主力店的常見誤區(qū)

主力店的常見誤區(qū)
大型的商業(yè)地項(xiàng)目往往是由多種業(yè)態(tài)形式整合而成的綜合體，主力店作為中堅(jiān)力量，憑借深入人心的品牌效應(yīng)，能夠提高M(jìn)all的影響力，同時(shí)自身也能吸引大量客流，帶動(dòng)周圍小商鋪的運(yùn)營。于是有些開發(fā)商認(rèn)為只要主力店入駐，就一定能拉動(dòng)項(xiàng)目整體效益，事實(shí)并不盡然。
在實(shí)際的商業(yè)地產(chǎn)招商、經(jīng)營中，國內(nèi)的開發(fā)商總是崇拜國際大型主力店，但是卻缺乏對(duì)國際大型主力店本身的業(yè)態(tài)研究，對(duì)國際大型主力店能帶來什么、要付出什么代價(jià)的認(rèn)識(shí)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足。這種認(rèn)識(shí)的誤區(qū)往往也是很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目失敗的原因。
以著名的主力店——沃爾瑪為例，我們來分析引入大型主力店的常見誤區(qū)：
對(duì)于超市大賣場這個(gè)業(yè)態(tài)來說，它本身就是以低價(jià)和銷售量取勝。即使是在賣場也是高中低檔各種品牌店。但對(duì)于沃爾瑪這個(gè)以最低價(jià)格獲得成功的公司來說，低成本和低價(jià)格更是它成功的核心。所以，大賣場本身就不意味著高檔商業(yè)，而是大眾化、中低端客戶為主。城市中心的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目非常適合做高檔商場，這樣才能充分發(fā)揮土地價(jià)值。
在賣場和高檔商場本質(zhì)上是商業(yè)的兩種業(yè)態(tài)。即使對(duì)于數(shù)十萬平方米的超大型的商業(yè)地產(chǎn)，比如Mall，引進(jìn)沃爾瑪?shù)鹊娘L(fēng)險(xiǎn)仍然很高。兩種業(yè)態(tài)放在一起就有問題了。北京的金源Mall的做法是將整個(gè)建筑分成幾組，一邊是超市，另一邊是高檔商場。
最可取的做法是東莞華南Mall，它們專門拿出一棟給外資超市。把它和其他商業(yè)分開。在國外，這些大型外資超市都是在城市郊區(qū)的高速公路邊，是一個(gè)獨(dú)立的建筑。而中國的沃爾瑪?shù)辏蠖嘉挥谑兄行模遗c高檔商場在一起。
沃爾瑪事實(shí)上的確能帶來人流，它開店的原則之一就是每天的人流正常在3萬人左右。
但是在一般的大型商業(yè)地產(chǎn)中，超市都會(huì)占據(jù)整層樓面，是獨(dú)立的一層。對(duì)整個(gè)商業(yè)來說，未必帶動(dòng)其他的商業(yè)。因?yàn)閬沓械娜肆魑幢厥瞧渌虡I(yè)的目標(biāo)客戶，他們不可能帶著一包食品和生活用品去逛其他的高檔消費(fèi)。在國外，這種業(yè)態(tài)一般都是獨(dú)立的建筑，而不會(huì)與其他商業(yè)在一起。
但是這些人絕不代表其他商業(yè)的人流，你不能指望買雞蛋的家庭主婦拿著雞蛋去買路易威登的皮包。超市的消費(fèi)人流和其他的業(yè)態(tài)不一樣，只是一些基本客戶，什么樣的業(yè)態(tài)適合和超市在一起呢？只能是一些低價(jià)的商品，比如萬通新世界小商品市場適合和這些超市在一起。
一般情況下，在沃爾瑪、家樂福超市邊的席鋪，大多是他們自己經(jīng)營或轉(zhuǎn)租的，都是一些消磨時(shí)間或互補(bǔ)性的商業(yè)，比如美甲、鮮花、快餐等。
現(xiàn)在，外資大型超市的商品種類越來越多，從洗發(fā)水、雞蛋、床、服裝、家用電器等樣樣齊全，它的低價(jià)會(huì)帶來極大的殺傷力，嚴(yán)重影響其他相關(guān)商業(yè)的銷售。
目前商業(yè)地產(chǎn)對(duì)外資零售招商 的普遍問題是：這些大賣場原則上都是以低價(jià)取勝，所以他們的成本承擔(dān)能力很有限。很多曾經(jīng)與沃爾瑪接觸過的開發(fā)商都抱怨說，它們的要價(jià)太低，租期也非常長。這很大程度上影響商業(yè)項(xiàng)目的整體租金回報(bào)。
很多開發(fā)商認(rèn)為，只要能引來沃爾瑪這個(gè)大品牌，整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的出租和出售都不用再發(fā)愁了。事實(shí)上，如果你要把自己的商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)作商鋪銷售，以沃爾瑪做廣告的風(fēng)險(xiǎn)可能更大。沃爾瑪這類大賣場客流專屬性極強(qiáng)，難以與其他商戶分享，其低價(jià)殺傷力更是其他周邊店鋪的極大威脅。不可能在它旁邊出現(xiàn)過旺的商鋪。而對(duì)于購買產(chǎn)權(quán)式商鋪的業(yè)主來說，與沃爾瑪為鄰不是幸運(yùn)，而是噩夢(mèng)。
由于主力店在整個(gè)Mall運(yùn)營中占據(jù)重要地位，主力店商家又往往會(huì)依靠自己品牌的強(qiáng)勢(shì)要求理想的經(jīng)營位置、最低租金、最優(yōu)惠政策、占有最好的資源等這就造成了一種利益的博弈。開發(fā)商對(duì)這部分利益做出犧牲，更應(yīng)借助整體規(guī)劃，使主力店最大限度發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)整個(gè)項(xiàng)目的發(fā)展，這些犧牲才真正值得。