曼谷商業(yè)地產(chǎn)啟示：為什么國內(nèi)很難做出形神兼?zhèn)涞纳虡I(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目？

核心提示;曼谷的商業(yè)，為什么這片土壤上這幾年能夠開出這么多形與神兼?zhèn)涞膬?yōu)秀場所？這肯定不是因?yàn)槁鹊哪硯讉€(gè)開發(fā)商特別天賦異稟，應(yīng)該還有更大的環(huán)境或者勢來造就了曼谷商業(yè)這股活力之風(fēng)。本文飆馬商業(yè)地產(chǎn)從一個(gè)現(xiàn)象級別的商業(yè)項(xiàng)目-Siam Discovery的分析來對這個(gè)問題作一些個(gè)人思考。

關(guān)于The Commons這個(gè)項(xiàng)目，引起了不少人的討論，很多人都表達(dá)非常希望能有這樣類似的項(xiàng)目在中國做成，不管是作為開發(fā)者還是使用者。后來一位業(yè)主在和我交流時(shí)又提到了這個(gè)項(xiàng)目。對方的意思是，這個(gè)項(xiàng)目確實(shí)好，但是在國內(nèi)則很難以被復(fù)制。先不說The Commons的建筑本身素混凝土的表達(dá)在國內(nèi)其實(shí)要做出相同的效果并不便宜，并且這個(gè)項(xiàng)目有大量的半室外灰空間，露臺空間。而這個(gè)在國內(nèi)的規(guī)范法規(guī)中都需要計(jì)入建筑面積，因此從財(cái)務(wù)角度考慮很難做出類似的突破。這頗有點(diǎn)橘生淮南則為橘，生淮北則干脆長不出來的意思…

大量有頂?shù)陌胧彝饪臻g在國內(nèi)實(shí)際都涉及到建面的計(jì)算

那么回到曼谷的商業(yè)，為什么這片土壤上這幾年能夠開出這么多形與神兼?zhèn)涞膬?yōu)秀場所？這是一個(gè)筆者很感興趣的問題。我想這肯定不是因?yàn)槁鹊哪硯讉€(gè)開發(fā)商特別天賦異稟（當(dāng)然這也是很重要的一個(gè)方面），應(yīng)該還有更大的環(huán)境或者勢來造就了曼谷商業(yè)這股活力之風(fēng)。而這篇短文也希望從一個(gè)現(xiàn)象級別的商業(yè)項(xiàng)目-Siam Discovery的分析來對這個(gè)問題作一些個(gè)人思考，同時(shí)也希望能收到讀者的積極反饋和討論。

提到Siam Discovery這個(gè)項(xiàng)目，我一直就想寫一個(gè)分析。但是考慮了很久一直不知道怎么去寫這個(gè)項(xiàng)目。因?yàn)樗档糜懻摰狞c(diǎn)太多，有種‘渾身是寶’的感覺，不知道從何寫起。筆者是建筑設(shè)計(jì)背景出身，但是相較于很多建筑師會(huì)被路易斯康的磚墻感動(dòng)，或者被安藤忠雄纖細(xì)如綢的混凝土感動(dòng)，筆者在逛完這個(gè)項(xiàng)目時(shí)，卻有點(diǎn)被一個(gè)傳統(tǒng)上被認(rèn)為不上建筑學(xué)臺面的商業(yè)建筑項(xiàng)目而震到。同時(shí)這個(gè)建筑可以喚起很多符號化的概念，從淺層的‘商業(yè)建筑升級’到比較形而上的‘后現(xiàn)代主義消費(fèi)空間’等等。一直到最近和業(yè)主方聊到這個(gè)‘形與神’的概念后，筆者突然覺得也許可以從這個(gè)角度切入來分析這樣一個(gè)獨(dú)特的項(xiàng)目。

