探索：中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展之道

近年來(lái)，包括綠城、融創(chuàng)、萬(wàn)科、正榮等房企紛紛在養(yǎng)老地產(chǎn)方面有所行動(dòng)，保利、遠(yuǎn)洋、綠地等多家公司早前都已試水養(yǎng)老地產(chǎn)。飆馬（中國(guó)）商業(yè)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)分析指出，這些企業(yè)雖然不乏較為成熟的養(yǎng)老業(yè)態(tài)，但尚未找到能夠可持續(xù)盈利的商業(yè)模式。

 

全國(guó)老齡委最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，從2015到2035年，中國(guó)將進(jìn)入急速老齡化階段，老年人口將從2.12億增加到4.18億，占比29%。隨之而來(lái)的是眾多資本和房企對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)愈加急迫的進(jìn)入，近期，包括綠城、融創(chuàng)、萬(wàn)科、正榮等房企紛紛在養(yǎng)老地產(chǎn)方面有所行動(dòng)，保利、遠(yuǎn)洋、綠地等多家公司早前都已試水養(yǎng)老地產(chǎn)。飆馬（中國(guó)）指出，這些企業(yè)雖然不乏較為成熟的養(yǎng)老業(yè)態(tài)，但尚未找到能夠可持續(xù)盈利的商業(yè)模式。

 

 

大型開發(fā)商越來(lái)越把養(yǎng)老地產(chǎn)視為一種勢(shì)在必行的戰(zhàn)略選擇，萬(wàn)科、保利等行業(yè)巨頭早已布局養(yǎng)老地產(chǎn)多年，更多的開發(fā)商也躍躍欲試。

 

然而，在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)成為地產(chǎn)投資發(fā)展新“藍(lán)海”的背后，并非如看起來(lái)的那么很美。目前，在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，探索實(shí)踐者眾多，成型者寥寥。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的核心在于養(yǎng)老服務(wù)，而國(guó)內(nèi)大多數(shù)資本對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的理解還停留在以養(yǎng)老概念賣房，更關(guān)注怎么從房地產(chǎn)開發(fā)掙錢，而忽略了養(yǎng)老服務(wù)本身。那么現(xiàn)在中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)主要存在哪些困境呢？飆馬（中國(guó)）認(rèn)為：

 

一、供需不平衡。

 

老年公寓的建設(shè)供不應(yīng)求。國(guó)外一些發(fā)達(dá)國(guó)家，進(jìn)住老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的老年人約占老年人總數(shù)的5%左右。以我國(guó)廣州市為例，60歲以上的老人133萬(wàn)，占城市總?cè)丝诘谋戎爻^(guò)15%，若入住老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的老人占總?cè)丝诘谋戎兀?%的比例分析，133多萬(wàn)的老年人中，將有近5萬(wàn)人入住老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，而目前僅有3.9萬(wàn)個(gè)床位，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足隨著人口老齡化發(fā)展對(duì)老年公寓的需求。

 

 

二、選址布局不盡合理。

 

目前老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)還沒有列入各個(gè)城市的總體規(guī)劃，缺乏從中國(guó)老年人的特點(diǎn)和需求出發(fā)，而制定的科學(xué)合理的建設(shè)規(guī)劃。所以目前存在著有的老年公寓雖然環(huán)境和物質(zhì)條件都很好，但地點(diǎn)遠(yuǎn)離社會(huì)、遠(yuǎn)離親友。交通不便;有的居住高層塔樓并密度較高，活動(dòng)空間少等，這些都給老年人生活和社會(huì)活動(dòng)造成不便。

 

三、售價(jià)偏高。

 

有的老年公寓環(huán)境優(yōu)美，設(shè)施齊全，服務(wù)較好，但是租售價(jià)位較高，有的月租價(jià)高達(dá)2000-3000元，很多老年人只好望洋興嘆。可見，在我國(guó)目前廣大老年人的收入偏低的情況下，老年公寓的檔次和價(jià)位要適合廣大中低收入老年人的承受能力。

 

四、配套設(shè)施不全。

 

配套的養(yǎng)老服務(wù)準(zhǔn)備不足。養(yǎng)老地產(chǎn)是一個(gè)產(chǎn)業(yè)，蓋房子不難，難的是相關(guān)的養(yǎng)老服務(wù)配套設(shè)施。開發(fā)企業(yè)本身面對(duì)建好的養(yǎng)老地產(chǎn)入住者，怎么來(lái)提供服務(wù)有兩個(gè)選擇：一個(gè)是自己培養(yǎng)隊(duì)伍提供服務(wù)，但很多開發(fā)企業(yè)不具備這個(gè)能力。因?yàn)轲B(yǎng)老服務(wù)專業(yè)性程度非常高，原來(lái)的物業(yè)管理人員很難達(dá)到老人所需求的精神及生理上的滿足。第二個(gè)辦法是聘請(qǐng)或與養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)合作。但目前社會(huì)上養(yǎng)老服務(wù)業(yè)并不發(fā)達(dá)，培訓(xùn)機(jī)構(gòu)能力仍不充分，服務(wù)人員顯然不充足。

 

此外，養(yǎng)老服務(wù)體系也不充分。除了養(yǎng)老的醫(yī)療護(hù)理、營(yíng)養(yǎng)膳食、安防系統(tǒng)之外，老年人年齡大了以后精神需求也會(huì)發(fā)生很大變化。如何提供記憶護(hù)理、康復(fù)護(hù)理、臨終關(guān)懷等這些發(fā)達(dá)國(guó)家都比較注重的精神上的和人文上的對(duì)老年人的專業(yè)化服務(wù)。

 

 

五、老年公寓的供給呈現(xiàn)多元化特征，但仍缺乏對(duì)客戶的準(zhǔn)確定位。

 

隨著社會(huì)發(fā)展，我國(guó)的家庭結(jié)構(gòu)逐步走向小型化，老年人的住宅消費(fèi)觀念也隨之發(fā)生變化，從基本的住宅消費(fèi)逐步發(fā)展到提高住宅消費(fèi)品質(zhì)上來(lái)，老年人的需求呈現(xiàn)出多元化的特征。老年公寓市場(chǎng)上已經(jīng)針對(duì)不同類型消費(fèi)群體的高端老年公寓、親情社區(qū)型老年公寓、福養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、利性設(shè)計(jì)獨(dú)特的小戶型房等多種產(chǎn)品。

 

養(yǎng)老地產(chǎn)在近年來(lái)是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的一大熱點(diǎn)，在未來(lái)的15年內(nèi)，其規(guī)模有望超過(guò)10萬(wàn)億人民幣，并取代商業(yè)房地產(chǎn)成為中國(guó)最大的產(chǎn)業(yè)。究其原因，飆馬（中國(guó)）認(rèn)為，一是由于我國(guó)人口老齡化程度的不斷加劇，使得養(yǎng)老地產(chǎn)的需求急速上升；二是由于現(xiàn)在的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和配套設(shè)施都較為落后，而老年人的消費(fèi)能力卻在不斷上升，二者的不匹配導(dǎo)致中高端養(yǎng)老地產(chǎn)的供給仍然不足；同時(shí)，國(guó)家政策的扶持使得曾一度困擾養(yǎng)老地產(chǎn)的地價(jià)高、補(bǔ)貼少、運(yùn)營(yíng)成本昂貴等問題得到了有效緩解。