做投拓，必須要懂的知識點！趕緊對照看一看

作為項目投資者，對我們來說地和資金都是至關(guān)重要的。

在拿地的過程中，我們經(jīng)常會出現(xiàn)很多疑問，比如：什么樣的土地是可以直接建設(shè)獲取的，是合法的，什么樣的是不合法的，是需要調(diào)整規(guī)劃的。

今天我們就跟大家聊一聊。

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我們先來了解一下項目是否合法，是否符合規(guī)劃的問題。

最新《土地管理法》中，又一次強調(diào)了土地利用的合法合規(guī)問題。比如：第四條中強調(diào)國家實行土地用途區(qū)管制制度。

國家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地，我們一定要按照國家的規(guī)定來執(zhí)行，我們?nèi)魏雾椖康拈_發(fā)，都必須符合土地利用總體規(guī)劃確定的用途，否則將視為違法占用行為，投資風險是比較大的。

目前國家對違法建設(shè)占用打擊力度非常強大，我們一定要在源頭避免這部分風險。

關(guān)于土地投資，必須要嚴格按照國家規(guī)定的土地用途來建設(shè)項目。我們必然要了解一下土地用途區(qū)都包含什么內(nèi)容，哪些區(qū)域是可以建設(shè)的，哪些區(qū)域是不能建設(shè)的，下面我們詳細介紹一下：

土地用途區(qū)管制制度，分為土地用途區(qū)和建設(shè)用地管制區(qū)兩個部分。今天我們主要了解一下何為土地用途區(qū)。

土地用途區(qū)就是將規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地劃分為不同的特定的土地利用分區(qū)，并規(guī)定其不同的土地用途管制規(guī)則。其實就是同一種用途的土地歸結(jié)到一起劃定為一個利用區(qū)。

02

我國土地用途區(qū)分為以下幾種：

基本農(nóng)田保護區(qū)：是為對基本農(nóng)田進行特殊保護和管理劃定的區(qū)域，全部由基本農(nóng)田地塊組成。

基本農(nóng)田這個區(qū)域，我們房企是不能擅自占用或者改變土地用途的，更不能開發(fā)項目，依靠我們自身的力量，很難或是不可能占用基本農(nóng)田進行開發(fā)。

只有國家能源、交通、水利、軍事設(shè)施等重點建設(shè)項目選址確實難以避讓永久基本農(nóng)田才可以占用基本農(nóng)田，但是還需要辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)，并且要進行基本農(nóng)田補劃，占多少補多少，同時要落實嚴格的占補平衡制度。

過去，有人可能說可以通過規(guī)劃修改的手段來調(diào)整基本農(nóng)田布局，現(xiàn)在此路已堵，最新《土地管理法》再一次為這個操作方式敲響了警鐘。

我們在項目選址的時候，首先要全面分析土地利用狀況，分析土地規(guī)劃用途，確定是否地塊為基本農(nóng)田，避免浪費太多精力調(diào)研考察測算，最后還不能開發(fā)，不能投資。

一般農(nóng)地區(qū)：這個區(qū)域主要是由耕地、園地、畜禽水產(chǎn)養(yǎng)殖地和設(shè)施農(nóng)用地組成。

如果我們考察的項目，現(xiàn)狀是耕地、園地、林地，規(guī)劃也為耕地、園地、林地，那么我們的項目就是位于一般農(nóng)地區(qū)。

項目位于一般農(nóng)地區(qū)，是不可以直接項目建設(shè)的。想建設(shè)，我們必須要通過修改規(guī)劃的方式和手段來調(diào)整項目地塊規(guī)劃用途，將農(nóng)地區(qū)調(diào)整為城鎮(zhèn)建設(shè)用地區(qū)（后期會提到）。

但是規(guī)劃修改的前提是必須具備新增建設(shè)用地指標，將新增建設(shè)用地指標做布局的修改和調(diào)整，保障我們項目的合法落位。

林業(yè)用地區(qū)：就是由規(guī)劃林地組成的區(qū)域。如果我們項目占用為一般林地，當下也是不能直接建設(shè)的。一般情況下我們可以通過修改規(guī)劃的方式，將林地修改為建設(shè)用地。

不過要強調(diào)一點：如果我們的項目建設(shè)占用為國家林區(qū)、省級林區(qū)或是重要的公益林，則是禁止建設(shè)占用的，也是不能修改規(guī)劃的。

所以，林地是否可以建設(shè)，還是要分析當前地塊林地的層級。

牧業(yè)用途區(qū)：是由人工牧草地和天然牧草地組成的區(qū)域。

如果我們的開發(fā)項目占用人工牧草地或是一般的草地，則是可以通過修改規(guī)劃，將草地調(diào)整為建設(shè)用地，推進項目落位，保障項目合法。

如果我們的項目涉及天然牧草地，很難修改規(guī)劃，很多地區(qū)天然牧草地一般屬于禁止建設(shè)區(qū)域，選址要避開禁止建設(shè)區(qū)域，降低項目投資風險。

城鎮(zhèn)村建設(shè)用地區(qū)：我們開發(fā)商最喜歡的區(qū)域，如果我們的項目在此區(qū)域，最起碼土地規(guī)劃這一關(guān)是過去了，是符合國家用途管制要求的，想建設(shè)，在土規(guī)領(lǐng)域是合法的。

這個區(qū)域一般主要由城鎮(zhèn)建設(shè)用地和農(nóng)村居名點組成，屬于允許建設(shè)區(qū)。以前我們項目建設(shè)涉及城鎮(zhèn)建設(shè)用地比較多，那么未來隨著集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市步伐的推進，農(nóng)村居名點也將成為我們新的土地利用方式。

獨立工礦區(qū)：包括獨立于城鎮(zhèn)村建設(shè)用地區(qū)之外、規(guī)劃期間不改變用途和列入規(guī)劃的采礦、能源、化工、環(huán)保等建設(shè)用地，也位于允許建設(shè)區(qū)。

據(jù)說有的地區(qū)可以在獨立工礦區(qū)搞旅游開發(fā)項目，具體問題具體分析，以地方要求為準。

生態(tài)環(huán)境安全控制區(qū)：這個區(qū)域?qū)儆诮菇ㄔO(shè)的區(qū)域，想要開發(fā)建設(shè)幾乎不可能。

本區(qū)域主要為河湖及其蓄滯洪區(qū)、重要水源保護區(qū)、其他為維護生態(tài)環(huán)境安全需要進行特殊控制的區(qū)域。我們在項目選址的時候，一定要避開此區(qū)域，避免后期項目建設(shè)遭遇阻攔。

以上就是我們在項目開發(fā)選址過程中經(jīng)常遇到的幾類土地用途。

我們在投資拓展的過程中，還是要選擇在第一時間判斷土地利用總體規(guī)劃圖，判斷我們的項目位于哪個用途區(qū)，是否可以建設(shè)。如果當下不能建設(shè)，是否可以通過修改規(guī)劃建設(shè)。

了解土地規(guī)劃問題，了解相關(guān)國土知識，一定會給我們在項目發(fā)展的過程中提供很多便利，降低很多風險，希望對大家的工作有幫助。