1

項(xiàng)目背景介紹

首先介紹一下項(xiàng)目背景。Siam（暹羅）集團(tuán)在曼谷商業(yè)核心軸BTS輕軌沿線的其中一站（Siam Station）開發(fā)了一系列商業(yè)項(xiàng)目，慢慢地形成了以三期不同定位的商場組成的一條‘Siam商業(yè)帶’。分別是一期的Siam Paragon，主打奢侈品系的高端路線和全品類的家庭路線；二期中段Siam Center，風(fēng)格相對一期有明顯的年輕化和潮流化取向。而三期就是去年整體改造完成開業(yè)的Siam Discovery。有關(guān)于Paragon和Center，其實(shí)在各自定位取向的商業(yè)中都做到了一個(gè)相當(dāng)?shù)乃疁?zhǔn)，但是篇幅所限，這兩個(gè)前期開發(fā)的商場在這里不再展開介紹。

BTS輕軌線SIAM站旁的三個(gè)SIAM的項(xiàng)目的位置和體量

Siam Paragon入口廣場

Paragon廣場對面的Siam Center

而穿過Siam Center的西側(cè)天橋就到了暹羅集團(tuán)在這一區(qū)域的第三個(gè)綜合商業(yè)項(xiàng)目，2016年才重新開業(yè)的的Siam Discovery。Discovery始建于2013，但是開業(yè)之后由于定位和業(yè)態(tài)并不明晰，受到Siam Center的沖擊而經(jīng)營狀況一直不理想。業(yè)主決定在開業(yè)18個(gè)月之后又花費(fèi)1.25億美金更新室內(nèi)外設(shè)計(jì)，調(diào)整業(yè)態(tài)和定位，并與2016年重新開業(yè)。

Siam Discovery改造前

Discovery改造后

展開之前可以先舉一個(gè)有趣的例子，Siam三個(gè)項(xiàng)目的美陳元素就可以看出來強(qiáng)烈的各自風(fēng)格屬性：

上圖是Saim Paragon入口空間的陳設(shè)，當(dāng)時(shí)筆者在現(xiàn)場時(shí)正值華人雞年新年的尾聲，商場內(nèi)部雞年陳設(shè)貴氣十足，有種土豪雞的感覺，與商場高端，經(jīng)典的定位的氣質(zhì)匹配。進(jìn)入到Siam Center，作為一個(gè)以潮流時(shí)尚為標(biāo)簽的項(xiàng)目，無論是室外搞怪公共藝術(shù)和室內(nèi)的陳設(shè)，都有一種POP ART的消費(fèi)文化時(shí)尚感。這里的雞也變成了形式更圓潤符合年輕人趣味的時(shí)尚萌雞。

Center入口廣場的跪舔小人藝術(shù)裝置

Center內(nèi)部走廊的雞年美陳裝飾

而到了Siam Discovery，美陳的形式突然變得更加后現(xiàn)代的抽象美學(xué)。具體的形式感幾乎抽離了，主題美陳變成一個(gè)個(gè)像素化的心形圖案，透著一點(diǎn)詭異。在這里美陳具有一種解構(gòu)感：沒有形式，沒有性格，有的是一個(gè)個(gè)像素化網(wǎng)絡(luò)點(diǎn)陣式的表情包。而美陳雞到了這里，從Paragon的傳統(tǒng)具象雞，Center的流行擬人雞，到了這里變成形式更加抽象的后現(xiàn)代雞了。

因此拋開建筑本身，通過作為‘形’的范疇之一的美陳，Siam Discovery已經(jīng)明確宣告了這里不是做高端或做流行這種簡單初級的定位術(shù)。這里要做的是一種未來式的，實(shí)驗(yàn)性乃至顛覆式的新商業(yè)體。

2

形

先從形入手。從外而內(nèi)走下來這個(gè)商場。從提煉特性的角度來說。這個(gè)項(xiàng)目的形至少有以下幾個(gè)非常鮮明的特點(diǎn)：

• 像素化，構(gòu)建和元素重復(fù)式的設(shè)計(jì)手法；

• 模糊百貨與MALL界限的布局手法和商品陳列的創(chuàng)新表達(dá)；

• 項(xiàng)目高區(qū)融合業(yè)態(tài)式的商業(yè)空間。

首先是像素化的設(shè)計(jì)。這個(gè)設(shè)計(jì)意圖幾乎任何人來到這里都能夠清晰解讀。商場的立面上，建筑將原先商場封閉的外墻面徹底拆除。換成了高透大尺寸的全玻璃立面，玻璃上大大小小印上一些列方塊式的像素貼。而為了營造立面的層次感。在玻璃和內(nèi)墻之間也設(shè)置了一系列方框裝飾元素與扁平化的玻璃貼結(jié)合。

