從入門到精通,手把手教你地產(chǎn)如何融資

今年初以來，很多房企開始把融資工作并入到了投資拓展部門，這對于從前只用操心拿地的投拓狗來說，無疑大大增加了工作難度。

融資難已經(jīng)是當下地產(chǎn)行業(yè)的“主旋律”。而對于投拓部門來說，拿地階段的融資，更是難上加難。“解決了資金再解決拿地”，搞不定融資，報告寫的再好，也只能是白忙活。

可以說，融資是當前背景下，投拓狗們最需充電的一門課。

芽哥也是應投拓狗群內(nèi)的各位朋友需求，熬了兩個通宵梳理了一下最需學習的一些融資方式。（文章底部有進群方式，應大家要求，這一次不只接受投拓狗，還廣泛歡迎能夠給大家提供地產(chǎn)融資需求資方朋友）。

這篇文章非常適合大家轉(zhuǎn)載收藏，作為一份很好的復習資料。

銀行

國內(nèi)銀行體系流入房企的貸款包括房地產(chǎn)開發(fā)貸、并購貸、流動資金貸款、經(jīng)營性物業(yè)貸、政策性貸款和個人購房貸款。其中，房地產(chǎn)開發(fā)貸、并購貸是房企最主要的境內(nèi)銀行信貸融資工具。

目前大部分銀行嚴格收緊地產(chǎn)項目融資業(yè)務，從收緊之前“通過變通方式也能操作的前期融資業(yè)務”，到只能操作合規(guī)的“432”開發(fā)貸，再到目前理論上能操作開發(fā)貸卻已經(jīng)沒有額度的現(xiàn)狀（白名單開發(fā)商的額度幾乎已經(jīng)被開發(fā)商提前全部使用）

委托貸款

委托貸款屬于金融機構的居間業(yè)務，屬于表外業(yè)務。

1、2018年1月銀監(jiān)會發(fā)布新《委貸辦》，要求禁止一切具備貸款資質(zhì)的機構作為委托人，禁止一切受托管理的他人資金作為委托方。因此商業(yè)銀行委托貸款幾乎停滯。

開發(fā)貸

1、必須滿足“432”

2、16熱門城市住宅類開發(fā)貸受限：北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、南京、蘇州、無錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟南及成都受限至今。

3、非16個熱點城市以外的需要參考當?shù)卣{(diào)控政策

4、向大型房企傾斜，銀行對房地產(chǎn)企業(yè)實行名單制管理，大部分銀行會選擇前20強、前50強，前70強，個別銀行也會選擇前100強。

5、向調(diào)控方向傾斜，比如棚改貸等。

經(jīng)營性物業(yè)貸

開發(fā)商以所擁有的物業(yè)進行抵押融資，其物業(yè)用于對外出租并以所收取的租金作為還款來源的的貸款。

按照7~8年左右租金核定授信額，通過CMBS完成貸款流程，資金使用靈活。

并購貸

并購類型：受讓現(xiàn)有股權、承接債務、認購新增股權與收購資產(chǎn)。

1、四證齊全，并購貸款不得投向未足額繳付土地出讓金的項目，不得變相置換土地出讓金

2、應按照穿透原則，擬并購土地項目應該完成在建工程開發(fā)投資總額的25%以上

3、防范關聯(lián)企業(yè)借助虛假并購行為套取貸款資金，確保短款資金不被挪用。

舊改/城市更新貸

舊改所需貸款，對資金用途有明確規(guī)定，比如只能用于拆遷款和后續(xù)開發(fā)建設。

1、常規(guī)：控規(guī)已確定，單元規(guī)劃/專項規(guī)劃已完成審批通過。拆遷安置補償協(xié)議已簽訂，實施主體資格已確認

2、銀行底線：可貸款補繳土地出讓金。

債務融資工具

非金融企業(yè)債務融資工具包括短期融資券、中期票據(jù)和非公開定向債務融資工具（PPN），中期票據(jù)期限一般3-5年、短期融資券一般1年內(nèi)、而超短期融資券一般在270天以內(nèi)，PPN期限6個月至5年、以3年為主。中期票據(jù)是房企除公司債外第二大發(fā)債工具。

1、短期融資券和中期票據(jù)待償還總額分別不能超過公司凈資產(chǎn)40%。

2、可發(fā)行非金融企業(yè)債務融資工具的房企包括：央企21家平臺房企，境內(nèi)上市房企，省省會副省級單列市房企

信托

信托融資相對傳統(tǒng)銀行融資成本較高，但由于交易結構靈活，可根據(jù)地產(chǎn)開發(fā)的各階段設計相應的融資方案，資金使用便利、選擇面廣、數(shù)額巨大，一直是地產(chǎn)公司最為倚賴的融資手段之一。

大部分信托資金通過信托貸款或者帶回購條款的股權融資，投資房地產(chǎn)項目。

非標債權

信托貸款一般來說是作為銀行貸款的補充，由于銀行的資金比較便宜，所以銀行貸款是地產(chǎn)商的首選。但信托貸款作為銀行貸款的有益補充，可以突破銀行貸款的一些限制，包括：

1、資金用途限制：由于受托支付等監(jiān)管限制，銀行貸款資金使用上較為保守，而信托相對靈活很多

2、地域限制：銀行經(jīng)營具有地域性，地產(chǎn)商在開拓一個新城市業(yè)務時，可能需要與不熟悉的當?shù)胤中泻献鳎磐泄緹o此限制，可開展全國業(yè)務

3、額度限制：有時銀行已經(jīng)授信，限于貸款額度無法放款，或者銀行放款金額較低，信托公司可能在授信額度上可以加大

4、效率限制：銀行自營資金的審批和放款程序比較復雜，耗時較長，而信托公司內(nèi)部審批鏈條相對較短，效率高

信托貸款需滿足以下條件：

1、開發(fā)貸需滿足“432”

