產(chǎn)業(yè)園區(qū)的六種玩法和升級(jí)路徑

2019，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的江湖，依然無比的喧囂與浮華。

群雄逐鹿、百家爭鳴、各有千秋，是如今產(chǎn)業(yè)園區(qū)的常態(tài)。沒有普世的成功模式，沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，也沒有固定的模板！成功的園區(qū)各有其獨(dú)特的亮點(diǎn)與打法。

但在行業(yè)和市場的跌宕與調(diào)整中，產(chǎn)業(yè)園區(qū)悄然發(fā)生著一場多維度、多層次的變革，鼓角爭鳴之中，如何能用一種謀勢、謀局的宏大視野與長遠(yuǎn)眼光去判斷產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的未來？如何淬煉自身的競爭利器，真正踏踏實(shí)實(shí)將自身的模式與競爭力做強(qiáng)、做實(shí)、做透？無疑能夠在中國產(chǎn)業(yè)與園區(qū)變革洪流中獲取重要的一席之地。

總體而言，國內(nèi)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)玩法有6個(gè)層次，您的園區(qū)處于哪種玩法與階段呢？

 一、初級(jí)玩法 

園區(qū)開發(fā)商招商運(yùn)營的主要收入來源，前期是物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、租金，后期是廣告運(yùn)營收益。地理位置基本都是原本工業(yè)區(qū)或偏僻的區(qū)域，獲益的方式主要是微薄的租金。

招商中不限種類行業(yè)、規(guī)模、只求招來進(jìn)駐即可，忽視了產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)和未來長遠(yuǎn)打算，缺乏后期獲益的來源。典型例子就是很多工業(yè)園、擅改商的普通辦公寫字樓，甚至不少存在違建狀態(tài)，消防設(shè)施未必符合。

招商來的企業(yè)普遍是所謂輕資產(chǎn)的電商、微小企業(yè)，產(chǎn)業(yè)門檻幾乎無，只要不是違法經(jīng)營，不會(huì)影響其他入駐企業(yè)的利益或影響園區(qū)的安全即可。當(dāng)然一分錢辦一分事，缺乏配套公共設(shè)施和服務(wù)娛樂設(shè)施，固化為單純工作上班場所，生活工作配套嚴(yán)重不足，運(yùn)營基本無，商業(yè)業(yè)態(tài)基本無。

與其他工業(yè)園、辦公商業(yè)寫字樓同質(zhì)化嚴(yán)重，競爭力缺乏，招商的鎩手锏是割讓房租、水電費(fèi)和物業(yè)減免，依賴租金優(yōu)勢吸引客戶入住。

最后，若企業(yè)自身效應(yīng)不好，損失也不過是裝修費(fèi)用，成本低廉，很多業(yè)者基本都是屬于二房東性質(zhì)，實(shí)在不行再次流轉(zhuǎn)走人。

 二、中級(jí)玩法 

招商中同樣是葷素不忌，產(chǎn)業(yè)類型不忌、產(chǎn)業(yè)規(guī)模等限制門檻幾乎沒有，建筑為單純的普通寫字樓，辦公業(yè)態(tài)也較為高端，較低端玩法更為高大上，也提供一些基礎(chǔ)的公共配套服務(wù)。

這些辦公寫字樓從一開始，就已經(jīng)不同于低端玩法的簡單廠房裝修而成或低端寫字樓從建筑形態(tài)上已經(jīng)從規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)角度更偏向正規(guī)商業(yè)寫字樓；同時(shí)，地理區(qū)位也偏向市區(qū)的較偏僻中心位置，或城郊中心位置。

這些寫字樓同質(zhì)化也十分嚴(yán)重，業(yè)主對(duì)招商運(yùn)營沒有明確的認(rèn)識(shí)，以商業(yè)業(yè)態(tài)為主，對(duì)產(chǎn)業(yè)沒有任何門檻（除了某些特定的電子城之類），幼兒娛樂、青少年培訓(xùn)、餐飲等紛紛進(jìn)駐其中，一般也有自己的停車場，規(guī)模較低端玩法更大一些。

獲益的方式主要還是租金，物業(yè)管理費(fèi)及一些停車場收費(fèi)之類。

 三、高級(jí)玩法 

這類玩法已經(jīng)開始有一些產(chǎn)業(yè)的門檻要求了，招商引資不再饑不擇食。

但是普遍門檻也較低，大多數(shù)是一些咨詢服務(wù)公司為主，研發(fā)機(jī)構(gòu)很少，但也產(chǎn)生了一定產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，提供較為齊全的生活工作配套。

