做好產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，你不得不知的三大策略

隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場進入調(diào)整期，住宅需求逐漸回歸理性，而新時代下中國新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的提速使產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)價值和區(qū)域性發(fā)展機遇徹底爆發(fā)，成為房企及各路資本轉(zhuǎn)型發(fā)展的新風口。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前已有近50家傳統(tǒng)房企入局或加速產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)布局，包括萬科、綠地、碧桂園、保利、世茂、招商、金茂、金地、金科等一大批品牌房企。

 

 

圖：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)驅(qū)動力轉(zhuǎn)變

 

在當前大力培育經(jīng)濟新動能、加快戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展的形勢下，以土地財政、房地產(chǎn)驅(qū)動和土地資源買賣為基本框架的傳統(tǒng)園區(qū)開發(fā)模式進入轉(zhuǎn)型發(fā)展的新時期，同時產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營也走上產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)、創(chuàng)新驅(qū)動的新路徑，去房地產(chǎn)中心化成為首要任務。這對產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營企業(yè)來說也是一種挑戰(zhàn)，使得企業(yè)不斷變革升級運營模式：一方面通過產(chǎn)業(yè)孵化與投資為核心搭建產(chǎn)業(yè)生態(tài)閉環(huán)，形成新型商業(yè)模式發(fā)展的內(nèi)生動力；另一方面引進社會資本，轉(zhuǎn)型資產(chǎn)管理者，以少量資金撬動巨量資產(chǎn)；此外，還通過合作、并購、管理輸出等方式，實現(xiàn)對園區(qū)產(chǎn)權(quán)和運營權(quán)的擁有。

 

回歸產(chǎn)業(yè)運營價值、變革運營模式

以產(chǎn)業(yè)孵化與產(chǎn)業(yè)投資為核心搭建產(chǎn)業(yè)生態(tài)閉環(huán)，綜合提升產(chǎn)業(yè)運營實力

 

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)真正的價值在于長期運營，領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)與優(yōu)秀的運營企業(yè)則是帶來稅收與長期穩(wěn)定現(xiàn)金流的重要力量。產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營優(yōu)秀企業(yè)聚焦產(chǎn)業(yè)資源，變革產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營模式，形成產(chǎn)業(yè)集群，實現(xiàn)園區(qū)良性造血循環(huán)，致力于長期穩(wěn)定發(fā)展。

 

張江高科轉(zhuǎn)型“新三商”模式：張江高科在探索建設(shè)世界級綜合性國家科學中心的道路上摸索出一條集科技地產(chǎn)商、產(chǎn)業(yè)投資商、創(chuàng)新服務商的“新三商”模式：企業(yè)逐步改變之前以工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營為主導的“高投資、重資產(chǎn)、慢周轉(zhuǎn)”模式，向“股權(quán)化、證券化、品牌化”轉(zhuǎn)型，尋找科技地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)投資的有機融合、協(xié)同發(fā)展。針對不同企業(yè)在不同時期的融資需求，張江高科以直接投資、參股基金投資、管理基金投資等多種方式精準投資，并通過與武岳峰基金、金浦基金、經(jīng)緯資本、源星資本等合作，實施從天使、VC、PE到產(chǎn)業(yè)并購的全投資鏈布局。通過“投資一批、股改一批、上市一批、退出一批、儲備一批”，形成了產(chǎn)業(yè)投資的良性滾動循環(huán)，為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供支撐。

 

星河“房東+股東”模式：星河產(chǎn)業(yè)利用母公司四大業(yè)務的聚合，匯集涉及產(chǎn)業(yè)運營的核心要素，構(gòu)造了企業(yè)獨特的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式：房東+股東。房東即為在不同發(fā)展階段的企業(yè)提供相應的物理空間，包括創(chuàng)客空間、孵化器、加速器、總部基地及各類生活配套等；股東則是為園區(qū)內(nèi)企業(yè)提供相應的投融資服務。在股東方面，星河產(chǎn)業(yè)能夠提供現(xiàn)金和非現(xiàn)金兩種投資方式，其中，非現(xiàn)金投資主要包括三種方式：服務換股權(quán)、租金換股權(quán)和產(chǎn)權(quán)換股權(quán)，前兩種更多針對初創(chuàng)類企業(yè)，第三種則主要針對形成一定規(guī)模、有自主購買物業(yè)訴求的大中型企業(yè)。截至2017年上半年，星河產(chǎn)業(yè)已參與逾60家初創(chuàng)類企業(yè)的投資，其中約三分之一為直投、三分之二為跟投，接近四分之一已實現(xiàn)退出。

 

華夏幸福產(chǎn)業(yè)孵化：華夏幸福自2014年提出并實施“全球技術(shù)—華夏加速—中國創(chuàng)造”的創(chuàng)新發(fā)展戰(zhàn)略，建立起了“孵化器—加速器—專業(yè)園區(qū)—產(chǎn)業(yè)新城”的產(chǎn)業(yè)培植鏈條，聯(lián)手戰(zhàn)略合作伙伴太庫，堅定地以國際化視野走出一條“產(chǎn)業(yè)孵化”的新路。截至目前已引進多家企業(yè)入駐旗下產(chǎn)業(yè)園區(qū)。其中，2017年9月，由世界工業(yè)機器人四大家族之一的安川電機與韓國都林自動化合資的安川都林應用設(shè)備有限公司正式簽約入駐香河產(chǎn)業(yè)新城，此次簽約將壯大香河機器人產(chǎn)業(yè)集群的整體實力，完善香河的機器人產(chǎn)業(yè)鏈條；同日，來自硅谷的Crowdz、MatchUpBox、Seevider、Dotin等4家美國企業(yè)還簽訂了入孵協(xié)議。