2、并購貸款和銀行并購貸款要求相同。

股權型

純股權類的房地產(chǎn)信托很少，一般都會引入一些增信措施，加入債的成分，也就是股債結合（混合型信托）、或者名股實債（債權類信托）

為規(guī)避信托股權被判令為債權（即名股實債），需規(guī)避以下三點：

1、投資人享受固定收益，且收益與公司運營完全脫節(jié)；

2、投資人與標的公司約定定期回購，不是以對賭的方式實現(xiàn)退出；

3、投資人在標的公司中不行使股東管理權。

通道業(yè)務

1、2108年1月銀監(jiān)會發(fā)布新《委貸辦》，要求禁止一切具備貸款資質(zhì)的機構作為委托人，禁止一切受托管理的他人資金作為委托方。

2、多家信托機構內(nèi)部已明確發(fā)文，停止通道業(yè)務。

房地產(chǎn)私募基金

一方面，房企的融資額度不再充裕，又難以通過銀行、信托等渠道獲得資金，于是地產(chǎn)基金成為其多層次融資渠道的有力補充;另一方面，隨著拿地的資金門檻越來越高，房企更傾向于尋找可以“合伙”的高凈值客戶，聯(lián)合開發(fā)、“抱團取暖”。

全面禁止直接債權投資

2018年1月，中基協(xié)發(fā)布《私募投資基金備案須知》：

1、全面停止私募基金借貨類業(yè)務，明股實債、明基實債、通過回購、第三方回購、對賭、定期分紅等形式向投資者承諾固定回報的保本保收益的投資方弐都被禁止。

2、明確2月12日之后在審又新増底層資產(chǎn)涉及借貨性質(zhì)的資產(chǎn)及其收（受）益權產(chǎn)品均不予備案。

2018年2月，中基協(xié)在北京召開“類 REITS業(yè)務專題研討會”：

確認在私募基金投資端、私募基金可以綜合運用股權、夾層、可轉(zhuǎn)債、符合資本弱化限制的股東借款等工具投資到被投企業(yè)，形成權益資本。

投資類型

雖然《私募投資基金備案須知》中限制了直接的股加債投資或通過SPV實現(xiàn)債部分的投資，但2018年1月23日中基協(xié)在北京召開“類REITs業(yè)務專題研討會”上卻明確表明允許私募基金綜合運用股權、夾層、可轉(zhuǎn)債、符合資本弱化限制的股東借款等工具投資到被投企業(yè)，形成權益資本。

1、開發(fā)型投資：對目標房地產(chǎn)開發(fā)項目進行投資股權投資；

2、收租型投資：長期持有收租型物業(yè)，尋求物業(yè)的長期穩(wěn)健經(jīng)營收益。目前，房地產(chǎn)私募基金已涉足住宅、購物中心、辦公樓、城市綜合體、工業(yè)地產(chǎn)等各個房地產(chǎn)領域；

3、不良資產(chǎn)處置型投資：投資收購銀行的不良信貸資產(chǎn)（房地產(chǎn)），通過資產(chǎn)直接轉(zhuǎn)讓或改造后轉(zhuǎn)讓等方式尋求資產(chǎn)的增值。

資金允許用途

1、住宅類：支付土地款禁止；可用于一級土地開發(fā)、支付拆補款、清租、土地管理、開發(fā)建設資金、建設和內(nèi)部裝修等；

2、長租公寓運營：政策鼓勵；

3、存量物業(yè)股權收購：禁止通過基金直接收購物業(yè)受限先投資某公司，由該公司收購目標物業(yè)，或者認購LP股份；

4、城市更新/舊城改造以及棚戶改造：政策鼓勵；

5、不良資產(chǎn)及其收益權：政策鼓勵，備案時需明確說明不良資產(chǎn)的來源問題，非批量即3戶以下的不良資產(chǎn)包私募可參與。

券商

券商投行業(yè)務

公司債：

1、2018年五月，包括碧桂園、富力等地產(chǎn)“紅籌股”等，交易所已出“無異議函”的公司債申請，突然被“中止”了。有的已路演完畢，開始簿記投資者名錄，準備打款了，也被叫停了。過去吸納地產(chǎn)公司債的金主們，險資、私募、信托和基金子公司等等，現(xiàn)在不能繼續(xù)加倉地產(chǎn)投資了。“從目前狀況來看，房地產(chǎn)企業(yè)公司債幾乎停擺”。

2、最新消息，重新放開公司債（只能用于借新還舊）

企業(yè)債：

1、嚴格制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券融資,用于業(yè)性房地產(chǎn)項目(用于保障性住房、棚戶區(qū)改造、安性住房項目除外)。

2、鼓勵住房租賃類項目上報。

券商基金子公司業(yè)務

1、自有物業(yè)REITS、類 REITS、CMBS

要求：AA評級,一二線城市

2、物業(yè)費收費權ABS

要求：AA+評級,建議非轉(zhuǎn)租賃業(yè)態(tài)

3、購房尾款ABS

要求：AA評級以上、前50強地產(chǎn)商、住宅業(yè)態(tài)為主，一二線城市土地儲備豐富，在建/在售項目數(shù)量多

4、房屋租賃類 REITS

要求：AA評級,一二線城市，政策鼓勵方向,可儲架,后續(xù)裝資產(chǎn)分批發(fā)行CMBS

5、租金收益權ABS

要求：AA+評級,建議非轉(zhuǎn)租賃業(yè)態(tài)

6、供應鏈金融保理ABS

要求：AA+評級，不增加房企有息負債,扶持中小企業(yè)，未來發(fā)展前景巨大，與信用借款類似,沒有強抵押

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