這個(gè)立面還有一個(gè)特別的地方在于，建筑師為了徹底體現(xiàn)這種像素化的立面肌理，取消了立面上所有廣告位。只在轉(zhuǎn)角處設(shè)了一個(gè)90度的LED屏幕作為視頻宣傳功能。這在某種程度上是一種設(shè)計(jì)效果大概商業(yè)廣告需求的考量。以往商業(yè)建筑外立面要留足廣告位的金科玉律在此被舍棄了。而這是不是一種設(shè)計(jì)品質(zhì)以及場所本身品質(zhì)越來越占據(jù)主導(dǎo)地位的體現(xiàn)呢？因?yàn)閺V告牌這個(gè)東西，本質(zhì)上是降低環(huán)境氛圍感的。

而這種像素化單元重復(fù)化的設(shè)計(jì)思路并不只停留在立面設(shè)計(jì)的噱頭上。實(shí)時(shí)上這種手法由外而內(nèi)貫穿到了室內(nèi)的各個(gè)區(qū)域。

G層入口空間

Discovery的商業(yè)面積并不大，而且層數(shù)略高，本身的物業(yè)條件并不是非常理想。整個(gè)項(xiàng)目可以分為上下兩個(gè)部分，下部是通過通高的中庭串聯(lián)的四層（G層，M層，一層和二層）商業(yè)空間，類似于購物中心和百貨的合體，既有品牌的獨(dú)立空間，也有買手集合店或者百貨的綜合空間。核心的中庭空間并不大，只是一個(gè)寬9.5米，長52米的長條式中空，同樣也運(yùn)用了像素化的手法。室外白色的二維方框變成了中庭中大量懸掛的鋼架三維框。（官方數(shù)字是202個(gè)單元）這一下子從室外一個(gè)方塊扁平化的形象進(jìn)入到室內(nèi)立體構(gòu)成化的環(huán)境中，沖擊非常強(qiáng)烈。方框上，美陳元素和LED屏幕鑲嵌其中。商場隨著商業(yè)需要不斷變化框架的美陳和led廣告主題。

中庭空間

中庭空間俯拍

一側(cè)的空間有一些列連續(xù)變化的立方體（像素塊）構(gòu)成，既是空間藝術(shù)雕塑，又是陳列空間和LED屏幕，有機(jī)融合。同時(shí)這對方框從首層一直貫穿到室內(nèi)的頂層，將顧客的視線自然印象上層空間，從而引導(dǎo)他們體驗(yàn)各個(gè)樓層的生態(tài)。

以往在商業(yè)建筑的設(shè)計(jì)中，外觀是外觀，室內(nèi)是室內(nèi)。業(yè)主往往請兩家不同的公司的來進(jìn)行設(shè)計(jì)。而這種室內(nèi)外一以貫之的設(shè)計(jì)多見于一些大師操刀的博物館，圖書館等文化類地標(biāo)建筑。因?yàn)檫@樣的設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)師的掌控度是非常高的，設(shè)計(jì)自身的表達(dá)也非常強(qiáng)烈。而在商業(yè)建筑中，設(shè)計(jì)本身的過渡表達(dá)意味著風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)楹芏嘣O(shè)計(jì)師往往沉浸在形式與空間本身，而忽視了商業(yè)本身的功能要求，商業(yè)氛圍與盈利取向。

為什么SiamDiscovery可以在這方面做到一以貫之？我認(rèn)為最重要的原因是Nendo充分理解商業(yè)項(xiàng)目的需求和新一點(diǎn)的消費(fèi)理念，而業(yè)主也給予充分的信任。Nendo作為一個(gè)跨界設(shè)計(jì)公司，在這個(gè)項(xiàng)目之前Nendo已經(jīng)與數(shù)百家地產(chǎn)商，產(chǎn)品制造商，商業(yè)零售品牌，博物館策展方有過大量的合作，為市場貢獻(xiàn)了大量的創(chuàng)新的設(shè)計(jì)產(chǎn)品。因此，其對設(shè)計(jì)以及商業(yè)空間和商品銷售的理解無疑非常深厚。

