隨著購物中心黃金十年的過去，城市中心型商業趨向飽和，區域型商業格局已基本確定，社區商業逐漸呈現出越來越大的想象空間。
然而要做好社區商業并不容易，如何通過差異化運營避開城市級購物中心與區域級購物中心帶來的“威脅”；如何平衡小體量與全業態；如何形成對周圍居民的粘度等等，都是社區商業在發展過程中面臨的難題。
為此，筆者采訪了全球最大住宅社區服務運營商——花樣年集團旗下的花樣年商管公司總裁邱志東先生，希望能給國內社區商業從業者帶來一些啟發與幫助。
花樣年商管公司總裁邱志東先生
1、作為大型綜合性投資集團，花樣年集團業務廣泛，涵蓋多個領域。請問商業板塊在集團整體業務中占據著什么樣的位置？
整個花樣年集團發展的總體戰略是圍繞著“社區+”進行的，集團八大業務板塊比如房地產開發、物業管理、商業運營、以及社區養老、社區旅游等，相互之間的關聯、互動、互通，也是圍繞著社區智造來開展的。整個花樣年集團的戰略目標就是以社區為核心，以金融為驅動來打造一個以社區生活形態為主的商業閉環。
而商業板塊承擔了整個花樣年集團在社區商業的布局、開發以及運營管理的任務，致力于為社區居民打造一個集生活、社交、家庭會客、親子互動為一體的目的性商業空間，為廣大業主提供更美好的生活服務，提升其生活品質和美學享受。總之加強與居民之間的互動和粘度是花樣年商業的核心目標及宗旨！
2、花樣年商業旗下四大產品線的布局是什么，2018年除了擴大自持與資產管理輸出運營的商業項目以外還有什么新的業務模式嗎？
首先我們的四大產品線是根據商業規律、選址、體量及定位而研發的。同時，我們的產品線也是基于不同的區域、位置、人口基數、交通、環境氛圍而制定和分布的。另外，我們自持開發的商業項目分別有不同的形態、定位、客群、以及不同的城市級別等等因素。因此，針對這些不同因素的產品，我們研發出具有不同項目特性的產品線，也即紅唐、花生唐、芝麻唐及花樣世界奧特萊斯這四大產品線。
三唐一世界標準產品體系
紅唐：定位一、二線城市，面向城市精英階層的高端城市級購物中心；
花生唐：定位區域級商業中心，面向年輕時尚人群和家庭消費的中高端區域級購物中心；
芝麻唐：定位社區商業，面向城市中產家庭的社區級商業形態，滿足社區居民的生活配套及服務的場所；
花樣世界奧特萊斯：面向健康時尚家庭的創新城市游憩型商業綜合體，以豐富低折扣的國際品牌、各類生活休閑娛樂業態打造的生活中心。
蘇州紅唐
其次：基于目前新零售的概念，現有的商業模式每天都在更新迭代，且新的商業模式和新業態以及新的跨界合作不斷地涌現出來。所以，對于我們來講，未來在新零售的風口上，我們要努力找到一些新業態和集團的戰略相融，在垂直業態方面做到和我們集團的“社區+”、以及規模化的擴張產生緊密的互動。這也是我們未來研究的方向和重點。2018年，我們會有實質性的動作和對外發聲。
貴陽喀斯特城市廣場
另外，移動互聯網時代，人們的消費習慣與互聯網有著不可分割的聯系。在這個過程中，花樣年商業也是不斷加強與花樣年地產集團及彩生活之間的互動，我們也會進行戰略方面的布局和試水，并計劃在花樣年惠州芝麻唐項目打造一個全新的商業閉環，也就是說讓線下的實體商業為線上的商業即彩飯票提供一個終端消費場所。
惠州芝麻唐
如同芝麻唐產品的定位及寓意為芝麻撒豆成兵節節高，隨著芝麻唐產品線布局及項目的落地與逐步深化，未來，花樣年商業與彩生活的結合會體現在很多方面。通過打通線上線下的消費平臺形成一個消費閉環，提供更多的消費及生活體驗空間，花樣年商業勢必將會重新構建社區居民的全新消費場所。
深圳芝麻唐
2017年以前我們做的業務是完全的資產管理輸出，是屬于完全以輕資產化去拓展各項業務。在開發過程中這些資產管理輸出項目可以快速幫我們形成一個產品的布局，所以我們的大部分資產管理項目集中在二、三線城市。未來花樣年商管公司會加大在重資產方面的投入，這些重資產將包含收購、參股、整租等多種合作形式，主要集中在軌道交通商業和社區商業，并圍繞居民的生活和出行而展開。
南京喜年花生唐
3、社區商業的首要功能是貼近居民的基本生活需求，但是近年來，社區商業又有向全業態發展的趨勢，在體量較小的情況下，如何平衡這兩者？