所在的地理區(qū)位一般為市區(qū)的重點(diǎn)區(qū)域或次中心為主，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑方案已經(jīng)是高端的辦公寫字樓。開發(fā)商為利用產(chǎn)業(yè)規(guī)模優(yōu)勢，采取組團(tuán)模式，向政府爭取一些優(yōu)惠的產(chǎn)業(yè)政策，為各個(gè)產(chǎn)業(yè)方申請(qǐng)優(yōu)惠政策。

與地方政府合作行政服務(wù)大廳，共同集中為眾多小微企業(yè)共同同質(zhì)化需求，集中為小微企業(yè)一攬子解決招聘、稅務(wù)、行政等一系列紛繁雜亂的工作，節(jié)省小微企業(yè)成本。

為企業(yè)提供環(huán)保審批、項(xiàng)目備案、注冊(cè)登記、建設(shè)手續(xù)、消防手續(xù)等，為企業(yè)辦理營業(yè)執(zhí)照年檢、法律咨詢、合同審查、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、發(fā)展基金、稅務(wù)申報(bào)、水電、車輛駕照年檢、員工子女入學(xué)、戶口遷移、房屋租賃等相關(guān)配套服務(wù)。

產(chǎn)業(yè)方可享受便捷優(yōu)質(zhì)轉(zhuǎn)移的服務(wù)、避免不必要的成本、免于不必要的政府溝通關(guān)系、享受政府和開發(fā)商一些優(yōu)惠政策。開發(fā)商則獲得穩(wěn)定租金現(xiàn)金流、一些簡單初級(jí)配套增值服務(wù)，位于重點(diǎn)城市的可以發(fā)行REITS。

這個(gè)階段的園區(qū)開發(fā)商招商是一般的企業(yè)，對(duì)企業(yè)的種類、規(guī)模有一定的要求，但是對(duì)產(chǎn)業(yè)的趨勢脈絡(luò)發(fā)展及產(chǎn)業(yè)聚集特性不了解。一般而言，越是相關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)聚集在一起，越能發(fā)揮產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，越能相互帶動(dòng)發(fā)展。

 四、超高級(jí)玩法 

這類玩法，對(duì)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)有較高的門檻。

園區(qū)開發(fā)商聚集金融機(jī)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)配套為企業(yè)解決投融資及擔(dān)保服務(wù)、共同實(shí)驗(yàn)室、代為招聘、代辦申請(qǐng)優(yōu)惠政策、良好的公共配套、企業(yè)交流合作平臺(tái)、同一個(gè)企業(yè)管理軟件等，提供財(cái)務(wù)資助、市場推廣、協(xié)助各地合作伙伴、上市孵化、風(fēng)險(xiǎn)投資、入股入駐企業(yè)等，與產(chǎn)業(yè)企業(yè)獲得共同成長的收入。

解決滿足企業(yè)采購、研發(fā)、設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、物流、營銷、售后等各環(huán)節(jié)需求、滿足企業(yè)員工居住、生活、工作、娛樂需求，政府也獲得提升本地產(chǎn)值稅收、市民就業(yè)、完善公共服務(wù)、城市形象、領(lǐng)導(dǎo)政績等需求。

項(xiàng)目本身的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)已經(jīng)是從產(chǎn)業(yè)角度出發(fā)，有一定的要求。

• 硬件方面提供：公用研發(fā)實(shí)驗(yàn)室、孵化中心、檢測認(rèn)證中心、展示交易中心、商務(wù)會(huì)議中心、公共服務(wù)中心，生活服務(wù)中心等。
• 軟件提供服務(wù)：咨詢、保險(xiǎn)、會(huì)計(jì)、稅務(wù)、電子商務(wù)、信貸、人力資源、廣告；產(chǎn)品經(jīng)銷、產(chǎn)品展示、產(chǎn)品維修、行政管理、承建外包、物流倉儲(chǔ)、出版發(fā)行、公司代理、知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)等等。

這個(gè)階段的開發(fā)商可以申請(qǐng)容積率突破、一般情況下規(guī)劃功能改變、優(yōu)惠地價(jià)了。獲益則更多來源于深度的增值服務(wù)，一般城市的項(xiàng)目也可以發(fā)行REITS及上市融資。