而基于這種背景，業(yè)主放心地將全案交給Nendo。那最后呈現(xiàn)出來的成果背后是如何考慮的？

在Nendo官方的項(xiàng)目介紹中，對于項(xiàng)目的設(shè)計(jì)目標(biāo)，是這么寫的：

The studio was tasked with implementing aradical vision for a new retail experience built around curated environmentsrather than the familiar branded concessions.

眼鏡框區(qū)域

眼鏡框區(qū)域?qū)嵟模h(yuǎn)看還以為是裝置藝術(shù)而不是貨柜，走進(jìn)之后的確會(huì)讓人模糊空間。設(shè)計(jì)手法上大量運(yùn)用鏡面，或者天花和鋪地采用類似的形式，使整個(gè)空間充滿趣味。

HIS LAB區(qū)域的鞋包展架，旋轉(zhuǎn)的貨架直接連接圓形鏡面天花，給人感覺像是貨架穿過天花繼續(xù)延伸。

STREET LAB鞋包展示區(qū)，天花和墻面貨柜融為一體

Discovery每個(gè)區(qū)域的室內(nèi)設(shè)計(jì)都非常有特色，既滿足了功能的需求，表達(dá)了產(chǎn)品的特質(zhì)，又在空間表達(dá)上充滿創(chuàng)意，處處體現(xiàn)了對新一代商業(yè)消費(fèi)體驗(yàn)的理解和探索。因?yàn)槠壒使P者在這里就不一一列舉各個(gè)空間了，有興趣的朋友可以親自去參觀一下這個(gè)項(xiàng)目。

而這樣的空間，就是完全模糊掉了百貨型商場和Shopping Mall商場的界限。這里像是百貨，因?yàn)殇佄坏戒佄恢g是開敞的連續(xù)體驗(yàn)，沒有一般MALL一家一家彼此隔開的店面與店鋪間隔墻。

百貨平面原型模式

但是這里又不像百貨，因?yàn)榱骶€上是Mall式商場的逐層環(huán)形流線。而不是百貨商場矩陣式的多條流線。同時(shí)垂直于中庭走道方向的只有一個(gè)店鋪，這是傳統(tǒng)MALL的的鋪位設(shè)置，而傳統(tǒng)百貨則會(huì)沿中庭在垂直進(jìn)深方向布置多家店鋪。所以某種程度這里又像是打掉了店面墻與鋪位之間隔墻的Shopping Mall。

Shopping Mall平面原型模式

筆者認(rèn)為首先是因?yàn)閟iam集團(tuán)作為泰國本土老牌的商業(yè)公司在品牌資源和運(yùn)營管理上有深厚的積淀，而另一方面BTS沿線上好的商業(yè)項(xiàng)目太多，競爭十分激烈。前文介紹的Central Embassy以及以后可能會(huì)介紹的Emquartier等眾多優(yōu)秀項(xiàng)目皆云集于此。每家商場如果不能身懷絕技則很有可能被市場淘汰。從這個(gè)層面來說，所謂國內(nèi)商場競爭激烈的現(xiàn)象其實(shí)還是豬隊(duì)友太多，是一種同質(zhì)化粗放化范疇下的紅海競爭格局，遠(yuǎn)未達(dá)到拼風(fēng)格定位，拼品牌氣質(zhì)，拼場所性格的高階階段。

Discovery平面模式

Discovery平面布局

最后就是作為一個(gè)層數(shù)較多的垂直商業(yè)項(xiàng)目上部融合空間的設(shè)計(jì)，將項(xiàng)目最上面三層組成的一個(gè)獨(dú)立空間組團(tuán)，由開放的中庭空間和大樓梯連接。中庭空間把四層的lifestyle主題家居和生活雜貨空間和五層六層的Discory Hubba（聯(lián)合辦公）串聯(lián)起來，形成一個(gè)完整的空間氛圍。

