模式為“偽輕資產(chǎn)”模式。

而目前市場(chǎng)上的輕資產(chǎn)代建企業(yè)大多是偽輕資產(chǎn)的模式，例如，金地代建，在投資端，金地旗下的穩(wěn)盛投資、穩(wěn)盈財(cái)富及金誠(chéng)信小貸等金融平臺(tái)可為項(xiàng)目公司提供前端資金渠道解決方案，在這個(gè)過程中，金地是在把項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)與旗下的金融平臺(tái)捆綁在一起。

還如建業(yè)集團(tuán)，2019年，建業(yè)集團(tuán)為布局輕資產(chǎn)大手筆收購(gòu)裝配式建筑公司，以16.5億元收購(gòu)天津中民筑友，在產(chǎn)業(yè)鏈的布局上，實(shí)則加重了企業(yè)資產(chǎn)。即使公司走輕資產(chǎn)模式，也難改負(fù)債率居高不下的窘境。

這類輕資產(chǎn)模式，通過產(chǎn)業(yè)鏈的完善，為委托方提供更多的服務(wù)，賺取更加多元化的利潤(rùn)。但是其實(shí)也加重了自身資產(chǎn)，承擔(dān)了更多風(fēng)險(xiǎn)。能夠通過自身品牌鏈接產(chǎn)業(yè)鏈，形成生態(tài)圈的企業(yè)才真正具備完全輕資產(chǎn)的能力。

2、真輕資產(chǎn)模式難成規(guī)模

行業(yè)中，真正能算得上的真輕資產(chǎn)模式運(yùn)作的企業(yè)要數(shù)綠城了。然而即使綠城作為代建領(lǐng)域的“老大”，他的日子真的好過嗎？

從銷售規(guī)模上看，2016年至2018年，投資項(xiàng)目合約銷售額和加上代建項(xiàng)目總合約銷售額年化復(fù)合增長(zhǎng)率分別為2.8%和17.2%，主要依賴代建項(xiàng)目提升規(guī)模。

反觀萬科、碧桂園，均實(shí)現(xiàn)近翻倍的增長(zhǎng)，連一向穩(wěn)健的中海也走在綠城的前面。自從中交入股綠城之后，其負(fù)債率和融資成本均降至行業(yè)較低水平，新董事會(huì)成員加入，公司歷史遺留問題基本已經(jīng)肅清，然而公司規(guī)模仍停滯不前，其中，代建是一個(gè)很重要的原因。

（1）代建限制自身實(shí)際規(guī)模發(fā)展

對(duì)于代建企業(yè)來說，其核心競(jìng)爭(zhēng)力在于品牌，能夠?qū)崿F(xiàn)產(chǎn)品溢價(jià)，能夠?qū)崿F(xiàn)代建方和委托方共贏。

因此，代建企業(yè)非常重視或者說愛惜企業(yè)的品牌，尤其對(duì)于貼牌的項(xiàng)目。為了確保每一個(gè)項(xiàng)目都能成功，代建方的相關(guān)技術(shù)人員必須要親力親為，嚴(yán)把產(chǎn)品關(guān)、質(zhì)量關(guān)。

因此，在開發(fā)銷售的流程上面，商業(yè)代建并貼標(biāo)的項(xiàng)目與自己投資的項(xiàng)目唯一區(qū)別在于，誰擁有項(xiàng)目的所有權(quán)，誰承擔(dān)主要的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，而在其他的開發(fā)流程方面基本完全一樣。

也就是說，商業(yè)代建項(xiàng)目的完工等同于做完自己投資的項(xiàng)目，唯一的區(qū)別在于商業(yè)代建不占用公司的資金，實(shí)現(xiàn)零風(fēng)險(xiǎn)的擴(kuò)張。

但是問題在于，人錢地是構(gòu)成房企的三要素，當(dāng)代建占用大量人力的時(shí)候，即使資金和土地資源充足的情況下，自然也會(huì)影響自己投資項(xiàng)目的擴(kuò)張速度。

此外，當(dāng)代建項(xiàng)目規(guī)模越來越大時(shí)，勢(shì)必會(huì)增加企業(yè)的管理難度。

正如綠城一樣，公司投資的項(xiàng)目和代建項(xiàng)目不能放開手去干，一方面要顧忌代建項(xiàng)目的人力，例如綠城代建只接自己深耕區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目，因?yàn)榇ㄒ残枰獙I(yè)化的團(tuán)隊(duì)，為單個(gè)代建項(xiàng)目組建團(tuán)隊(duì)得不償失。

另一方面又需擔(dān)心投資項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)。

因此我們看到，雖然代建規(guī)模取得適當(dāng)?shù)脑鲩L(zhǎng)，但公司自己投資的項(xiàng)目規(guī)模在行業(yè)大增長(zhǎng)的情況下仍停滯不前，而是將更多的人力和精力投入到代建領(lǐng)域。

（2）限價(jià)政策阻礙代建模式的發(fā)展

本輪調(diào)控政策以來，多地開啟新房銷售限價(jià)的政策，尤其是一些熱點(diǎn)的城市。對(duì)于代建模式來說，其核心競(jìng)爭(zhēng)力是可以做溢價(jià)。

在地價(jià)高企，房企利潤(rùn)空間被嚴(yán)重壓縮的情況下，沒有溢價(jià)的代建難以為繼。因?yàn)樵谶@過程中，代建企業(yè)的品牌能力即使能讓企業(yè)跑量，但在利潤(rùn)空間本不充足的前提下抽取代建分成，是很難實(shí)現(xiàn)的。

