以銷售為導(dǎo)向的住區(qū)型商業(yè)街發(fā)展現(xiàn)狀、相比特色主題商業(yè)街，住區(qū)型商業(yè)街是城市中存在最多的商業(yè)形態(tài)，而在住區(qū)型商業(yè)街中，絕大多數(shù)又以銷售為導(dǎo)向，這類的產(chǎn)品該如何處理也是開發(fā)商比較棘手且關(guān)注的問題。本文，就對其目前所存在的客觀問題進行分析，并探討該如何發(fā)展。

　　而在城市的眾多街道中，那些歷史文化感豐富、建筑風格獨特、公共設(shè)施便捷、業(yè)態(tài)多元化、交易活動發(fā)生頻繁的街道更容易形成商業(yè)氛圍，也就是我們今天所見的商業(yè)街，如：巴黎的香榭麗舍大街、紐約的曼哈頓第五大道、北京的王府井、上海的南京路等，由眾多商店、餐飲店、服務(wù)店共同組成的街市，是多功能、多業(yè)態(tài)的商業(yè)集合體，既反映了城市的繁榮，也濃縮了城市的人文。

　　相比特色主題商業(yè)街，住區(qū)型商業(yè)街是城市中存在最多的商業(yè)形態(tài)，而在住區(qū)型商業(yè)街中，絕大多數(shù)又以銷售為導(dǎo)向，這類的產(chǎn)品該如何處理也是開發(fā)商比較棘手且關(guān)注的問題，那么筆者接下來就對其目前所存在的客觀問題進行分析，并探討該如何發(fā)展。

　　由于住區(qū)型商業(yè)街帶有濃厚的住宅底商特征，開發(fā)商為平衡資金，多以分割的方式將物業(yè)進行銷售，從而導(dǎo)致大部分項目缺乏整體規(guī)劃與統(tǒng)一管理，難以形成統(tǒng)一運營模式。與國外成熟的商業(yè)模式相比，以銷售為主的住區(qū)型商業(yè)街不僅在意識形態(tài)上存有一定的差距，在產(chǎn)品打造上更容易陷入誤區(qū)，具體表現(xiàn)為以下幾個方面：

　　業(yè)態(tài)難控：由于住區(qū)型商業(yè)街多以銷售為主，注定了商業(yè)街在業(yè)態(tài)及品牌選取方面的不可控。導(dǎo)致住區(qū)型商業(yè)街在后期運營上面臨“通病”——業(yè)態(tài)自由發(fā)展：多以小吃店、便利店等生活服務(wù)類為主，商業(yè)功能單乏味，難以對消費者形成獨特的吸引力；品質(zhì)難以保證：以本土快餐小吃、配套商戶為主，品牌級次較低，無法與消費者日益增長的消費需求相匹配。

　　而這些將給住區(qū)型商業(yè)街帶去一串連鎖反應(yīng)，即：消費者不買賬→投資客日漸喪失信心→后期開發(fā)的商業(yè)產(chǎn)品滯銷。那么，以銷售為主的住區(qū)型商業(yè)街究竟應(yīng)該如何打造？

　　一般而言，以銷售為導(dǎo)向的住區(qū)型商業(yè)街在開發(fā)過程中需要同時滿足開發(fā)商、投資者、商戶、消費者這幾種角色的不同需求，而如何處理他們之間的矛盾，平衡好其之間的關(guān)系，需要從以下方面著手：

、精準的前期定位。

        業(yè)態(tài)是商業(yè)產(chǎn)品前期定位的外在表現(xiàn)之一。因此，商業(yè)街在業(yè)態(tài)落位上既需要滿足消費者多元化的需求，還應(yīng)與定位保持一致：對于家庭生活型街區(qū)，業(yè)態(tài)選取應(yīng)側(cè)重于生活零售、家庭餐飲、生活服務(wù)、兒童相關(guān)等方面；對于時尚休閑型街區(qū)，則應(yīng)側(cè)重于潮流零售、文創(chuàng)、主題餐飲、特色休閑娛樂的設(shè)置。

　　目前絕大多數(shù)的住區(qū)型商業(yè)街定位大同小異，導(dǎo)致項目在業(yè)態(tài)布置上趨同，不過，運營者可采取一些小策略，可在常規(guī)業(yè)態(tài)下加入一些“特色”元素，設(shè)置一些更具風情的亮點業(yè)態(tài)……不但突出商業(yè)街的主題，增強商業(yè)街的獨特性，而且能讓商業(yè)街更具外向吸引力。前文提到的“電影”主題商業(yè)街，為了能讓業(yè)態(tài)與電影的主題相呼應(yīng)，筆者為項目規(guī)劃了包括影院、電影主題餐廳、主題酒店、酒吧、攝影工作室等在內(nèi)的一系列特色業(yè)態(tài)，讓消費者從味覺、聽覺、視覺多個感官角度感受長春電影的文化氛圍。

、主力店帶動租售。

　　在過往案例中，位于遠郊新區(qū)的遠洋·時光海就依靠主力店的驅(qū)動成功突圍。項目規(guī)劃了迪卡儂+大型超市為主的主力店組合，起到的商業(yè)合力作用成功吸引了眾多品質(zhì)商戶的進駐——韓國三大咖啡品牌之一的“zoo coffee”東北首家旗艦店落戶于項目，融合中西文化的海鮮酒樓“北香食府”也順利入駐……形成了主力店逐級帶動商業(yè)街發(fā)展的優(yōu)質(zhì)模式。而與遠洋·時光海相似，以銷售為主的山西陽泉濱河新天地項目同樣采取主力店驅(qū)動的策略，通過引進沃爾瑪、北國商城等主力店，帶動了麥當勞、金寶貝等品質(zhì)商戶緊隨其后進駐項目。可見，主力店相當于商業(yè)街區(qū)的引擎，能夠有效帶動租售，并對其發(fā)展起到推波助瀾的作用。

、尺度適宜的產(chǎn)品。

　　首先，從整體宏觀角度來講，商業(yè)街的尺度應(yīng)該以消費者的步行活動為參照。消費者所關(guān)注的縱向范圍主要集中在建筑首層，對二層以上的感覺并不敏感；而橫向關(guān)注范圍一般在20米之內(nèi)，超過20米寬的商業(yè)街，消費者很可能只關(guān)注街道一側(cè)的店鋪，不會在超20米寬的街道內(nèi)“之”字前行；從建筑高度與街道比例來看，街寬宜在樓高的1/2-1之間。

　   任何商業(yè)項目的成功都離不開人的因素。對于以銷售為導(dǎo)向的住區(qū)型商業(yè)街來講，購買店鋪的多數(shù)業(yè)主并非商業(yè)經(jīng)營者，而是投資者，其并不考慮租戶的品牌實力、業(yè)態(tài)是否與項目定位、規(guī)劃對應(yīng)，從而導(dǎo)致商業(yè)街在日后出現(xiàn)經(jīng)營無序、品牌參差不齊的狀態(tài)。此時，更需要一支專業(yè)的運營團隊，統(tǒng)一規(guī)劃、集中管理，以保證商業(yè)項目的良好品質(zhì)與口碑。