園區(qū)開發(fā)商招商已經(jīng)有意識(shí)到產(chǎn)業(yè)集聚的效應(yīng)，入駐產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度已經(jīng)較高，相互帶動(dòng)發(fā)展能力較高，在產(chǎn)業(yè)業(yè)內(nèi)具有一定的影響，足夠令當(dāng)?shù)卣槍?duì)性的制定一些產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策。但對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢，產(chǎn)業(yè)動(dòng)態(tài)掌握不夠明晰，很難與產(chǎn)業(yè)企業(yè)共同成長，從產(chǎn)業(yè)企業(yè)成長中獲益。

 五、特級(jí)玩法 

園區(qū)開發(fā)商成立相關(guān)產(chǎn)業(yè)研究機(jī)構(gòu)或通過與國內(nèi)國際知名產(chǎn)業(yè)研究機(jī)構(gòu)合作。

持續(xù)跟蹤產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢的同時(shí)，研究政治經(jīng)濟(jì)大勢、區(qū)域及當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)文化、前沿技術(shù)等等，增強(qiáng)自身對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的判斷力、掌控產(chǎn)業(yè)發(fā)展脈絡(luò)，為提供產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略決策、新興產(chǎn)業(yè)研究規(guī)劃編制提供理論和現(xiàn)實(shí)支撐，為地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行合理產(chǎn)業(yè)定位。

分析掌控產(chǎn)業(yè)行業(yè)發(fā)展趨勢，可以有效的針對(duì)性拓展產(chǎn)業(yè)資源和產(chǎn)業(yè)定位。

比如說，要了解產(chǎn)業(yè)目前發(fā)展的階段，國內(nèi)外有哪些新的發(fā)展趨勢和動(dòng)向？產(chǎn)品的特點(diǎn)是什么？市場需要多大？主要客戶有哪些？競爭對(duì)手有哪些？所在國或地區(qū)賦予競爭對(duì)手哪些優(yōu)惠政策？

……

研究越深入透徹，越能針對(duì)性的幫扶培育企業(yè)更快成長，與企業(yè)共同成長。華夏幸福就是這種產(chǎn)業(yè)服務(wù)的佼佼者，業(yè)務(wù)收入在總收入的占比可以達(dá)到50%以上。

特級(jí)玩法的園區(qū)開發(fā)商非常注重產(chǎn)業(yè)定位，將所需合適產(chǎn)業(yè)順利落地，同時(shí)滿足地方政府及企業(yè)的現(xiàn)實(shí)需求，并用于指導(dǎo)產(chǎn)業(yè)招商，實(shí)現(xiàn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

與此同時(shí)，重視結(jié)合地方產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)、科研實(shí)力、資源的實(shí)際情況，切勿貪大求全。進(jìn)行差異化定位，需要結(jié)合當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)及產(chǎn)業(yè)規(guī)劃制定切合當(dāng)?shù)貙?shí)際的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃。任何脫離現(xiàn)實(shí)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的產(chǎn)業(yè)都將是無源之水，難以將產(chǎn)業(yè)順利落地。

產(chǎn)業(yè)順利落地后，還需不斷深入研究產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)，為產(chǎn)業(yè)打造更合理的產(chǎn)業(yè)氛圍，為其提供更方便的專業(yè)化服務(wù)，為其招攬上下游各種配套產(chǎn)業(yè)，做大做強(qiáng)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。

除了對(duì)產(chǎn)業(yè)企業(yè)提供細(xì)致入微的跟蹤服務(wù)外，還應(yīng)提供各種配套服務(wù)設(shè)施，為周邊提供居住、醫(yī)療、教育、康養(yǎng)、娛樂、政務(wù)等方面的配套服務(wù)。還應(yīng)迫切解決企業(yè)員工、人才子女、老年人等特殊需求的配套設(shè)施，比如托兒所、婦幼健康中心、養(yǎng)老中心、國際教育、國際醫(yī)療等配套設(shè)施為企業(yè)高級(jí)人才及普通員工解決后顧之憂，從而吸引更多人才，為產(chǎn)業(yè)做大做強(qiáng)提供人力資源保障。

這個(gè)階段的園區(qū)開發(fā)商可以與政府共同招商，申請(qǐng)更多的政府各種財(cái)政補(bǔ)貼及優(yōu)惠政策。比如直接申請(qǐng)國家核高基等重大科技專項(xiàng)補(bǔ)助扶持政策，可以申請(qǐng)低地價(jià)甚至無償?shù)貎r(jià)的商住用地開發(fā)反哺開發(fā)商前期投入了，甚至可以與政府共享產(chǎn)業(yè)園區(qū)的財(cái)政收入了，即便在三四線發(fā)行REITS已經(jīng)是常態(tài)，相關(guān)項(xiàng)目可以直接上市。

