商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識——商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)九種業(yè)態(tài)形式

商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識——商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)九種業(yè)態(tài)形式
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與零售緊密關(guān)聯(lián)。零售店是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的重要組成要素，業(yè)態(tài)是零售店向確定的顧客提供確定的商品和服務(wù)的具體形態(tài)，業(yè)態(tài)是零售活動的外在表現(xiàn)形式。通俗地理解，業(yè)態(tài)就是指商業(yè)地產(chǎn)項目賣給誰、賣什么和如何賣的具體經(jīng)營形式。在商業(yè)地產(chǎn)拿地后，建設(shè)前，最主要的任務(wù)就是對開發(fā)的業(yè)態(tài)形式進行科學的判斷。
商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)業(yè)態(tài)形式及其特點可具體分成以下九種：百貨商店、連鎖超市、便利店、折扣店、商業(yè)街、專賣店、購物中心、倉儲商店、家居中心。
1.    百貨商店
百貨商店是指在一個建筑物內(nèi)，集中了若干專業(yè)的商品部并向顧客提供多種類、多品種及服務(wù)的綜合性零售形態(tài)。包括經(jīng)營多品種、多門類的綜合性商店和大中小型綜合經(jīng)營的商店。
特點：
（1）    采取柜臺銷售與自選（開架）銷售相結(jié)合方式；
（2）    商品結(jié)構(gòu)為種類齊全、少批量、高毛利、以經(jīng)營男、女、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主；
（3）    采取定價銷售，可以退貨，有導(dǎo)購、餐飲、娛樂場所等服務(wù)項目和設(shè)施，服務(wù)功能齊全；
（4）    選址在城市繁華區(qū)、交通要道；
（5）    商圈范圍大，一般以流動人口為主要銷售對象；
（6）    商店規(guī)模大，在5000平方米以上；
（7）    商店設(shè)施豪華，店堂典雅、明快；
（8）    目標顧客為中高檔消費者和追求時尚的年輕人
2.    連鎖超市
超市是源于法國家樂福1963年創(chuàng)建的特級超市該業(yè)態(tài)首次將生鮮食品超市與大型非食品折扣店有機結(jié)合。它倡導(dǎo)：超大的營業(yè)面積、一站式的購物消費、超低的價格體系、自動式的消費方式，以家庭消費為目標客戶。超市是一種以價格低廉及商品一站式消費來吸引購物距離不便顧客的零售業(yè)態(tài)，成功經(jīng)驗的基礎(chǔ)是如何最大限度使顧客增加來店頻率與提高平均消費客單價。
特點：
（1）    采取自選銷售方式，出入口分設(shè)，結(jié)算在出口處的收銀機處統(tǒng)一進行；
（2）    商品構(gòu)成以購買頻率高的商品為主，經(jīng)營的商品以肉類、禽蛋、水果、水產(chǎn)品、冷凍食品、副食調(diào)料、糧油及其制品、奶及奶制品、熟食品以及日用必須品為主；
（3）    營業(yè)時間每天在11小時左右，可采取連鎖經(jīng)營方式，有一定的停車場地；
（4）    選址在居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)；
（5）    商圈范圍較窄，以居民為主要銷售對象；
（6）    商店營業(yè)面積在500平方米以上，目標顧客以居民為主。
3.    便利店
便利店最早起源于美國，是在20世紀40年代末作為超市的補充形式而誕生的，便利店基本可以概括為面積小、服務(wù)時間長、品類少、日常生活服務(wù)性強，地處于人口密集區(qū)域等特征。
特點：
（1）    以開架自選為主，結(jié)算在進口（或出口）處的收銀機處統(tǒng)一進行，可采取連鎖經(jīng)營方式；
（2）    商品結(jié)構(gòu)特點明顯，有即時消費性、小容量、應(yīng)急性等；
（3）    營業(yè)時間長，一般設(shè)定在16小時以上，甚至24小時，終年無休日；
（4）    選址在居民住宅區(qū)、主干線公路邊以及車站、醫(yī)院、娛樂場所、機關(guān)、團體、企事業(yè)所在地；
（5）    商圈范圍窄小，一般設(shè)定在寂寞徒步購物5~7分鐘到達的范圍內(nèi)；
（6）    商店營業(yè)面積在100平方米左右，營業(yè)面積利用率高；
