我做商業(yè)地產(chǎn)的25條心得

 

1、其實(shí)商家比我們更懂商業(yè)，更懂得什么地方讓他進(jìn)來就可以賺錢。招商手冊的內(nèi)容一定是商家關(guān)注的內(nèi)容，如果商家并不關(guān)注的問題寫了很多，那他們就會(huì)認(rèn)為你很虛，很虛就沒有信任感。你要打開商家的心扉首先是取得認(rèn)同，因此招商手冊一定要去做商家所要關(guān)注的問題。

 

2、招商很重要的步驟，就是要做好商業(yè)項(xiàng)目品牌落位。

 

3、有的商業(yè)項(xiàng)目招商很難做，最最關(guān)鍵的是這個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的價(jià)值。價(jià)值大的，商家愿意來，價(jià)值小的，商家就不愿意來。所以招商前，必須要知道商業(yè)項(xiàng)目的價(jià)值。

 

4、城市的交通條件有三個(gè)層面：宏觀的、中觀的跟微觀的。宏觀的：海陸空客運(yùn)站。為什么去研究這些？中國越來越富，特別是省會(huì)城市，他會(huì)發(fā)展休閑商業(yè)，發(fā)展旅游商業(yè)，就要考慮到他有沒有海陸空客運(yùn)的條件，可以導(dǎo)入外來消費(fèi)客群。

 

5、商業(yè)需要有人來支撐消費(fèi)，最后是要消費(fèi)者掏口袋來買單的，如果消費(fèi)者不買單，商家就是被你騙進(jìn)來，后面也是要逃走。

 

6、你們不要以為萬達(dá)的東西都是成功的，他也有很多失敗的項(xiàng)目。因?yàn)樗挥幸粭l產(chǎn)品線，相比之下，華潤集團(tuán)有三條產(chǎn)品線。

 

7、縣級(jí)市人口的數(shù)量都不夠，就區(qū)位、交通跟人口這三個(gè)要素沒有辦法跟省會(huì)城市相比。

 

8、用四個(gè)維度來判斷商業(yè)的價(jià)值，第一個(gè)叫做區(qū)位價(jià)值，第二個(gè)叫做交通價(jià)值，第三個(gè)叫做商圈價(jià)值，第四個(gè)叫做資源價(jià)值。

 

9、商業(yè)項(xiàng)目的成敗不僅僅是甲方或者是代理方可以決定的，還要有商家，最后還要有消費(fèi)者。消費(fèi)者不認(rèn)可的話，前面策劃被吹得再大，消費(fèi)者不買單，這些策劃都是沒有用的。

 

10、有些公司之所以能夠做好項(xiàng)目是因?yàn)闀?huì)判斷。好的項(xiàng)目去碰，不好的項(xiàng)目不碰，因?yàn)榛ㄔ俅罅庖矝]有辦法改變基礎(chǔ)客觀的事實(shí)。

 

11、要在短期內(nèi)要迅速的讀懂一個(gè)城市，怎么做？一個(gè)項(xiàng)目一個(gè)項(xiàng)目的給我收?qǐng)D。

 

12、交通，一定是跟商圈的輻射相關(guān)，如果說我們的項(xiàng)目在這個(gè)核心點(diǎn)的話，他的輻射能力應(yīng)該是360度的輻射。但是碰到哪些情況他的輻射一定是受阻的？第一種是河流，第二個(gè)是鐵路，第三種綠化帶。

 

13、交通對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的價(jià)值很重要。但哪種交通的價(jià)值最大？是地鐵！現(xiàn)在很多省會(huì)城市，包括省的直轄市都會(huì)有地鐵的規(guī)劃。

 

14、對(duì)于一些發(fā)展相對(duì)比較遲緩的城市，如果要拿地，一定要拿地鐵上交會(huì)站的站點(diǎn)，而且是比較核心的，這種位置都是好位置！

 

15、我們北京APM商場，他是不是在金角的位置，就像一個(gè)扇子一樣，他的眼睛的受視面都可以看到。我們做商業(yè)有一句話是老祖宗留給我們的：金角銀邊草肚皮。

 

16、連接城市主干道的是邊上的次干道，每一個(gè)城市都有市民出行的次干道，稱作“市民出行的主干道”，但是在道路等級(jí)上是次干道。這種干路上面做商業(yè)項(xiàng)目，那他的商業(yè)價(jià)值就大。

 

17、核心商圈的范圍是多少，半徑是500米，直徑就是1000米，超過了一公里之外，就是這個(gè)核心商圈的邊緣。核心商圈的邊緣做一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，你覺得會(huì)有吸引力嗎？消費(fèi)者有很多個(gè)項(xiàng)目可以選擇，他干嘛要跑到一個(gè)很遠(yuǎn)的項(xiàng)目去？

 

18、商業(yè)項(xiàng)目定位有三步曲，第一步要搞清商圈的性質(zhì)，第二步要確定商業(yè)的類別，第三步則是確定商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營功能。

 

19、城市的等級(jí)越高，商圈的級(jí)別就越高，商業(yè)項(xiàng)目的價(jià)值也會(huì)隨之增高。

 

20、商業(yè)消費(fèi)的四大內(nèi)容分為：零售購物、餐飲美食、休閑娛樂、服務(wù)配套，不僅在國內(nèi)是這樣，國外的商業(yè)也都是這四個(gè)業(yè)態(tài)，只是品質(zhì)與規(guī)模的不同。

 

21、影響招商的五大因素分為：城市等級(jí)、地理位置、交通條件、人口數(shù)量質(zhì)量和建筑物業(yè)。有的項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)的不好，就會(huì)影響室內(nèi)的動(dòng)線，建筑結(jié)構(gòu)一旦定下來了，招商的情況就會(huì)被永遠(yuǎn)的制約。

 

22、開發(fā)區(qū)的項(xiàng)目有的好做，有的卻又很難做，重點(diǎn)就在于城市的功能是不是完善。如何分辨哪些是功能完善的新區(qū)呢？要從三個(gè)方面來入手：第一個(gè)就是看行政中心在不在新區(qū)里，第二個(gè)要看城市文化中心，第三個(gè)則是居民的居住功能，城市配套是否完善。

 

23、經(jīng)營商家是否愿意進(jìn)入商業(yè)項(xiàng)目，最關(guān)注的是什么？第一是地理位置——商圈的核心位置是否符合選址要求，第二是交通條件：地鐵上蓋/交通樞紐/方便快速到達(dá)，第三是消費(fèi)人口——是否人口密集區(qū)，輻射多遠(yuǎn)，第四是建筑物業(yè)——是否是現(xiàn)代購物中心，可以借勢商場人流。

 

24 、商家愿意不愿意進(jìn)入商業(yè)項(xiàng)目，他最關(guān)心的是什么？就是能賺錢！

 

25、招商手冊怎么做？你得觸摸商家入駐意愿，準(zhǔn)備需要的資料內(nèi)容。