商業(yè)地產前期策劃有多重要，看工作內容就知道。
1、首先需要了解項目及所處商圈的基本屬性，比如位置、體量等，有經驗的人看了這些屬性，就可以得出一個大概的假設——這是一個什么樣的項目。
2、然后了解公司、老板對這個項目的大概打算，主要是投資和收益方面，這將大大影響項目未來的定位，你策劃再好，老板可以一句話否定。
3、做市場調查。主要三個板塊，
商圈調查：把城市商圈分布、輻射情況、業(yè)態(tài)特點等搞清楚，再重點對項目所在商圈進行調查分析，涉及體量、租金、品牌、業(yè)態(tài)等多方面。
消費者調查：分析消費者的構成特點和消費需求、偏好，最起碼要搞清楚是些什么樣的人會來到項目，他們希望在項目里買到什么、吃到什么、玩到什么等；
競爭項目調查：了解他們的定位、招商或銷售的情況、租金、售價、業(yè)態(tài)、品牌等。搜集了這些數據后，要有幾個有專業(yè)經驗的人來分析，他們能從數據中看到規(guī)律和趨勢，得出定位的方向。
4、開展商家訪談。把調查數據和定位的方向和意向商家進行溝通，對其進行修正。
5、考察并分析國內類似屬性成功項目，從中吸取經驗，修正定位方向。
6、給出初步定位結論。體量、類型（是社區(qū)商業(yè)、還是百貨、還是綜合購物中心、還是專業(yè)市場）、業(yè)態(tài)、業(yè)種、意向品牌、租售建議（是全部持有還是銷售還是兩者結合）。
7、給出初步規(guī)劃設計建議。（與設計部門溝通）
8、給出營銷推廣建議。（比如項目總體案名、總的營銷策略等）
9、經濟測算。（需要與財務部、預算部、投資部、營銷部、工程部等配合，計算成本和收益，并具體落到時間表上，再看那些重要的財務指標）
商業(yè)地產策劃崗位職責
崗位職責：
1. 熟悉項目的總體定位、產品定位、目標客戶群、市場情況、競爭物業(yè)動態(tài)，根據總體營銷策劃方案，進行本項目分步驟的營銷策劃實施工作。
2. 負責區(qū)域市場的調研，重點項目的跟蹤，新項目的市場調研與可行性分析，每月一次向公司提交當地市場調查報告。
3. 撰寫周、月、季、半年、年度本項目營銷策劃工作總結報告。
4. 根據現場的銷售情況、客戶信息、市場動態(tài)、客戶服務、熱點問題等，組織協助編寫客戶通訊，做到及時與客戶溝通，更好地服務于銷售。
1.商業(yè)用地的價值判別與發(fā)展定位
策劃人員必須回答：開發(fā)什么樣的物業(yè)才能實現價值最大化？為此，策劃人員必須研究地段、街區(qū)、商圈、商業(yè)功能演變、不同類型物業(yè)與地段的經濟效果，甚至要研究物業(yè)建成后物業(yè)與街區(qū)發(fā)展的互動關系。價值判別結論決定項目的客戶定位、建筑定位、形象定位和價格定位。
2.商業(yè)地產融資策劃
商業(yè)地產開發(fā)和運營的突出特征是需要巨資投入（初始投資和總投資），籌措足夠的資金是項目能否成功的關鍵。為籌措資金，贏得投資人（銀行、基金、信托機構、獨立投資人、投資公司、開發(fā)商等）的青睞和認可，必須制定系統(tǒng)、科學、完善、可實施的可行性研究報告，描繪完整可信的投資收益“路線圖”。
根據融資方案，企業(yè)應通過招商尋找潛在投資人、建立融資渠道，并評價融資方案的成本與收益，選擇最合適的方案。例如我們從銀行貸款和投資人出資入股兩種方案。銀行雖不分配利潤、不干涉經營管理，但要貸款利息；后者不要利息但要參與分配利潤，介入公司經營管理，究竟如何選擇，應具體問題、具體分析。
3.商業(yè)地產價值鏈構造和策劃
商業(yè)物業(yè)的開發(fā)和運營是價值創(chuàng)造和分配過程，發(fā)現價值和創(chuàng)造價值同等重要，價值受多種因素和規(guī)律的影響，沒有深厚的價值理論功底就不可能制定完善的價值鏈策劃活動。價值鏈構造包括產品縱向價值鏈和企業(yè)內部價值鏈。針對一個商業(yè)地產項目，首要的是構造產品縱向價值鏈，把參與商業(yè)物業(yè)開發(fā)和運營的各方利益有機地聯結起來。著眼于長期發(fā)展的企業(yè)為適應商業(yè)地產的開發(fā)和經營，也采取組織措施構建企業(yè)內部價值鏈。
4.商業(yè)地產建筑策劃
商業(yè)建筑一般由主要營業(yè)空間、附屬營業(yè)空間、配套空間和共享空間構成。建筑策劃意在優(yōu)化建筑空間于經營業(yè)績之間的關系，優(yōu)化建筑空間的功能組合，以降低成本，提高使用率，實現效益最大化。為此必須采取科學的建筑設計和評價方法，遵循整體化設計和全過程監(jiān)理理念。
5.商業(yè)地產技術策劃
建筑和管理技術發(fā)展迅速，例如節(jié)能技術、智能化技術、無線通信技術、鋼結構技術、自動化車庫管理系統(tǒng)等不斷推陳出新，策劃人員應在準確把握發(fā)展趨勢的前提下，準確評價技術的經濟技術合理性和營銷價值，堅持經濟與技術聯系原則，提出價值最大化技術方案。
6.商業(yè)地產營銷推廣策劃
亦即銷售促進，實質是把商品和服務的信息有效傳播給目標客戶，促使客戶愿意購買。傳播的最佳模式是整合營銷傳播，超越傳統(tǒng)的4P理論，用4C理論指導傳播實踐，整合生產、管理和營銷活動。
7.商業(yè)地產招商策劃
招商是商業(yè)地產永恒的主題，也是難點。在商業(yè)地產開發(fā)的不同階段，招商內容不同。例如，項目前期招商重點是尋找合作伙伴、出資人，與大商家簽訂合作合同；建設過程中的重點是物業(yè)銷售；建設后期招商內容轉變?yōu)閷ふ抑行〗洜I者進場經營；投入使用若干年后根據形勢發(fā)展，招商的目的是不斷優(yōu)化客戶組合。