（7）    店堂明快、清潔，貨架豐滿；
（8）    目標顧客主要為居民、單身者、年輕人。80%的顧客為有目的的購買；
（9）    經(jīng)營實行信息系統(tǒng)化，開展單品管理；
（10）  便利段的商品價格略高于一般零售業(yè)態(tài)的商品價格。
4.    折扣店
折扣店是英文“OUTLETS”的音譯，其含義為出路、銷路、市場。在西方現(xiàn)在是最為流行的一種商業(yè)業(yè)態(tài)，它是介于標準超市和大賣場之間起補充作用的商業(yè)業(yè)態(tài)，這類店鋪規(guī)模都不大，多位于城市郊區(qū)或地價較低的地區(qū)，購物環(huán)境簡潔明快、內(nèi)部不做太多裝修，以求最大程度讓利于消費者所經(jīng)營的貨品都采用指定品牌加工，采購量大，折扣店的商品價格比一般大賣場還要低10%左右。
5.    商業(yè)街
商業(yè)街是指為數(shù)眾多的零售商店集中在一個區(qū)域內(nèi)，以一定的規(guī)模和規(guī)律，形成帶狀的商業(yè)群體。商業(yè)街不同于商業(yè)區(qū)（組成城市地域的基本街區(qū)），也不同于商業(yè)圈（特定商業(yè)中心地的商業(yè)職能及其影響的地域范圍），商業(yè)街處地城市中心，各類商店群集，顧客即能買到所需商品又能在此從事文化娛樂、品嘗風味食品、享受綜合服務(wù)。從此特性看與SHOPPING  MALL的功能還是有相通之處。
依據(jù)對商業(yè)街的類型劃分，可分為四類：
(1)  鄰里型商業(yè)街
地處地方城鎮(zhèn)中心，街區(qū)長度100~200米，商業(yè)設(shè)施1~2層，商業(yè)密度為50%~80%。自身服務(wù)人口委3000人，可輻射人口為1萬人。來此區(qū)域購物的人群主要依靠步行和自行車，目的是單純購物。該區(qū)域構(gòu)成形狀為線狀，商店數(shù)目50家、行業(yè)數(shù)目20家，和興為副食品店或商品超市。該街區(qū)采購單詞數(shù)額低，但較頻繁。
(2)  地域型商業(yè)街
地處地域中的城市內(nèi)，街區(qū)長度500~700米，商業(yè)設(shè)施2~4層，商業(yè)密度為70~90%，自身服務(wù)人口委3萬人，可輻射人口為10萬人來此區(qū)域購物的人群主要依靠公共交通工具，正常日客流量為1萬人，來此購物的比例大于閑逛的客流比例。該區(qū)域構(gòu)成帶狀附以樹狀結(jié)構(gòu)，上端數(shù)目300~400家、行業(yè)數(shù)目100家，可信為糧油食品店和百貨店。該街區(qū)采購單次購物數(shù)額大，而且頻率高。
(3)  地區(qū)型商業(yè)街
地處中等城市中心區(qū)或大型城市副中心，其城市人口委30萬人，可輻射人口委100萬人。來此區(qū)域購買的人群主要依靠公交車、地鐵等交通工具。正常日客流量為5萬人，商業(yè)街構(gòu)成形態(tài)為環(huán)形成圈形。商店數(shù)目1000~3000家，行業(yè)數(shù)目200家，核心為百貨、服裝、五金交電等專營商店。來此購物的頻率最大。
(4)  大型商業(yè)街
地處大城市中心或交通便捷處，街區(qū)長度為1000~5000米，商業(yè)設(shè)施為6層以上，商業(yè)密度為80%~100%。其城市人口為100萬人以上，可輻射人口委300萬人。來此區(qū)域購物的人群主要依靠公交車、地鐵、火車等交通工具。該商業(yè)街構(gòu)成形態(tài)為平面圈狀。內(nèi)為觀賞、服務(wù)、飲食、商業(yè)等綜合方式，行業(yè)有高檔次商店、高檔餐飲、高級娛樂中心，數(shù)目為300個，核心為高級時裝店，大型游樂場所、各類專業(yè)服務(wù)店、貿(mào)易洽談場所和汽車商店等。來此街購物的人群購買頻率低但數(shù)額巨大。
綜合下來可以看到商業(yè)街的形成和最終發(fā)展規(guī)模與地域（遠期規(guī)劃）人口流量密切相關(guān)。商業(yè)街不同于其他商家聚集地的最大區(qū)別在于商業(yè)街的主題。從國內(nèi)出現(xiàn)的案例來看，沒有特殊且不具備引導(dǎo)消費功能的商業(yè)街門可羅雀。
6.    專賣店
專賣店是專營店、專業(yè)店、直銷店的統(tǒng)稱，主要包括服裝、電器、辦公用品、家裝用品、汽車、體育健身、化裝美容、工藝品、黃金珠寶、書店、音像制品、婦幼兒童用品、男士用品、機械設(shè)備等。其中服裝專賣店是專賣體系中范圍最廣，變化最多的一種類型。專賣店是品牌進行宣傳推廣自己的重要平臺，是因為人們購買力提高、購物環(huán)境和消費心理變化而形成發(fā)展的，專賣店的經(jīng)營方式可分為廠價直營和加盟代理。
特點：
（1）    采取特定價銷售和開架面售，亦可開展連鎖經(jīng)營；
（2）    商品結(jié)構(gòu)體現(xiàn)專業(yè)性、深度性、品種豐富，可供選擇余地大，以某類商品為主，經(jīng)營的商品具有自己的特色，一般為高利潤；