從某一方面來分析，社區商業跟城市級購物中心及區域級的購物中心還是有很大差別的。但是目前社區商業越來越向全業態去發展，另一方面，消費者又將根據社區商業的發展而逐漸分散，然后這種現象再反過來導致各類商業體之間的差異越來越小。這也是市場發展的一個趨勢。在這種背景下，所有社區商業都在圍繞居民的衣食住行而展開全業態布局，此外社區商業的經營也會借鑒區域級購物中心的做法，比如包括：業態的比例都大同小異，模仿很多具有成功經驗的運營模式等。這是當下市場對所有這些操盤項目買單的結果，而在這種情況下社區商業就沒有太多其他的發展空間了。但是，基于整個社區商業發展的趨勢，花樣年商業是如何去平衡的呢？
蘇州紅唐
首先，花樣年商業認為社區商業如何去打造與社區居民之間的互動和粘度，這是一個很重要的課題！
怎么說呢？區域級購物中心所覆蓋的半徑都是3公里或者5公里范圍，所輻射的人群廣度較大，接觸到的人群面較廣。所以，區域級購物中心更注重品牌的經營和營銷、注重消費者對其品牌的認可；而社區型購物中心覆蓋的是三公里范圍的人群，而怎么去與這些居民產生高頻度、高密度的互動是主要課題。
所以，“社區商業”打造的核心之一，就是如何加強跟周邊居民的互動和粘度、打造出居民生活的第三空間這樣一個場景。因此，社區商業將圍繞與居民的互動來展開，勢必要加入更多的社交空間及平臺、家庭親子、聚會場所、以及社區服務及配套等等業態。同時，再主打家庭跟親子的業態，不斷加強社區之間高頻度及高密度的互動；另外，在營銷活動跟運營管理方面，怎么去加入更多的溫情牌及軟性服務的升級，我覺得這些是社區商業發展的一個新課題，也是花樣年商業未來要去重點關注和研究的新模式。
成都 花樣世界 奧特萊斯
4、社區商業如何做到側重最后一公里經濟圈，哪些社區商業產品仍占優勢？花樣年商業的社區商業有哪些優勢？
基于整個社區商業來講，原有的產品和配套其實在區域級購物中心都包含并且已經提供到位；而社區商業的生命力主要體現在社區配套和服務上。基于此，社區商業的業態發展空間和平臺，可能是與兒童、親子相結合的游樂、教育、培訓、閱讀、才藝、繪畫等方面；社區服務及配套的業態則體現在社區生活、社區健康、社區醫療等方面，而這些都是很貼近居民生活及具有生命力和聚客的業態。
花樣年商業最大的優勢就在于能夠與花樣年中國集團“社區+”及彩生活進行互動并形成我們自己獨有的商業閉環。基于集團旗下八大業務板塊的整個優勢，我們既能夠讓消費者在一個場所和居住空間之間增強交易頻次、又能夠在這個過程中讓我們的資源形成共享及互動，在降低消費者交易成本的同時，又提升整個交易的體驗感；同時，基于大數據的運營、運用，提前去鎖定我們的目標客層，并針對這些目標客層，提供更加精準、細致、貼心的服務及產品布局。
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5、新業態新零售已成為花樣年商業管理公司發展的一個重要課題。盒馬鮮生這類新零售物種也是主打社區商業，宣稱周圍3公里，半小時送達，花樣年社區商業項目是否會引進新零售或其他方面的新業態？
線上線下的融合在改造傳統商業的同時引入“互聯網技術+數據”，能夠為消費者打造一個更重要的生活場景、或者是縮小整個生活半徑；因而線上線下的融合將是未來的大勢所趨。在此基礎上，和新零售有關的，跟社區間有緊密互動關聯的一些業態，也是我們花樣年商業正在做重點研究的、未來可能會去重點引進的業態。
總之超級物種、盒馬鮮生、錢大媽、百果園，還有在這些過程中所誕生的網紅奶茶店，或者和兒童類、健康醫療有關的一些新新業態，都可能是未來在我們社區商業項目布局上所要引進的新業態。
贛州花生唐
6、在我國，社區商業項目面臨多方面的競爭對手，比如由于開發無序，很可能會被周圍冒出來的大型購物中心吃掉，另外隨著城市軌道交通不斷便利，大型城市商業綜合體也給社區商業帶來一定壓力，未來社區商業在規劃發展運營方面如何應對這些挑戰？
前面我們也提到過有關社區商業的短板，即它所輻射的客層和人群是無法達到區域級或城市級購物中心所輻射的人群數量。比如我們去萬象城購物和用餐看電影的頻率一年預計是3-4次；但如果去樓下的社區商業消費，基本上每周都可以去。這是關于到達頻率之間的差距。另外，在社區商業人口基數少、覆蓋范圍小的情況下，怎么提升粘度，讓其所覆蓋的三公里半徑內的這些人群、甚至于百分之八十的人群，每周都能到達我們這個消費場所，這樣的社區商業就會有很大的活力和生存的空間。