因此在限價(jià)政策的背景下，代建模式的優(yōu)勢(shì)并不明顯，核心競(jìng)爭(zhēng)力很難發(fā)揮。

雖然企業(yè)可以選擇進(jìn)入不限價(jià)的城市，但是限價(jià)不得不說是阻礙代建模式發(fā)展的一個(gè)重要因素。需要企業(yè)進(jìn)入城市更加謹(jǐn)慎，發(fā)展?jié)摿Υ蟮某鞘蟹秶M(jìn)一步縮小，還要擔(dān)心未來潛在的政策風(fēng)險(xiǎn)。

此外，雖然根據(jù)億翰的觀點(diǎn)，限價(jià)有可能成為首批被放開的調(diào)控政策，但由于本輪政策調(diào)控的穩(wěn)定性以及目前市場(chǎng)的平穩(wěn)性，短期內(nèi)，多數(shù)城市調(diào)控難放開。

因此，我們認(rèn)為限價(jià)政策或?qū)⒁欢螘r(shí)間內(nèi)存在并阻礙代建模式的發(fā)展。

（3）代建模式潛在風(fēng)險(xiǎn)不可小覷

都說代建模式的優(yōu)勢(shì)是風(fēng)險(xiǎn)小，但是這僅僅停留在資金層面、現(xiàn)金流層面，更多的是指經(jīng)營(yíng)層面風(fēng)險(xiǎn)小，而其蘊(yùn)藏的非經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)不可小覷。

與傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)銷售不同的是，代建模式的企業(yè)更多的是充當(dāng)乙方，是一種B2B的經(jīng)營(yíng)模式，而且涉及的金額都是以“億”計(jì)。

而傳統(tǒng)的B2C模式的客戶是購(gòu)房者，群體足夠分散，單價(jià)多以“百萬”計(jì)。相比于B2B模式，它的風(fēng)險(xiǎn)被分散，化整為零。

這種風(fēng)險(xiǎn)分散的好處在于對(duì)非經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的分散，例如，道德風(fēng)險(xiǎn)。

當(dāng)代建企業(yè)最高管理者出現(xiàn)道德問題，受到社會(huì)輿論的公開抵制，這種情況下對(duì)于委托方來說，由于未來潛在的不確定性風(fēng)險(xiǎn)，并涉及巨額資金，而不會(huì)選擇出現(xiàn)道德問題的代建企業(yè)。

而對(duì)于B2C的模式來說，消費(fèi)者群體廣泛，只要你的產(chǎn)品足夠好，價(jià)格有優(yōu)勢(shì)，那么銷售問題也不會(huì)太大。

當(dāng)代建企業(yè)面臨這類風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候，不單是靠賣項(xiàng)目回籠現(xiàn)金流這么簡(jiǎn)單，更何況，代建企業(yè)也無項(xiàng)目可賣。

 

三、合理運(yùn)用代建模式可以帶來先發(fā)優(yōu)勢(shì)

綜上所述，代建模式存在幾個(gè)明顯的短板。

一是有形無實(shí)，利潤(rùn)率高但實(shí)際利潤(rùn)少。代建模式的權(quán)益基本為零，即使千億的銷售額，按照綠城的標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)際入賬約為5%為50億元，其他企業(yè)恐怕還做不到這個(gè)比例。剔除成本，實(shí)際利潤(rùn)恐怕少之又少，很難與通過杠桿擴(kuò)張的開發(fā)模式相比。

二是增加管理成本，阻礙重資產(chǎn)規(guī)模的發(fā)展。其中萬達(dá)和綠城就是最好的例子。

三是限價(jià)政策下優(yōu)勢(shì)難發(fā)揮。若限價(jià)政策長(zhǎng)期存在，并往外擴(kuò)延，企業(yè)的代建規(guī)模可能會(huì)越做越小。

四是存在較高的非經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)。

結(jié)合四大短板和優(yōu)勢(shì)，我們發(fā)現(xiàn)，與其說代建模式是賺錢的業(yè)務(wù)，不如說它是避險(xiǎn)的工具，避的是市場(chǎng)周期的風(fēng)險(xiǎn)。

首先，代建模式相對(duì)于開發(fā)模式來說，真的不賺錢；其次代建模式投資小，可以規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

眾所周知，地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)典型的周期性行業(yè)，因此通過準(zhǔn)確判斷市場(chǎng)周期，并通過重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)兩種模式相結(jié)合的方式可以有效規(guī)避周期風(fēng)險(xiǎn)。

怎么理解這句話？在傳統(tǒng)的開發(fā)模型中，人、錢、地是房企的三大要素。

在上行周期中，房企缺錢、缺地、缺人，但一切都可以解決，企業(yè)可以通過招聘、融資、加大投資來實(shí)現(xiàn)。

但在下行周期中，企業(yè)“人”這一要素將會(huì)過剩，這就是每當(dāng)下行周期都會(huì)出現(xiàn)大量房企裁員。

但如果通過代建模式（或者輕資產(chǎn)模式）來平衡，將有效規(guī)避了市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，一是資產(chǎn)價(jià)格下跌的風(fēng)險(xiǎn)，二是人才過剩的風(fēng)險(xiǎn)，并為企業(yè)帶來額外收入。

在這過程中，也會(huì)有效規(guī)避掉代建模式的短板，例如花費(fèi)人力、非經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等短板。當(dāng)上升周期來臨的時(shí)候，合理平衡好代建模式的規(guī)模，企業(yè)將占據(jù)天時(shí)地利人和的先發(fā)優(yōu)勢(shì)。

因此，合理平衡輕重資產(chǎn)模式，兩條腿走路可以走得更好，走得更遠(yuǎn)。