站在頂層俯視整個(gè)空間，樓梯和周邊提供了大量不同類型的就坐空間，方便大家在這里聊天會(huì)客，讀書自習(xí)，氛圍非常輕松隨意。

圍繞著中庭空間配有家具展店，書店，模型店，Billboard主題咖啡廳，創(chuàng)意雜貨，健身房等，而Discovery Hubba（聯(lián)合辦公）也融入其中，辦公室，會(huì)議室，接待室等功能房間分散在不同的樓層。不同于國內(nèi)很多商場內(nèi)的聯(lián)合辦公是單獨(dú)劃出一塊完整的空間，Discovery Hubba則更加有機(jī)的融合進(jìn)商業(yè)空間，既把中庭空間和各自品牌業(yè)態(tài)作為自己的辦公空間延伸和配套，有通過展示自己辦公空間而為整個(gè)中庭定下創(chuàng)意創(chuàng)新的基調(diào)氛圍。另外這個(gè)空間也是商業(yè)和塔樓辦公之間的完美過渡，既是下層商業(yè)的自然向上延伸也是頂部辦公向下延伸的創(chuàng)新空間，最新潮的idea在這里得以孵化與展示。

Hubba的會(huì)議室入口，可以通過刷卡進(jìn)入

3

神

在這樣一個(gè)背景下，項(xiàng)目創(chuàng)造了一個(gè)絕對標(biāo)新立異無人見過的‘形’。那么對于項(xiàng)目的業(yè)態(tài)，品牌，運(yùn)營的‘神’，又是如何考慮？業(yè)主如何與設(shè)計(jì)師一道，統(tǒng)合雙方的三觀，共同為了一個(gè)目標(biāo)而努力？

與傳統(tǒng)的零售中心對不同品牌業(yè)態(tài)分門別類的傳統(tǒng)做法不同，這個(gè)商場將所有的品牌打散，基于一種叫做‘LAB‘的模式重新組合。每個(gè)分區(qū)都關(guān)于LAB的后綴。商場內(nèi)共5各分區(qū)分別叫HER LAB，HIS LAB，STREET LAB，DIGITAL LAB，CREATIVE LAB和PLAY LAB。按傳統(tǒng)模式理解大體上對應(yīng)女士，男士，街頭時(shí)尚，數(shù)碼電子，創(chuàng)意類設(shè)計(jì)以及趣味類業(yè)態(tài)。而LAB-實(shí)驗(yàn)室的名字也符合商場對于未來感與實(shí)驗(yàn)性的自身定位。

化妝品和護(hù)膚品區(qū)域，設(shè)計(jì)成工廠流水線柜臺，配合炫目的燈光和鏡面材質(zhì)的鋪地，讓人感覺十分夢幻。

HER LAB展柜設(shè)計(jì)

而這幾個(gè)lab共同構(gòu)成了一個(gè)叫"lifestyle laboratory"-生活方式實(shí)驗(yàn)室的整體概念。而體現(xiàn)這個(gè)整體LAB概念的核心就在于NENDO在室內(nèi)創(chuàng)造的13個(gè)‘self-curated retail points’，我姑且翻譯為13個(gè)主力策展型商店。這13個(gè)策展型商店不是單為某家品牌設(shè)立，而是每個(gè)策展商店都類似于一個(gè)多品牌的集合店，每個(gè)策展商店都有一個(gè)很強(qiáng)烈的空間屬性。空間和多品牌商品代表了一種整體的策展調(diào)性，因此在哪個(gè)策展商店花錢進(jìn)而代表了消費(fèi)者的某種生活方式取向。

CREATIVE LAB展柜設(shè)計(jì)

13個(gè)策展商店的的空間營造方式與整體視覺形象是如此不同。以至于讓人汗顏這么一個(gè)在國內(nèi)只能算是個(gè)中型項(xiàng)目背后設(shè)計(jì)公司的設(shè)計(jì)量，這跟傳統(tǒng)盒子商場一個(gè)公區(qū)模板套全部空間的手法完全不同。在這里的展陳貨架有燒杯式，試管狀的，盒子式的和類似于分子結(jié)構(gòu)圖的負(fù)責(zé)形態(tài)等，共同強(qiáng)調(diào)了這里是一個(gè)屬于創(chuàng)新和實(shí)驗(yàn)的場子。