因此，在這個過程中，未來居民的消費空間跟半徑逐漸縮小的同時，我們能否對消費者做些更有洞察的研究？如果可以在業態配比和布局方面滿足社區居民的消費需求，從衣食住行玩等方面著手，在社區服務及配套、親子教育、家庭聚會、停車服務、科技體驗等部分做到一個有溫度的社區商業，并使之成為我們的亮點，我想整個社區商業一定大有可為！
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另外，在服務升級、配套升級上我們將提供更多便利化操作，制造更多的親和力，在營銷活動舉辦上多和居民互動，加強與周邊校園互動、加強周邊社區居民的溝通頻次等等。總之這些方面是社區商業有別于購物中心的錯位經營之處，也因此，雙方都有一個彼此生存的空間。
7、花樣年商業在進行資產管理輸出業務時，如何選擇合作伙伴，更看重對方以及項目的哪些地方？
首先看的是這個項目所在地的項目屬性以及片區未來的發展前景；其次是評估開發商的實力、以及開發商背后的團隊。
因此，我們去操作很多資產管理輸出的項目時，都是有選擇性的，并以我們一線城市的操盤經驗去布局二三線城市的商業項目，同時將一些新的理念帶到二三線城市，引導他們對傳統商業的消費形態和消費觀念做升級。在引導和升級的同時，我們引入管理模式、新的戰略合作品牌、引入我們的財務體系、以及我們整個運營管理團隊等等，這些引入的方方面面都對所在項目在資產增值等方面貢獻出我們的專業力量和專業價值。也正是基于這樣一些條件，未來彼此的合作才會長遠、發展空間才會更壯大，從而在市場上讓我們贏得更多的支持及口碑！
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8、隨著集團業務的發展和公司規模的日益龐大，花樣年商業是如何做到項目管理和人才管理兩者輸出的？如何輕重并舉完成2020年的擴張目標？
首先，做資產管理輸出項目最大的難點是在團隊及人才的輸出，其次是看專業能力能否得到業主方的認可，再者就是能否在不同城市、不同區域、不同市場去快速解決屬地化問題、適應整個城市的發展。
在項目管理上，花樣年商業有自己的解決問題的方式和方法，也就是說能力比別人突出、方法比別人多樣、結果比別人有成效。這就是我們對所有資產管理輸出項目的目標要求。基于這些要求，首先要做的就是人才的管理及管理人才的培養。
在人才管理輸出方面，花樣年商業操盤所有資產管理輸出項目的時候首先是將我們已開業的自持項目做為范本，并以這個范本為基點，去尋找下一個資產管理輸出項目。在這個過程中，人員的輸出非常重要，我們首先是將自持項目基層有經驗的崗位人員支援到新的項目上，而自持項目里中層的管理團隊不斷地去擔任更高的職務，這樣就會形成更多的發展空間和發展平臺。基于此，針對中層管理人員的集訓及人才的培養變得尤為重要，隨著資產管理輸出項目的不斷拓展及增加，人才梯隊才能夠跟上。
再者，就是制度和規范化管理問題。
在不同城市、不同區域、不同項目上，我們人才去了當地就能快速適應市場變化，同時能夠快速解決問題。這些都完全有賴于我們的制度及流程，并不斷地優化。這些都是我們做資產管理輸出項目所需要的專業力量方面的支持。這些專業的制度都包含了我們的后臺管理體系和標準化操作及各項工作的倒排計劃等等，同時這些制度也保證了各類工作事項的順利推進及落地。
拉薩·花樣世界奧特萊斯
9、針對2018年整個商業地產的發展趨勢，請您分享一下花樣年商業2018年的經營有哪些新的策略和目標。
首先花樣年商業將繼續圍繞著集團“社區+”的總體戰略并從社區商業和軌道交通這兩方面去發展，同時這兩方面也是我們重點關注的商業形態。
其次，在合作形式上，花樣年商業將逐漸從單一的資產管理輸出過渡到參與、并購、整租、重組、收購等多種合作模式，并將根據需求引入戰略性的合作基金，為我們業務的發展拓展更多的空間和合作的可能性。在謀求良好運營的情況下，建立一個資產長久增值的長效機制。
南京花生唐
另外，在大數據應用和科技應用兩方面，花樣年商業將根據整個花樣年集團“社區+”的總體戰略，從地產開發到物業管理到商業運營等多方面和其他板塊之間強強合作，倒入客流，去打造整個商業生態閉環。
最后，基于社區商業新業態及新零售的概念，尋找與線下商業模式相結合的新花樣及新變革，并與集團“社區+”戰略相融，去做一些新的垂直業態方面的嘗試。
文章來源：銥星云商
