旅游養(yǎng)老地產(chǎn)的物業(yè)產(chǎn)權(quán)：餡餅還是陷阱？

旅游養(yǎng)老地產(chǎn)的物業(yè)產(chǎn)權(quán)：餡餅還是陷阱？
 
近幾年，商業(yè)地產(chǎn)成為了眾多開發(fā)企業(yè)的寵兒，各種商業(yè)形態(tài)越來越多的呈現(xiàn)在人們眼前，商業(yè)地產(chǎn)悄然走進(jìn)了多元化發(fā)展的時(shí)代。旅游地產(chǎn)、養(yǎng)生地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等諸多新興地產(chǎn)模式，也因?yàn)槿藗兪杖氲脑黾佣饾u火熱起來。
在海南等一些旅游城市，開發(fā)企業(yè)對(duì)這些新興的地產(chǎn)模式進(jìn)行組合，開創(chuàng)了另一種新興模式——旅游養(yǎng)老地產(chǎn)。這種模式是將旅游地產(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)進(jìn)行結(jié)合，目標(biāo)客群是已退休且經(jīng)濟(jì)狀況良好的老年人。此模式一般出現(xiàn)在旅游城市的景區(qū)或類景區(qū)，小戶型且臨景，醫(yī)院、超市、棋牌室、康復(fù)療養(yǎng)院、老年大學(xué)、閱覽室、音樂廳、體育館等設(shè)施配套齊全，滿足了老年人退休后休閑、養(yǎng)老、養(yǎng)生的生活需求。可以說這種模式是在人們物質(zhì)生活條件日益增加的情況下應(yīng)運(yùn)而生的。

近日，有一家專業(yè)從事旅居養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的公司找到飆馬，邀請(qǐng)我司提供銷售服務(wù)。該項(xiàng)目已建成，配套設(shè)施齊全，目標(biāo)定位明確，目前的核心問題是沒有客戶。項(xiàng)目采用會(huì)員制，一次性繳納3～6萬元不等，可享受30年內(nèi)每年25～105天不等的該公司旗下產(chǎn)品的換住權(quán)利。繳納6萬元的客戶還可額外獲贈(zèng)“一份”房屋產(chǎn)權(quán)（產(chǎn)權(quán)70年），此產(chǎn)權(quán)是項(xiàng)目內(nèi)一套40-50平方精裝房屋產(chǎn)權(quán)的1/10，也就是說10個(gè)人共有一套四、五十平米的房子，人手一本產(chǎn)權(quán)證。開發(fā)企業(yè)以此為賣點(diǎn)來吸引客戶。
那么，這一賣點(diǎn)是否能吸引客戶眼球呢？在此，談?wù)劰P者個(gè)人的看法。
首先，共有產(chǎn)權(quán)想要轉(zhuǎn)讓的話，須所有共有人共同到場簽字，本案中，則需要10位產(chǎn)權(quán)人共同到場，想想，大家來自祖國的四面八方，相互之間互不認(rèn)識(shí)，想要完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓是件多么難以完成的事情！
其次，一套房屋10人共有，每個(gè)人相當(dāng)于擁有4、5個(gè)平方，即使完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的手續(xù)容易達(dá)成，那么誰會(huì)接手去買這個(gè)產(chǎn)權(quán)呢？更何況，海南住房的空置率一直居高不下，在這個(gè)背景下，想轉(zhuǎn)手房屋產(chǎn)權(quán)的1/10，恐怕并非易事吧。個(gè)人認(rèn)為，這個(gè)產(chǎn)權(quán)的象征意義大于實(shí)質(zhì)意義。
第三，國家一直在討論征收房產(chǎn)稅的問題，從何時(shí)開始征收？怎樣征收？具體的實(shí)施細(xì)則還沒有出來，但是毫無疑問，征收房產(chǎn)稅不僅是國家稅收的一項(xiàng)來源，也是對(duì)地產(chǎn)調(diào)控的一個(gè)強(qiáng)有力的手段，目前來說只是征收時(shí)間早晚的問題。那么本案中這4、5個(gè)平方的產(chǎn)權(quán)會(huì)否涉及到房產(chǎn)稅的征收呢？
第四，眾所周知，住宅地產(chǎn)交房時(shí)，要向購房人征收公共維修基金，用于小區(qū)內(nèi)公共部位的大修。那么本案中，作為有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主，以后是否會(huì)面臨被征收高額的公共維修基金的問題呢？
鑒于以上幾點(diǎn)，此項(xiàng)目的賣點(diǎn)是無法吸引筆者的，更不會(huì)去購買此類產(chǎn)權(quán)的物業(yè)。雖然項(xiàng)目看起來很誘人，個(gè)人卻認(rèn)為租來養(yǎng)老更省心，可以免去很多意料之外的事情發(fā)生。在此，筆者建議開發(fā)企業(yè)對(duì)此賣點(diǎn)進(jìn)行詳細(xì)周密地市場調(diào)查，看看市場對(duì)它的反映究竟怎樣。如調(diào)查后確實(shí)反映不好，那么請(qǐng)盡快調(diào)整銷售策略，避免造成一炮未紅項(xiàng)目難以為繼的局面。
旅游養(yǎng)老地產(chǎn)作為新興的地產(chǎn)模式，可供借鑒的成功案例少之又少，前途的艱難曲折多之又多，怎樣把控風(fēng)險(xiǎn)，怎樣贏得項(xiàng)目的成功，無疑是各開發(fā)企業(yè)思考和關(guān)注的重點(diǎn)，在此，飆馬中國商地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)鄭重提醒：從項(xiàng)目的選址、策劃定位到項(xiàng)目落地之前，一定要經(jīng)過認(rèn)真仔細(xì)的市場調(diào)研、多輪論證研判，對(duì)操盤中的每一步、每一個(gè)細(xì)節(jié)都慎重對(duì)待，如無把握，請(qǐng)邀請(qǐng)專業(yè)公司參與，集專業(yè)人士之所長，共同努力為項(xiàng)目成功創(chuàng)造條件。