（3）    注重品牌聲譽，從業(yè)員需具備豐富的專業(yè)知識，可以退貨；
（4）    選址多樣化，多數(shù)店設(shè)在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購物中心內(nèi)；
（5）    商圈范圍不定；
（6）    營業(yè)面積根據(jù)主營商品特點而定；
（7）    目標市場多為流動顧客，主要滿足消費者對某類商品的選擇性需求。
7.    購物中心SHOPPING  MALL
購物中心SHOPPING  MALL簡稱MALL，美國對MALL的詮釋是指“在毗鄰的建筑群中或一個大建筑物中，許多商店和餐館組成的大型零售綜合體”，由開發(fā)商建設(shè)、統(tǒng)一管理的商業(yè)設(shè)施，它擁有大型核心店、多樣化商業(yè)街和寬廣的停車場，能滿足消費者的購物需求和日常生活的商業(yè)場所。MALL的支柱是大型的百貨店或綜合超市，大量的則是組成室內(nèi)商業(yè)街的多種專業(yè)店，還有餐飲、娛樂等企業(yè)。
特點：
（1）    由發(fā)起者有計劃地開設(shè)，實行商業(yè)型公司管理，中心內(nèi)設(shè)商店管理委員會，開展廣告宣傳等共同活動，實行統(tǒng)一管理；
（2）    內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或超級市場作為核心店，以及各類專業(yè)店、專賣店等零售業(yè)態(tài)和餐飲、娛樂設(shè)施構(gòu)成；
（3）    服務(wù)功能齊全，集零售、餐飲、娛樂為一體。根據(jù)銷售面積，設(shè)相應(yīng)規(guī)模的停車場；
（4）    選址為中心商業(yè)去或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道；
（5）    商圈根據(jù)不同經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營商品而定；
（6）    設(shè)施豪華、店堂典雅、寬敞明亮，實行賣場租賃制；
（7）    目標顧客以流動顧客為主。
我國部分城市人均GDP已達數(shù)千美元，繁華商業(yè)街區(qū)的停車和購物環(huán)境遠遠不能滿足顧客特別是高收入者的需求，加上年均100天的節(jié)假日等因素，正呼喚MALL類的多功能大商場的開發(fā)。但需要考慮的是：即使到2010年，我國人均GDP預(yù)計也只有2000美元，少數(shù)大城市或特區(qū)可能達到5000~10000美元，操作MALL還應(yīng)采取務(wù)實做法，采取循序漸進的辦法進行。
8.    倉儲商店
在大型綜合超市經(jīng)營的商品基礎(chǔ)上，篩選大眾化實用品銷售，并實行儲銷一體、以提供有限服務(wù)和低價格商品為主要特征的、采取自選方式銷售的零售業(yè)態(tài)。
特點：
（1）    選址在公路邊、交通要道和利用閑置設(shè)施；
（2）    主要商圈人口為5~7萬人；
（3）    商店營業(yè)面積大，一般在4000平方米以上。部分商品部門采取租賃制，把無店名的專業(yè)連鎖賣場和供應(yīng)商引進店內(nèi)經(jīng)營；
（4）    商店構(gòu)成以新開發(fā)上市的商品為助力商品，自有品牌占相當部分，主要是面向廣大的工薪階層服務(wù)；
（5）    作為價格策略，每天都以較低價格銷售全部商品；
（6）    經(jīng)營同其他零售業(yè)態(tài)能進行價格比較的、知名度、普及率都較高的商標商品或價格一般被眾所周知的商品；
（7）    商店設(shè)施簡單化，應(yīng)用超市開發(fā)的銷售技術(shù)和管理理論；
（8）    倉儲商店的價格影響力，大型綜合超市商品供應(yīng)計劃的方法及選址理論等融為一體，靈活運用；
（9）    可視性連鎖經(jīng)營；
（10）  設(shè)有一定規(guī)模的停車場。
9.    家居中心
以與改善、建設(shè)家庭居住環(huán)境有關(guān)的裝飾、裝修等用品、日用雜品、技術(shù)及服務(wù)為主的，采取自選當時銷售的零售業(yè)態(tài)。
特點：
（1）    選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、公路邊、交通要到或消費者自有房產(chǎn)比率較高的地區(qū)；
（2）    商品構(gòu)成主要以房屋修繕和室內(nèi)裝修、裝飾品、園藝品、寵物食品、室內(nèi)外用品、洗滌劑以及日用雜品等；
（3）    作為經(jīng)營策略，發(fā)揮廉價商店的低價格銷售和超級市場的開架自選銷售等優(yōu)勢；
（4）    提供一站式購物和一條龍服務(wù)；
（5）    可采取連鎖經(jīng)營方式，有一定規(guī)模的停車場。