HER LAB 展柜設(shè)計(jì)，將項(xiàng)目原有的大柱子結(jié)合空間的圓柱主題做成一些列展架，想象成一種充滿高低錯(cuò)落柱子的峽谷式的體驗(yàn)，將貨架在峽谷空間延展創(chuàng)造一種進(jìn)深感，將顧客引導(dǎo)進(jìn)深空間深處。這些室內(nèi)設(shè)計(jì)也充分低將原有空間的很多劣勢通過設(shè)計(jì)不說完全改觀吧，至少變?yōu)橐环N特色。

家具創(chuàng)意品集合店Room Conceptstore

日本創(chuàng)意品集合店Loft

ODS設(shè)計(jì)品集合店

而所有這些概念的形成，離不開設(shè)計(jì)師和業(yè)主兩個(gè)角色的有效互動(dòng)。試想，如果nendo只是概念性地提出這種打散品牌重新聚合成各個(gè)策展商店的設(shè)計(jì)思路，而業(yè)主的招商能力和運(yùn)營能力根本不足以handle這種比傳統(tǒng)招商負(fù)責(zé)的多的策展式運(yùn)營。那么這種概念根本就無法落地。這背后涉及到商場需要組建一支高度專業(yè)的團(tuán)隊(duì)，從策展商店的策展商品內(nèi)容，商品渠道，品牌合作方洽談等一系列環(huán)節(jié)都要環(huán)環(huán)相扣。最后才能做到設(shè)計(jì)落地的同時(shí)，商業(yè)業(yè)態(tài)展開能與設(shè)計(jì)完全匹配。也就是我們說的‘形神兼?zhèn)?rsquo;。

除了這些品牌和集合店，Discovery還提供更多維度的消費(fèi)體驗(yàn)和更加定制化的服務(wù)。

還有就是三層的PinnCreative Space，幾乎所有的東西都可以被打印出來，這里提供各式各樣的打印服務(wù)，從打印T恤到打印真人玩偶一應(yīng)俱全。在這里你既可以學(xué)習(xí)縫紉，刺繡和各種手作，也可以體驗(yàn)3D打印技術(shù)。會(huì)有專業(yè)的技術(shù)人員指導(dǎo)你，幫助你實(shí)現(xiàn)個(gè)人設(shè)計(jì)定制。

4

總結(jié)

Discovery自從2016年重新開業(yè)以來，收到了來自世界各地游客和商業(yè)相關(guān)領(lǐng)域人士的各種好評。這其中自然少不了企圖復(fù)制該項(xiàng)目的各路模仿者。比如單在國內(nèi)就有好幾個(gè)城市的多個(gè)商場依據(jù)Discovery模式進(jìn)行了山寨式的所謂改造升級。

但是在分析了作為商業(yè)項(xiàng)目形與神的互動(dòng)關(guān)系后，筆者對這種純粹模仿其‘形’而無其‘神’的商業(yè)項(xiàng)目持保留意見，而這些項(xiàng)目所謂對形的模仿實(shí)際上也十分粗糙。

深圳某改造升級的百貨，感人的模仿

但是在另一方面‘神’的突破卻往往需要長時(shí)間的積淀與積累，不太容易一蹴而就。就比如有業(yè)主感嘆國內(nèi)招商這項(xiàng)工作感覺還基本停留在混人脈混圈子拉客戶的階段。而并沒有看到有任何一個(gè)團(tuán)隊(duì)有能力在全球的平臺上實(shí)現(xiàn)全球品牌對接招商。而放眼全球，品牌數(shù)量，品牌維度和體驗(yàn)豐富度相較之國內(nèi)是完全不同量級的礦藏。而能否有人能有能力進(jìn)入乘浮桴于海走出國門，突破語言，文化乃至商業(yè)模式的壁壘，將更多優(yōu)質(zhì)品牌引入國內(nèi)，我認(rèn)為這將是下一代商業(yè)競爭中脫穎而出的關(guān)鍵。