商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品線戰(zhàn)略

什么是商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品線？
   
    產(chǎn)品線，顧名思義是指一系列功能相似的產(chǎn)品，反映到商業(yè)地產(chǎn)上，就是一系列業(yè)態(tài)業(yè)種相似的主題商業(yè)，有相同的消費(fèi)群體，通過(guò)相同的招商、銷(xiāo)售模式，在不同的城市進(jìn)行復(fù)制。在國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)，比較成熟的就是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。
 
    講到產(chǎn)品線，首先想到的就是產(chǎn)品組合，以萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為例，幾乎每一個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)都會(huì)包含：萬(wàn)達(dá)百貨+連鎖超市+電器賣(mài)場(chǎng)+萬(wàn)達(dá)影院+大歌星+大玩家+金街以各類的專賣(mài)店、餐飲店。當(dāng)然萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)發(fā)展至此已經(jīng)是第三代的產(chǎn)品線了，其產(chǎn)品組合的深度也在不斷增加。產(chǎn)品組合的深度是指產(chǎn)品線包含的業(yè)種的多少，包含的業(yè)態(tài)越多，產(chǎn)品線就越深。同時(shí)我們也看到上述產(chǎn)品組合存在這不同的關(guān)聯(lián)度，這種關(guān)聯(lián)度能夠保證產(chǎn)品組合的不斷擴(kuò)張。
 
如何構(gòu)建產(chǎn)品線
 
1、找人才
 
商業(yè)地產(chǎn)需要多元化的融資渠道、明確的商業(yè)體定位、大量綜合的租賃業(yè)態(tài)以及規(guī)模建設(shè)的租賃網(wǎng)絡(luò)等，都需要大批實(shí)際、專業(yè)而又純熟的精英人才，因此，相比較于住宅地產(chǎn)專業(yè)化程度更高的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng),第一步放在專業(yè)人才的儲(chǔ)備上。
 
2、找模式
 
針對(duì)市場(chǎng)上已經(jīng)成熟的萬(wàn)達(dá)模式、凱德模式、華潤(rùn)萬(wàn)象城模式、中糧大悅城模式等，在獲得充足的技術(shù)支持和商業(yè)團(tuán)隊(duì)后，應(yīng)逐漸探索適合企業(yè)自身的商業(yè)地產(chǎn)模式，以商業(yè)提升住宅價(jià)格，以住宅反過(guò)來(lái)影響商業(yè)，從中實(shí)現(xiàn)價(jià)值的同步提升。
 
3、找資源
 
良好的模式離不開(kāi)主力店的支撐，萬(wàn)達(dá)早期的成功就是與百盛百貨、沃爾瑪超市、華納萬(wàn)達(dá)影院簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，從而在競(jìng)爭(zhēng)初期打響了知名度，為后期的產(chǎn)品線拓展打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。時(shí)至今日主力店的影響不比當(dāng)初，但也深深的影響著招商、銷(xiāo)售、運(yùn)營(yíng)的每一個(gè)環(huán)節(jié)。兵馬未動(dòng)糧草先行，在一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)工之前，通過(guò)現(xiàn)有資源將主力店定下來(lái)，在建筑規(guī)劃上將少走很多彎路。
 
構(gòu)建核心競(jìng)爭(zhēng)力
 
目前，商業(yè)地產(chǎn)的共性問(wèn)題就是商業(yè)大同小異，在商業(yè)流通越來(lái)越快速的今天，相同的品牌在不同的商業(yè)項(xiàng)目中似乎是司空見(jiàn)慣的事情，如果商業(yè)雷同，比拼的就是誰(shuí)的產(chǎn)品線更長(zhǎng)、更能夠包含多種商業(yè)形態(tài)，滿足更多人一站式消費(fèi)的購(gòu)物習(xí)慣。當(dāng)然除此之外，還有一些開(kāi)發(fā)企業(yè)正在開(kāi)發(fā)另一條產(chǎn)品線。比如說(shuō)萬(wàn)達(dá)的第四代產(chǎn)品——文旅綜合體，這是基于目前城市核心區(qū)域商業(yè)過(guò)于飽和，而且由于地價(jià)的關(guān)系，盈利空間較小，開(kāi)發(fā)的一種新的產(chǎn)品線。目前越來(lái)越多的發(fā)展商將核心競(jìng)爭(zhēng)力的落腳點(diǎn)放在“游”上，這是基于商業(yè)發(fā)展規(guī)律的創(chuàng)新，還是逃離核心區(qū)的無(wú)奈之舉，都有待時(shí)間去檢驗(yàn)，但商業(yè)地產(chǎn)確實(shí)到了尋找新產(chǎn)品線的時(shí)候了。
 
他山之石
 
人道他山之石，可以攻玉，目前國(guó)內(nèi)很多的商業(yè)形式都在學(xué)習(xí)國(guó)外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，不說(shuō)別的，超市就是最大的“舶來(lái)品”。當(dāng)然，只學(xué)到皮囊，回到國(guó)內(nèi)賣(mài)弄也是刻舟求劍、緣木求魚(yú)。不同的消費(fèi)階段還應(yīng)對(duì)應(yīng)到不同產(chǎn)品線形式，關(guān)于如何找到適合自己的產(chǎn)品，并加以推廣復(fù)制，還需要大量的案例研究，以及實(shí)地的市場(chǎng)調(diào)查。