萬達(dá)要變“輕”了

萬達(dá)要變“輕”了
王健林董事長應(yīng)邀參加深圳證券交易所第八期“創(chuàng)業(yè)家思享匯”，發(fā)表主題為“萬達(dá)的輕資產(chǎn)模式”演講，首次完整地闡述了萬達(dá)的輕資產(chǎn)模式。
萬達(dá)是全球領(lǐng)先的不動產(chǎn)企業(yè)，2015年持有物業(yè)面積能做到世界規(guī)模最大。圍繞不動產(chǎn)的發(fā)展，萬達(dá)也延伸到其它許多產(chǎn)業(yè)。基于對房地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢的分析，從去年開始萬達(dá)進(jìn)行全面轉(zhuǎn)型。轉(zhuǎn)型方向從空間上看，要從國內(nèi)企業(yè)發(fā)展成為跨國企業(yè);從內(nèi)容上看，要從以房地產(chǎn)為主的企業(yè)轉(zhuǎn)型為高科技服務(wù)業(yè)企業(yè)。
什么是重資產(chǎn)?萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的主要產(chǎn)品是城市綜合體，這種產(chǎn)品模式就是建設(shè)一個(gè)大型萬達(dá)廣場，旁邊配套建設(shè)一些寫字樓、商鋪、住宅等，把配套物業(yè)進(jìn)行銷售，用銷售產(chǎn)生的現(xiàn)金流投資持有的萬達(dá)廣場。因?yàn)橹袊鴽]有支持長期不動產(chǎn)投資的金融產(chǎn)品，所以萬達(dá)只能以“售”養(yǎng)“租”。萬達(dá)廣場建成后自己持有經(jīng)營，全部租金收益歸萬達(dá)，這種模式叫重資產(chǎn)。
什么是輕資產(chǎn)?投資建設(shè)萬達(dá)廣場，全部資金別人出，萬達(dá)負(fù)責(zé)選址、設(shè)計(jì)、建造、招商和管理，使用萬達(dá)廣場品牌和萬達(dá)全球獨(dú)創(chuàng)的商業(yè)信息化管理“慧云”系統(tǒng)。所產(chǎn)生的租金收益萬達(dá)與投資方按一定比例分成。這是一種全新模式，萬達(dá)去年開始研發(fā)，現(xiàn)在已開始運(yùn)行。這就是萬達(dá)廣場輕資產(chǎn)模式。
萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型方向要以輕資產(chǎn)為主。截至2014年，萬達(dá)已開業(yè)109個(gè)萬達(dá)廣場，今年還要再開業(yè)26個(gè)，屆時(shí)持有物業(yè)面積將超過2500萬平米。今年開業(yè)的萬達(dá)廣場全部是重資產(chǎn)，因?yàn)槿f達(dá)廣場從選址、談判、設(shè)計(jì)、拿地到開業(yè)的建設(shè)周期3年左右，今年計(jì)劃開業(yè)的項(xiàng)目都無法再改為輕資產(chǎn)。但是2016年萬達(dá)計(jì)劃開業(yè)50個(gè)萬達(dá)廣場，其中超過20個(gè)是輕資產(chǎn)。2017年以后，萬達(dá)將保持每年至少開業(yè)50個(gè)萬達(dá)廣場的速度，其中40個(gè)以上是輕資產(chǎn)。萬達(dá)現(xiàn)在有9000多萬平方米的土地儲備，其中2000多萬平米規(guī)劃為萬達(dá)廣場等持有物業(yè)，還有7000萬平方米銷售物業(yè)。我們定了一個(gè)目標(biāo)，5年內(nèi)把這7000萬平米銷售物業(yè)消化掉，可能5年以后，萬達(dá)廣場將沒有重資產(chǎn)項(xiàng)目了。這意味著五年內(nèi)萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)將去房地產(chǎn)化，轉(zhuǎn)型為一家商業(yè)投資服務(wù)企業(yè)，類似于酒店管理公司，完全輕資產(chǎn)化。
今年底萬達(dá)開業(yè)的廣場將達(dá)到135個(gè)，規(guī)模全球第一，足夠大。如果萬達(dá)沒有遠(yuǎn)大目標(biāo)，完全可以自我滿足，僅憑租金自然增長就可以高枕無憂。但對于有近14億人口的中國消費(fèi)市場來說，我們的規(guī)模還是太小，要擴(kuò)大競爭優(yōu)勢，必須做得更大。重資產(chǎn)受制于房地產(chǎn)周期，市場火的時(shí)候房子賣得很好，現(xiàn)金回流很快，發(fā)展起來容易。但我們分析中國房地產(chǎn)已走到供需平衡的拐點(diǎn)，躺著掙錢的高利潤時(shí)代已經(jīng)過去，今后房地產(chǎn)要靠品牌、定價(jià)、營銷等方方面面都做得好才行。重資產(chǎn)模式雖然還能發(fā)展，但難度在加大。要快速擴(kuò)大規(guī)模，就要轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)。由于萬達(dá)廣場有品牌，很多機(jī)構(gòu)、個(gè)人都主動找萬達(dá)要求投資，萬達(dá)為什么不利用呢?現(xiàn)在有句名言:生意做得最牛的是拿別人的錢做自己的事。萬達(dá)要在五年之內(nèi)做到足夠大，徹底排斥掉競爭對手，萬達(dá)是在挖更寬更深的護(hù)城河。