這個(gè)階段的園區(qū)開發(fā)商，已經(jīng)有深入的掌握產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢，產(chǎn)業(yè)定位已經(jīng)很清晰，已經(jīng)形成了與產(chǎn)業(yè)企業(yè)共謀發(fā)展的思路，與地方政府關(guān)系已經(jīng)是雨水交融，難分彼此。所在的位置在哪里，哪里就是中心。

 六、頂級(jí)玩法 

園區(qū)開發(fā)商整合美國硅谷、以色列、歐盟、新加坡、等國際化創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)資源；整合全球人才資源，組建國外獵頭挖掘國外技術(shù)人才。

借助這些專業(yè)產(chǎn)業(yè)的資深人才，舉辦各類論壇洽談會(huì)等方式，充分發(fā)揮人才的圈子資源優(yōu)勢，精準(zhǔn)對(duì)接細(xì)分行業(yè)，深入產(chǎn)業(yè)圈，挖掘產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)鍵企業(yè)；研究產(chǎn)業(yè)變遷趨勢，針對(duì)性分析產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移動(dòng)向、精準(zhǔn)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)產(chǎn)業(yè)企業(yè)和本地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)接；

與產(chǎn)業(yè)相關(guān)企業(yè)進(jìn)行市場信息共享、資源整合等與相關(guān)企業(yè)實(shí)現(xiàn)互惠互利，深度參與細(xì)分產(chǎn)業(yè)企業(yè)朋友資源圈，也可以借此了解企業(yè)發(fā)展難點(diǎn)，體會(huì)企業(yè)發(fā)展所需，有針對(duì)性的開展相關(guān)合作和服務(wù)。

聯(lián)合當(dāng)?shù)卣⒏咝！⒅髽I(yè)、中介機(jī)構(gòu)、國際投行等，實(shí)現(xiàn)國際資本、技術(shù)專利等高端創(chuàng)新要素的無縫對(duì)接，在各國成立科研中心、風(fēng)險(xiǎn)投資中心。

比如開發(fā)商與相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)投資基金、信托、證券、銀行等機(jī)構(gòu)合作，為優(yōu)質(zhì)企業(yè)提供搭建良好的投融資平臺(tái)，申請(qǐng)國家開發(fā)銀行高額授信，還可以與國務(wù)院科技部等新創(chuàng)重大科技轉(zhuǎn)型扶持政策。

同時(shí)，與國家科技部、教育部、證監(jiān)會(huì)等國家部委部委合作加強(qiáng)對(duì)科創(chuàng)企業(yè)的培育、跟蹤、篩選、孵化，助力企業(yè)上市，入股上市企業(yè)。借助上述資源挖掘外地獨(dú)角獸企業(yè)或具有技術(shù)優(yōu)勢的早期企業(yè)，分享其做大做強(qiáng)后的收益。

另一方面，成立產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金和專門實(shí)驗(yàn)室、免費(fèi)或減免費(fèi)用提供各類實(shí)驗(yàn)設(shè)備，為教授及各類博士人才提供實(shí)驗(yàn)實(shí)踐機(jī)會(huì)，減輕高科技初創(chuàng)企業(yè)的負(fù)擔(dān)，整合各類軍工、高校科研成果、實(shí)現(xiàn)科研成果轉(zhuǎn)化；通過采集國內(nèi)企業(yè)規(guī)模、技術(shù)等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)以及市場空間、上下游對(duì)接企業(yè)、合作需求等綜合信息，進(jìn)行技術(shù)和市場對(duì)接，為國內(nèi)外高科技企業(yè)的合作打下基礎(chǔ)。

這個(gè)階段園區(qū)開發(fā)商已經(jīng)不用花費(fèi)心思招商引資了，筑巢等待金鳳凰即可。主要獲益來自高科技企業(yè)上市的風(fēng)險(xiǎn)投資及各種牌照資源及政治地位。

這個(gè)階段的開發(fā)商不僅掌握了產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢與脈絡(luò)，與產(chǎn)業(yè)企業(yè)共同發(fā)展，國際化程度更高，突破空間物理的格局，走出中國；不僅與地方政府產(chǎn)生共鳴，也可以影響到國家某些產(chǎn)業(yè)政策，對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)甚至國家經(jīng)濟(jì)格局有一定的影響力。