 

 

產(chǎn)融突破轉(zhuǎn)型資產(chǎn)管理者

引進社會資本，以少量資金撬動巨量資產(chǎn)

 

面對新的市場機遇與挑戰(zhàn)，模式重塑成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)謀求長期發(fā)展的重要舉措，產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營優(yōu)秀企業(yè)盤活存量，由“融資驅(qū)動”向“投資驅(qū)動”轉(zhuǎn)變，有效實現(xiàn)產(chǎn)融結(jié)合。

 

招商蛇口與太盟投資成立規(guī)模為16億元的離岸地產(chǎn)基金，基金將以總對價50億元在境外協(xié)議轉(zhuǎn)讓形式收購招商蛇口持有的三項資產(chǎn)相關(guān)股權(quán)。未來，招商蛇口將復制該模式，并綜合運用地產(chǎn)私募基金、REITs等全生命周期的資本通道，促進項目去化，實現(xiàn)資源的有限循環(huán)。同時，該地產(chǎn)基金的成立，有助于推進公司持有型物業(yè)產(chǎn)融結(jié)合的落地，在貢獻經(jīng)營利潤的同時，促進資產(chǎn)運營能力和地產(chǎn)金融能力的提升，以產(chǎn)融創(chuàng)新助力招商蛇口戰(zhàn)略落地、智慧發(fā)展。

 

普洛斯聯(lián)手中國人壽設(shè)立100億規(guī)模的物流地產(chǎn)增值收益型基金，雙方共同擔任基金管理人。基金以股權(quán)投資方式，抓住國內(nèi)物流基礎(chǔ)設(shè)施并購整合的機會，投資于境內(nèi)一二線核心城市增值型物流資產(chǎn)，首期資產(chǎn)主要位于北京、上海和蘇州。基金的設(shè)立有利于普洛斯抓住國內(nèi)物流基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)的發(fā)展機遇，快速助推其中國業(yè)務的發(fā)展。

 

東湖高新與平安不動產(chǎn)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，未來將以專業(yè)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)品牌優(yōu)勢與園區(qū)開發(fā)運營經(jīng)驗，充分結(jié)合平安不動產(chǎn)強大的品牌、資金與產(chǎn)業(yè)資源的核心競爭優(yōu)勢，助力區(qū)域產(chǎn)業(yè)招商與園區(qū)運營。

 

 

輕重并舉、合縱連橫

并購重組求新變，業(yè)務規(guī)模快速擴張

 

一方面，部分企業(yè)憑借良好的運營服務模式與強大的品牌影響力通過品牌輸出和托管運營的方式，壯大業(yè)務規(guī)模。如聯(lián)東與六安市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)簽約輕資產(chǎn)項目合作協(xié)議，以品牌與運營輸出的方式合建產(chǎn)業(yè)園區(qū)；市北高新摒棄具有多項弊端的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)載體開發(fā)運營模式，依托全資子公司平臺探索品牌運營服務輸出的全新模式，緊緊抓住上海中心城區(qū)“城市更新再造”的機遇，先后在黃浦、靜安的核心CBD地區(qū)成功打造了“創(chuàng)越·風口匯”和“創(chuàng)越·源空間”等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)新地標。

 

另一方面，企業(yè)通過收并購相關(guān)項目股權(quán)，獲得園區(qū)的產(chǎn)權(quán)和運營權(quán)。如啟迪協(xié)信通過收購鼎暉基金在恒生科技園項目中的全部持股，獲得恒生科技園位于杭州、常州、無錫、洛陽、天津五地的園區(qū)項目，合計占地約1000畝，建筑面積100余萬平方。在啟迪協(xié)信和恒生電子強強聯(lián)手之下，恒生科技園有望突破多年來基金持股的局限性，迎來加速發(fā)展。目前雙方已經(jīng)達成“以杭州為基地、深耕長三角地區(qū)”的發(fā)展共識，“恒生科技園”將作為獨立品牌繼續(xù)存在，并已開始在目標區(qū)域拓展新的科技產(chǎn)業(yè)項目。

 

此外，還有部分產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營優(yōu)秀企業(yè)，通過與其他集團合作的方式，借助集團資源優(yōu)勢擴大業(yè)務布局。如天安數(shù)碼城分別與萬科和中集產(chǎn)城合作，憑借自身在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的運營經(jīng)驗，結(jié)合中集集團優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)資源與萬科優(yōu)質(zhì)的土地資源落地多個產(chǎn)業(yè)項目，其中天安數(shù)碼城與萬科聯(lián)合成立的公司不足三月便先后在吳江、東莞、汕尾落下三子，發(fā)展尤為迅速。

 

未來，靠運營而來。產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營企業(yè)應緊緊跟隨經(jīng)濟政策的變化與時俱進、開拓創(chuàng)新，以產(chǎn)業(yè)為發(fā)展基石強化運營能力，打出管理輸出、人才輸出、品牌輸出的組合拳，同時強化產(chǎn)融結(jié)合、提升園區(qū)操盤水平，并購開發(fā)主體股權(quán)、擁有運營園區(qū)產(chǎn)權(quán)，致力于創(chuàng)新運營機制，打造專業(yè)化、市場化和國際化的運營團隊和體系。只有這樣方能賦予園區(qū)以活力和魅力，實現(xiàn)園區(qū)與企業(yè)的共贏成長，練就園區(qū)獨到的運營模式，實現(xiàn)園區(qū)的可持續(xù)經(jīng)營發(fā)展。

 

 

文章來源：產(chǎn)城瞭望