融創(chuàng)先收購樂視、后“接盤”萬達(dá)項(xiàng)目 其商業(yè)邏輯又是啥？

      半年或年度的房企銷售排行榜，照例會(huì)區(qū)分權(quán)益和綜合銷售額。有的房企，銷售額有500多億，權(quán)益銷售額可能只有300余億。

　　所謂權(quán)益銷售額，是指房企按照實(shí)際股權(quán)分?jǐn)傆?jì)算的銷售額。之所以會(huì)出現(xiàn)權(quán)益銷售額這個(gè)概念，是因?yàn)椋科蠛献髂玫亍㈤_發(fā)的項(xiàng)目越來越多了。合作開發(fā)則是由于現(xiàn)在的土地越來越貴，一塊地動(dòng)輒幾十億。

　　融創(chuàng)同樣也有不少的合作項(xiàng)目。今年上半年它的綜合銷售額為1118億元，權(quán)益銷售額為770.6億元。其中包括收購的項(xiàng)目，也未必是100%股權(quán)。

　　融創(chuàng)迄今最大的合作，是與萬達(dá)。對，就是這幾天吵得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的632億融創(chuàng)萬達(dá)交易案。這也是我國房地產(chǎn)史上金額最高的合作案。此前最大的交易案是不久前的6月29日，萬科以551億元奪得廣信資產(chǎn)包。再往前，2016年3月，中海以310億元收購中信旗下部分住宅，中海旗下部分物業(yè)61.49億元轉(zhuǎn)讓給中信。

　　沒錯(cuò)，幾乎所有媒體都將融創(chuàng)與萬達(dá)的這筆大生意，稱為收購，即融創(chuàng)收購13個(gè)萬達(dá)文旅城和76個(gè)酒店項(xiàng)目。我為什么卻非要稱為“合作”呢？

　　融創(chuàng)公告的雙方合同有這么一段話：

　　（交易正式達(dá)成后）“目標(biāo)項(xiàng)目公司由買方獨(dú)立營運(yùn)管理，買方委派目標(biāo)項(xiàng)目公司常務(wù)總經(jīng)理，并負(fù)責(zé)銷售物業(yè)。賣方委派目標(biāo)項(xiàng)目公司總經(jīng)理，并在目標(biāo)項(xiàng)目公司名下設(shè)立持有物業(yè)項(xiàng)目部，并由賣方委派項(xiàng)目部總經(jīng)理，負(fù)責(zé)持有物業(yè)的運(yùn)營。買方委派持有物業(yè)項(xiàng)目部一名財(cái)務(wù)人員、一名成本人員。”

　　此外，合同還規(guī)定，萬達(dá)文化旅游城的品牌不變，規(guī)劃、設(shè)計(jì)方案不變。

　　據(jù)此可以斷定，這不是一起簡單的收購案，很大程度上是一起房企合作案。

　　萬達(dá)達(dá)成合作的原因，固然與其加速回A、轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)路徑有關(guān)，最直接的理由則是，缺錢。我個(gè)人分析，可能是5月份左右金融和投資機(jī)構(gòu)突然對萬達(dá)捂住了錢袋子。而萬達(dá)的現(xiàn)金流管理是一環(huán)扣一環(huán)，須臾不可斷流的。換回632億的資金，每年還有6.5億的管理咨詢費(fèi)，卸下了龐大重資產(chǎn)的萬達(dá)，可謂得其所哉。

　　融創(chuàng)要的，是萬達(dá)文旅城的巨大土地儲(chǔ)備，即近5000萬平方米的可售面積。我們記者已經(jīng)報(bào)道了，加上負(fù)債，這些土地儲(chǔ)備的綜合成本，每平米不會(huì)超過2000元。即使一批萬達(dá)文旅城是位于三線城市，這種成本的土地現(xiàn)在也很難拿到了。

　　融萬合作案的商業(yè)邏輯，一個(gè)要的是資金，一個(gè)要的是土地，說到底，就這么簡單。其他諸如妖魔論、陰謀論，要么是吸引眼球，要么是故意裝糊涂。

　　但這個(gè)邏輯卻不適用于融創(chuàng)與樂視的交易案。稱其為收購案倒是沒錯(cuò)。

　　賈躍亭割肉補(bǔ)瘡，也是為了錢。他出讓股權(quán)，換取救命錢。當(dāng)然，我們現(xiàn)在知道了，融創(chuàng)1月份宣布注入的150億，遠(yuǎn)遠(yuǎn)填不平樂視巨大的窟窿。因?yàn)椋瑯芬暤膫鶆?wù)危機(jī)，絕不限于上市公司樂視網(wǎng)，而是已蔓延到整個(gè)樂視體系，所謂樂視七大生態(tài)。

　　融創(chuàng)收購樂視網(wǎng)、樂視致新、樂視影業(yè)的股權(quán)，目的卻是為何？說實(shí)話，到現(xiàn)在我也沒完全弄明白。

　　我個(gè)人猜測，融創(chuàng)最初的動(dòng)機(jī)是投資。正如孫宏斌所說，這就是一門生意。做生意嘛，無非是追求回報(bào)。只要價(jià)錢合適，符合預(yù)期，那就投資唄。當(dāng)然，任何生意，都不是包賺不賠。孫宏斌的預(yù)期是，要么虧30%，要么賺300%。

　　正如我不相信融萬交易背后的陰謀論，我同樣不相信孫宏斌當(dāng)初是步步為營意在謀取樂視控股權(quán)的說法。因?yàn)闊o論是樂視網(wǎng)的上市公司平臺(tái)，還是樂視體系的幾大主營業(yè)務(wù)，與融創(chuàng)的公司戰(zhàn)略、商業(yè)模式均無明顯的互補(bǔ)互通功能，幾乎都是其完全陌生的領(lǐng)域。這樣的投資和收購邏輯，說不通。

　　但人們都只相信自己愿意相信的觀點(diǎn)。所以，融創(chuàng)是怎樣的初衷和邏輯，從來都不重要。樂視股權(quán)收購案的復(fù)雜之處在于，所有的信號(hào)似乎都在朝著需要孫宏斌主導(dǎo)甚至控制樂視的方向在走。這個(gè)時(shí)候，對于孫宏斌來說，正應(yīng)了那個(gè)詞，身不由己。

　　十多年前，我就說過，企業(yè)的基因是由創(chuàng)始人的基因決定的。且不說更早前的綠城、佳兆業(yè)收購案，單從萬達(dá)、樂視股權(quán)交易案看，就有著孫宏斌鮮明的個(gè)性色彩。交易，只算大賬，一旦決定，立即拍板。老孫是很少顧忌別人議論的，他很清楚知道自己要什么。這樣的商業(yè)決策，贏則大贏，輸了也會(huì)受不輕的傷。好在融創(chuàng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力已是今非昔比。